El coronavirus sigue dejando heridos en la cuneta. Más allá de las desgraciadas pérdidas humanas, casi todas las actividades económicas del país han sufrido una cornada de mayor o menor trayectoria y afectación de órganos vitales para su supervivencia.

La vivienda es una más. A la espera de la evolución de los precios en la vivienda usada, parece que la obra nueva mantiene una buena salud por la escasa oferta y gran demanda en las grandes ciudades, mientras que el mercado de la costa también sufre por el Covid-19.

“La irrupción del coronavirus ha supuesto una paralización repentina y una elevada incertidumbre sobre lo que deparará al mercado residencial del litoral español”, advierte el informe ‘Vivienda en costa 2020’, elaborado por la empresa de valoración inmobiliaria Tinsa.

De hecho, según los técnicos locales de la tasadora, la actividad inmobiliaria en la vivienda vacacional registra caídas en el 66,7% de las zonas analizadas (25% leves y 41,7% significativas) y una paralización completa en otro 25% como consecuencia del estallido de la pandemia en nuestro país.

El segmento del mercado de vivienda vacacional durante los meses pasados ha experimentado una parálisis prácticamente completa de operaciones, antesala de un próximo periodo de ajustes aún sin concretar, tal y como indica el informe. Las zonas más afectadas por una paralización completa se ubican en las Islas Canarias e Islas Baleares, así como en Castellón. Con una caída significa se encuentran también Málaga, Alicante, Valencia, Cádiz y Barcelona.

Llega en el peor momento

Esta situación se hace especialmente dolorosa para un mercado que estaba muy cerca de la recuperación de la anterior crisis de 2008 y años sucesivos. Poco a poco, desde 2015 y con la particularidad de cada una de las costas que forman el litoral español, oferta, demanda y precios se acercaban a un contexto de estabilidad.

Es más, según apunta el informe, en 2019 la coyuntura de mercado reflejaba un contexto estable y una demanda altamente recuperada tanto nacional como extranjera, con zonas en las que, habiendo comenzado la recuperación antes, podían considerarse mercados consolidados de segunda residencia, asumiendo incluso cierto agotamiento en el recorrido alcista de precios y demanda.

La demanda extranjera, clave

Sin embargo, ha llegado el Coronavirus SARS-CoV-2 y ha dado al traste con todos los pronósticos y tendencias, sobre todo en lo que se refiere al comprador procedente de otro país. Así, el director del Servicio de Estudios de Tinsa, Rafael Gil, destaca que “se espera que los mercados residenciales de costa queden especialmente expuestos por su dependencia de la demanda extranjera”.

Partimos de la base de que el comprador de vivienda vacacional es fundamentalmente nacional, con un predominio por encima del 50% frente al comprador extranjero en aproximadamente la mitad de las zonas estudiadas, si bien hay algunas zonas en las que la balanza se desequilibra. Por ejemplo, los foráneos ganan en las islas y en la Costa de Sol.

El Covid-19 no ha afectado de la misma manera al comprador nacional que al extranjero. Según el informe de Tinsa, la situación provocada por la pandemia ha llevado a la paralización de las compraventas por parte de internacionales en un 45,8% de las zonas, mientras que los compradores nacionales sólo han paralizado las compraventas en un 29,2%. En un 16,7% de las zonas analizadas, no se han percibido cambios.

Qué decir de los británicos. Representan el principal mercado emisor extranjero de turistas (18 millones en 2019) y de compradores de vivienda en España, por lo que las últimas decisiones de su Gobierno no van a ayudar a la recuperación del turismo ni del sector inmobiliario patrios.

Ahora bien, si el informe apunta que la demanda extranjera es el factor que más ha perjudicado al mercado residencial de las costas españolas, también da señales de esperanza. “Se prevé que la demanda foránea se vea especialmente afectada, con una recuperación que podría llegar más a largo plazo, aunque será más rápida que la nacional una vez que se normalice la movilidad internacional”, reconoce Andrea de la Hoz, analista senior de Tinsa y coautora del informe.

Los precios, a la baja

“Nos encontramos ante un momento de cambio de tendencia”, advierte el informe de la tasadora. Durante el 2019, los precios mostraron un ligero incremento en la mayoría de las zonas analizadas. Sin embargo, “la paralización de operaciones debido al Covid-19 ha provocado una congelación en los precios, a la espera de ajustes indeterminados que en los próximos meses podrán registrarse”, ahonda.

Tal y como muestra el gráfico, la reacción de precios ante el Covid-19 se divide prácticamente a partes iguales entre un estancamiento y caídas contenidas, con un 45,8% de las zonas mostrando congelación de precios y un 45,9% registrando caídas por debajo del 15%. 

Pero claro, con casi 12.500 kilómetros de costa, la evolución del precio en el mercado vacacional va por barrios. Las perspectivas para los próximos meses apuntaban, según la tasadora, a la estabilización con mejoras en las zonas más consolidadas, pero la tendencia se ha interrumpido y la previsión actual es de un ajuste retardado y de intensidad moderada, pero con gran diferencia de descuentos en precio por zonas, según las necesidades de liquidez de los propietarios, sean estos particulares o grandes tenedores, y la afectación de la crisis al perfil de demanda al que está dirigido el inmueble.