La ansiada recuperación del mercado inmobiliario español, por ahora, tendrá que esperar. La firma de hipotecas sobre viviendas ha presentado su peor julio desde 2016, un periodo en el que se han constituido 26.014, un 23% menos que el mismo mes de 2019.

Además, tal y como han constatado los datos publicados este lunes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), la firma de hipotecas sobre viviendas acumula cinco meses consecutivos de caídas. En concreto, ha registrado tasas interanuales negativas en marzo (-14,6%), abril (-18,4%), mayo (-27,6%), junio (12,7) y mencionado julio.

Lo que no ha bajado ha sido el importe medio de las hipotecas. En julio, 132.346 euros, un incremento del 8,9% interanual. ¿Cómo se explica esto? Dos palabras: obra nueva.

Hasta que el comprador no firma la hipoteca y escritura de compraventa, esta no queda inscrita en el registro de la propiedad y el INE no la recoge.

Con el mercado de segunda mano mucho más paralizado, la mayoría de las operaciones son viviendas a estrenar que se vendieron meses, incluso años atrás, que a su vez suelen tener precios más elevados que la usada.

Tormenta perfecta

A la hora de analizar los datos de hipotecas, los expertos consultados por Invertia se muestran realistas pero con esperanza. Por ejemplo, el CEO de Colliers International, Mikel Echavarren, los considera “coherentes con la caída de actividad durante el confinamiento”.

“Hay que tener en cuenta que las transacciones escrituradas durante el mes de julio a las que se refiere esa caída de hipotecas son compraventas que se han debido cerrar entre las partes en los meses de mayo y junio”, indica Mikel Echavarren. Por lo tanto, resume, “es lógico que haya una caída muy significativa centrada fundamentalmente en transacciones de vivienda usada”.

Álvaro Martín Guerrero, director de Desarrollo de negocio área de Valoraciones CBRE, aporta el papel que ha tenido la Covid en este ámbito. “El confinamiento vivido entre marzo y mayo ha supuesto una fuerte ralentización de todas las actividades vinculadas directamente con la actividad hipotecaria (tasaciones, registros, notarios, etc.)”, indica. “A partir de junio -añade- se ha observado también una desaceleración en la demanda de vivienda”.

Juan Villén, responsable de Idealista/hipotecas, recuerda que los datos del registro “tienen decalaje, es decir, lo registrado en julio es lo firmado en mayo-junio, así que aún no refleja la recuperación que hemos visto en los datos de notarios”. “Los datos de Registradores de los próximos meses deberían mostrar una cierta recuperación”, prevé.

Otro punto a tener en cuenta que apunta Álvaro Martín: la incertidumbre laboral. Este hecho, señala el director de CBRE, “provoca un desplazamiento en la toma de decisiones de los hogares referente a la vivienda”. “Las perspectivas de evolución de la demanda de vivienda y el posicionamiento de las entidades financieras (más conservadoras en sus políticas de riesgos), no hacen vislumbrar un repunte en el corto plazo del crédito hipotecario”, resume. Circunstancias que comparte Juan Villén.

A pesar de todo y sin olvidar el efecto de la pandemia, la directora general de Gesvalt, Sandra Daza, pide cautela puesto que también intervienen otros factores. “Hay que tener en cuenta que en julio de 2019 se produjo un incremento inusual en el volumen de hipotecas concedidas, al recuperar parte del terreno perdido tras el frenazo que supuso la aprobación de la Ley Hipotecaria el mes anterior”, explica.

Madrid cae un 25%

En lo que respecta a la distribución geográfica del mercado hipotecario en España durante julio, sorprende el caso de la Comunidad de Madrid. Registró 3.833 hipotecas sobre viviendas, solo por detrás de Andalucía (4.598) y Cataluña (4.400), pero esa cifra supuso un retroceso del 24,9% con respecto a junio y del 27,9% en lo que va de año.

Esta caída pone a Madrid en segundo lugar de una clasificación nacional que lidera Cantabria (-29,3% intermensual). Eso sí, con un número mucho menor de operaciones (248).

Sandra Daza reconoce que es cierto que está recibiendo un mayor impacto que el resto de España, con una reducción del 27,9% en el volumen de hipotecas respecto al mismo periodo del año anterior, frente al 23% registrado en España, y un descenso del capital prestado del 22,3%, frente al 26,1% de media nacional.

“Si registramos las cifras acumuladas, la caída que se ha producido en Madrid en 2020 es del 17% en volumen de concesión de hipotecas y del 11,1% en capital prestado”, muestra.

“Las características de Madrid, un mercado con una alta demanda insatisfecha por la escasa oferta, sumado a la incertidumbre que genera la alerta sanitaria, puede provocar una dilatación en los plazos para tomar la decisión de comprar una vivienda, lo que puede ser una de las claves para entender por qué este fenómeno tiene un mayor impacto en la capital”, explica la directora general de Gesvalt.

Juan Villén indica también que “la salida más tardía del confinamiento impacta en el volumen de hipotecas, aunque sí hemos visto una mayor recuperación en estos últimos dos meses que aún no se ven en las estadísticas”.

Sin embargo, se muestra optimista. “La demanda y la oferta siguen existiendo, no prevemos un comportamiento diferente a lo expuesto más arriba”, por lo que “pensamos que es un mercado suficientemente amplio y dinámico para recuperarse incluso más rápidamente que otros”, declara el responsable de Idealista/hipotecas.

También constata ciertos cambios en las tipologías de búsquedas (periferia de grandes ciudades, tamaños algo superiores) en Idealista. “Vemos que una demanda que no se hubiera planteado comprar ahora lo está pensando debido a la Covid y el teletrabajo”, afirma Juan Villén.

En este sentido, Sandra Daza, añade que “ha habido un descenso de la demanda en el propio centro urbano, tanto por la población, mayoritariamente joven, que está trabajando o estudiando desde su lugar de origen; incluso por el desplazamiento del interés comprador hacia las localidades periféricas, impulsado por la reducción de desplazamientos que implica el auge del teletrabajo”.

Cristina Eguilior, directora Comercial de tasaciones en el área de Valoraciones CBRE, destaca que “ya en 2019 se detectaban síntomas de una ralentización del mercado residencial”.

De todas formas, como en el resto del territorio, la experta de la consultora indica que las causas de la bajada tienen que ver con varios factores como son el parón generalizado de la economía e impacto en el empleo, ralentización de la compraventa de vivienda por el miedo del cliente, el parón en el mercado de segunda mano y los ajustes en los precios todavía sin concretar, entre otros.

Un último factor a tener en cuenta para analizar los datos de la Comunidad de Madrid: el alquiler. “La mayor oferta que se ha generado durante estos meses, tanto por liberación de pisos como por la entrada en el mercado de las viviendas turísticas, también han vuelto más atractivo este segmento para la población frente a la compra”, concluye Sandra Daza.