El informe del sector inmobiliario que publica periódicamente Bankinter reduce el optimismo en la recuperación del mercado español. La entidad baja del -6% al -9% el impacto acumulado de la Covid-19 en el precio de la vivienda, que se repartirá entre 2020 y 2021 (-4% y -5% respectivamente).

El banco dirigido por María Dolores Dancausa prevé “un mayor impacto del virus sobre la economía española y, en concreto sobre el empleo” que afectará tanto a los precios como a la actividad del sector inmobiliario.

En concreto, los rebrotes y su mayor impacto sobre el turismo, unido a la insuficiencia de los estímulos fiscales, han llevado a los analistas del banco a rebajar sus previsiones macroeconómicas para España. “Estimamos una contracción del PIB de entre el 12,2% y el 14,0% en 2020 (frente al retroceso del 7,1% anterior) y una recuperación de entre el 9,6% y el 4,4% en 2021 (frente a la subida del 2,3% anterior)”, indica el informe.

Además, esto podría tener un mayor coste en términos de empleo, al menos a corto plazo, llevando a tasas de paro de entre el 22,4% y el 24,0% en 2020 y entre el 15,3% y el 20,0% en 2021 (frente a las anteriores previsiones del 20,1% y 19,1%, respectivamente).

Al contrario de lo ocurrido en el último ciclo, señala el informe, el recorte de precios podría ser más acusado en zonas prime de grandes ciudades, superando el -10% acumulado entre 2020 y 2021. La explicación reside en que la pandemia favorecerá el traslado de parte de la población desde el centro de las ciudades a la periferia. En cuanto al tipo de vivienda, Bankinter sostiene que la bajada será más acusada en la vivienda de segunda mano que en la obra nueva.

Grúas trabajando en Madrid, en una imagen de archivo. Reuters

En cuanto al alquiler, el informe avanza que podría estar anticipando la caída de los precios de la vivienda. Los alquileres cayeron un 1,2% en el tercer trimestre en las capitales españolas, según Idealista. Además del impacto del virus en el empleo y, por tanto, en la demanda, el arrendamiento ha vivido en los últimos meses un gran aumento de la oferta por el trasvase de alojamientos turísticos al alquiler por temporadas o tradicional.

Recuperación en 2022

Los analistas de la entidad naranja mantienen su estimación preliminar en un retroceso del 35% en el número de transacciones de vivienda para este año. Este porcentaje fijaría las compraventas en 326.000 operaciones, es decir, una vuelta a niveles mínimos del periodo 2012 - 2014.

Tras caer un 25% en la primera mitad del año y un 40% desde que comenzará el virus en marzo, Bankinter apunta a que el número de operaciones seguirá siendo bajo en los próximos trimestres en un entorno todavía de elevada incertidumbre económica y por la ampliación de la horquilla entre precios de venta y de compra.

El vendedor todavía no se ve forzado a rebajar precios, según el informe por tres motivos: la todavía corta duración de la crisis, la esperanza de una rápida recuperación y las ayudas ofrecidas por los bancos para el pago de las hipotecas. Por otra parte, el comprador está a la espera de descuentos suculentos.

Otro factor a tener en cuenta. Los rebrotes del virus y las limitaciones de los turistas europeos para viajar a España mantendrán las transacciones de extranjeros en niveles mínimos. Estas representan más de un 12% del total nacional, y han caído en torno al 50% en el segundo trimestre. Bankinter estima que se agudicen las caídas en la segunda mitad del año.

Con vistas a 2021, la entidad prevé un fuerte rebote de la actividad con un aumento del 30% en transacciones de viviendas, aunque sin recuperar los niveles previos al virus. “Habrá que esperar hasta 2022 para alcanzar de nuevo las 500.000 transacciones”, resume el banco.

Prudencia en las cotizadas

El informe del sector inmobiliario de Bankinter también analiza las empresas cotizadas. El departamento de Análisis y Mercados recomienda extremar la prudencia en cuanto a las principales socimi (Colonial, Lar España y Merlin Properties) y directamente evitar las promotoras (Aedas Homes, Metrovacesa y Neinor Homes).

El banco destaca que la pandemia deja importantes incertidumbres sobre el sector a medio/largo plazo. “Está cambiado la percepción de riesgo del sector, lo que conlleva a un incremento de las rentabilidades exigidas”, afirma. Por ello, el inmobiliario cae en bolsa un 42% en España frente al 23% en Europa y EEUU en lo que va de año.

Los principales riesgos a los que se enfrenta el sector son: caída de rentas y ocupaciones, rebajas en las valoraciones de activos y revisiones a la baja del rating de deuda del sector. Estos llevan a los expertos de Bankinter a estimar “una rebaja media de los dividendos de en torno al 30%”.

Merlin Properties.

El informe pide a los inversores extremar la prudencia sobre las socimi. “Merlin Properties es la única inmobiliaria con recomendación de Comprar, dado que ofrece un binomio rentabilidad/riesgo más atractivo; a pesar del recorte estimado de dividendos, ofrece una rentabilidad próxima al 5% en 2020”, añade. Mantiene una recomendación Neutral sobre Inmobiliaria Colonial y Lar España.

En cuanto a las promotoras inmobiliarias, Bankinter apuesta por evitar el sector. “Las compañías tendrán que revisar a la baja sus planes de negocio”, apunta. “Aunque gran parte de las viviendas a entregar en 2021 se encuentran ya prevendidas y parcialmente desembolsadas, hay que empezar a construir las entregas de 2022, y para ello es necesario tener un 30% de preventas y obtener financiación”, ahonda. Por este motivo, la entidad naranja prevé “importantes rebajas en las valoraciones de activos, que podrían ser del 20% en el caso suelo finalista”.

Así, las recomendaciones son Vender en el caso de Neinor Homes y Neutral en los de Aedas Homes y Metrovacesa. La entidad cierra el informe con un mensaje optimista para el sector de las promotoras: “El endeudamiento del sector es bajo, por lo que no prevemos excesivos problemas para superar la crisis”.