La pandemia ha afectado a todos los sectores económicos del país, para bien o para mal. En el caso de la intermediación inmobiliaria de lujo, ha superado los peores momentos y ve el futuro con optimismo.
El CEO de aProperties, Armando Lasauca, analiza en esta entrevista con Invertia la situación actual del mercado inmobiliario de alto standing. Si bien los precios, tanto en alquiler como en venta, no van a caer mucho, el directivo sí anticipa un cercano final de ciclo.
De momento, Lasauca se muestra optimista para poder cerrar el año con el mismo volumen de transacciones que 2019 (227 millones de euros, un 26% más que en 2018). Es más, piensa en pescar en el río revuelto de la competencia para aumentar su plantilla.
¿Cómo afronta el mercado residencial de lujo el último trimestre del año?
Lo afrontamos con bastante optimismo. Venimos de unos meses (desde abril) complicados. Nuestro sector no es el epicentro de la crisis, como en 2008, puesto que va a afectar más al turismo, hostelería, etc. Es cierto que los últimos meses han sido más duros porque ha habido menos actividad como consecuencia de los confinamientos y no poder hacer visitas.
De todas maneras, somos bastante optimistas para este último trimestre del año. Tenemos operaciones interesantes con buenos volúmenes y la verdad es que lo afrontamos con bastante buena cara. Sí es verdad que hemos notado que el proceso de venta se está alargando un poco más por las incertidumbres bancarias y se retrasan un poco las operaciones, pero se hacen.
¿Y en el caso concreto de aProperties?
Este año teníamos previsiones de hacer un muy buen año. Los mercados de Madrid y Barcelona están muy consolidados, mientras que Valencia era nuestro primer año para consolidar. Este parón está provocando un año perdido. No vamos a perder dinero, pero las expectativas que teníamos de beneficios se van a quedar en un año de diez meses con los gastos de doce. Todo más apretado, pero dentro de lo que cabe bastante satisfechos por poder estar donde estamos y seguir.
¿Han tenido que recurrir a un ERTE?
Hemos mantenido a todo el equipo. Incluso estamos pensando en ampliar el de ventas. Al final hay mucha inmobiliaria pequeña que nos quita parte de cuota de mercado, ahora se ve en momentos más difícil y ahí estamos apostando por coger más parte del pastel.
¿Hay más o menos demanda?
Más o menos igual. Pasada la fase del confinamiento, está bastante equiparado; quizá un poco menos que el año pasado. ¿Por qué? La vivienda es un activo refugio en el ámbito económico, y más en una cultura como la española. Por otro lado, los bancos tienen mucha liquidez, han de alcanzar objetivos de hipotecas y están regando bastante la economía.
La gente ha pasado muchas horas en casa durante el confinamiento. En muchas ocasiones, no han visto las virtudes a sus casas y se han dado cuenta de que para tener un dinero muerto de risa mejor invertirlo en una vivienda más grande, con terraza, que le guste más. Tanto para la venta como para el alquiler.
¿Ha cambiado el perfil de cliente?
Un poco más nacional que antes, por razones obvias. El nacional está tirando más por el cambio de vivienda hacia una casa mejor. Ya volverán los extranjeros.
Las viviendas de lujo tienen casi todo: ubicación, distribución, seguridad, amplitud, terrazas… ¿Ha cambiado la Covid las preferencias de estos clientes?
Valoran aún más todo lo que sea altura, vistas, zonas comunes, etc. La gente se ha dado cuenta de que si hay otro confinamiento quieren estar muy cómodos en su casa.
Por el lado de la oferta, ¿cómo están reaccionando los propietarios? ¿Esperan para vender, bajan precios? ¿Les tienen que pedir bajar el precio?
Lógicamente, hay un poco de todo. Hemos aumentado bastante la cartera de inmuebles como consecuencia de clientes que quieren vender su casa para comprar una más grande y por otros a los que la situación económica les ha afectado y ponen la vivienda en venta.
En el precio de salida no hemos notado grandes bajadas, pero la demanda es más agresiva que antes. Plantea ofertas que hace un año no se atrevía. El propietario sí está más abierto a negociar por la incertidumbre que hay. Prefiere pájaro en mano que ciento volando.
¿Cómo van a evolucionar los precios?
Sinceramente creo que se van a mantener bastante. En el segmento medio-alto, alto, porque va a haber mucho ‘doping’ bancario. Los estados tienen que regar la economía y a través de los bancos centrales están inyectando dinero, lo que provoca que las entidades nacionales ofrezcan mucho dinero al mercado. Al final se combinan intereses bajos y clientes con potencial para comprar vivienda.
Sí es verdad que el sector inmobiliario estaba en un momento bastante álgido del ciclo. Se consideran que son 15 años entre los puntos más altos, y tras 1992 y 2007 por puro ciclo tocaría en 2022 un nuevo cambio. A diferencia de 2008, hay mucha liquidez en el mercado y todo indica que no habrá una debacle de precios. Habrá ajustes, pero el segmento medio-alto aguantará bastante bien.
La agencia trabaja tanto venta como alquiler. ¿Qué mercado está sufriendo más?
Hemos notado más bajadas de facturación en el alquiler que en la venta. El mercado del arrendamiento es mucho más ágil, mientras que la compra requiere más tiempo, ir al banco, notario… y ahí hemos notado más castigo.
¿El paso de alojamientos turísticos al alquiler residencial también se ha visto en el mercado del lujo?
Sí, bastante. Tenemos un apartamento de alquiler de temporada y hemos notado muchos propietarios que destinaban sus viviendas a alquiler turístico y lo han movido a alquiler de temporada. Ha aumentado bastante la demanda. El turístico pasa a temporada, puesto que no hay tantos estudiantes ni expatriados por trabajo, y este a tradicional.
¿Cómo afecta al precio esta mayor oferta?
No mucho. Un ajuste siempre hay cuando ocurre una cosa así. Al contrario de lo que la gente piensa, estamos viendo desde hace un año o dos que los precios estaban bastante estabilizados y creo que esa va a ser la tendencia. No habrá grandes bajadas.
Los precios en el alquiler están bastante estabilizados y no habrá grandes bajadas
En el caso de Cataluña, ¿cómo afecta la ley del alquiler catalana al lujo?
Genera más incertidumbre que otra cosa. En la mayoría de casos que estamos viendo, al aplicar los precios oficiales de la Generalitat tampoco dista tanto del precio que se está pidiendo actualmente. Afecta más en los áticos con mucha terraza, que no computa en el cálculo.
¿Qué porcentaje ven de diferencia entre los precios de mercado y los oficiales de la Generalitat?
Cada caso es un mundo. Hay pisos que necesitan una gran reforma y su precio debería ser más bajo que el oficial, mientras otros pisos impecables, con terrazas y servicios tienen valor es totalmente injusto. No hay un porcentaje concreto. No tiene sentido.
¿Cómo están reaccionando los propietarios?
Están a la expectativa. Ven las tablas, piensan cuál es el valor de su piso y a partir de ahí deciden. Mi opinión personal va hacia favorecer el libre mercado. Es un despropósito, desde mi punto de vista, pero a ver cómo avanza.
¿Con qué cifras de venta y facturación creen que van a cerrar este año?
Al final cerraremos como el año pasado en volumen de transacciones. Teníamos la previsión de facturar un 30% con respecto a 2019 y al final por la Covid terminaremos igual. Teniendo en cuenta la que está cayendo, estamos satisfechos con estos datos.