El precio en venta de la vivienda en España tiene dos realidades bien diferentes por el efecto de la pandemia. Con la obra nueva que aguanta el chaparrón por la elevada demanda y medida oferta, es la usada la que ha experimentado retrocesos varían entre el 5% y el 15%.

Las capitales de provincias donde el precio de oferta de la vivienda usada ha retrocedido más son las siguientes: Palma de Mallorca con un 15%, y entre un 9% y un 12 % están Girona, Castellón, Alicante, Toledo y Málaga. Madrid retrocede un 4,9% y Barcelona un 6,1%. Las ciudades que mejor se comportan son Bilbao, Oviedo, Donostia, Ceuta y Melilla.

Los importes medios de cierre más elevados se situaron en un rango entre 225.000 euros y 340.000 euros, y se ubicaron en las ciudades de Donostia (335.000 euros), Barcelona (307.000 euros), Madrid (288.000 euros), Palma (246.000 euros) y Bilbao (227.000 euros), según los datos relativos a transacciones reales de viviendas de obra nueva y de segunda mano que publica el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.

Los grandes mercados

La consultora ha analizado en su informe “El Sector Residencial en España” publicado este lunes más a fondo el comportamiento en los principales mercados nacionales: Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga y Sevilla. Dado que la mayor parte de las operaciones habituales de compraventa corresponden con viviendas usadas, dentro de todos los datos que ofrece el estudio vamos a centrarnos en el precio de la segunda mano en estas regiones.

Jorge Laguna, responsable del Informe y director de Business Intelligence en Colliers ha destacado en este sentido que “la contracción de la demanda y de los precios de venta afectan principalmente a la vivienda usada, destacando las zonas más afectadas por el shock del turismo”.

Madrid, referente

Durante los seis primeros meses de año se ha observado una disminución de la demanda de vivienda en Madrid, principalmente de segunda mano, motivada por la crisis sanitaria que ha desencadenado la Covid-19. Colliers estime que esta tendencia continúe durante los próximos meses, debido al descenso del poder adquisitivo de las familias.

Los precios medios de segunda mano ofertados siguen una distribución similar a la de obra nueva. Los distritos más céntricos de Madrid cuentan con los precios más altos mientras que la zona sur cuenta con los precios medios más bajos, y la zona el norte presenta precios intermedios. Colliers recuerda que hay que tener en cuenta que los precios considerados son de oferta y que probablemente exista una negociación de cara al cierre de la potencial transacción, por lo que los precios medios de transacción serán algo más bajos.

Destaca, como es habitual, el distrito de Salamanca con unos precios medios rondando los 6.500 €/m2. Todo ello debido al empuje en precios provocado por la vivienda de lujo y por la estabilidad (en cuanto a caída de precios) que tiene este distrito en épocas de crisis. En general, los distritos más céntricos, como Chamberí, Retiro, Chamartín y Centro rondan los 5.000 €/m2, siendo el más caro de estos Chamberí, con precios medios de 5.675 €/m2.

Encontramos las zonas con vivienda más asequible en la zona sur de Madrid. Esta zona, con los distritos de Vicálvaro, Villa de Vallecas, Puente de Vallecas, Villaverde, Usera, Carabanchel y Latina, se encuentran en línea con la obra nueva en cuanto a precios. Esta zona, se caracteriza por tener una oferta muy homogénea y con los precios más bajos del municipio que rondan unos 2.000-2.500 €/m2.

Evolución de los precios de vivienda en venta en Madrid. Colliers a partir de los datos del Ministerio de Fomento y de portales inmobiliarios

Lío político en Barcelona

En el caso de Barcelona, la consultora destaca en su informe la excesiva regulación por parte de la Generalitat en materia de vivienda y urbanismo. En concreto, la modificación puntual del Plan General de Ordenación Metropolitana de Barcelona -aprobada en 2018- por la que se introducía una carga del 30% de vivienda social en suelos consolidados o no y en actuaciones de reforma de más de 600 m2 y la ley 11/2020, de 18 de septiembre de 2020, de medidas urgentes en materia de contención de rentas en los contratos de arrendamiento de vivienda. “No alientan las posibilidades de recuperación del sector en un contexto económico adverso”, indica el texto.

La consultora ha realizado un estudio exclusivamente con los últimos anuncios publicados en portales inmobiliarios excluyendo los más antiguos, con la idea de evaluar la tendencia real del precio de oferta, y ha detectado retrocesos próximos al 6% en el municipio de Barcelona en los precios de oferta de segunda mano de viviendas plurifamiliares en buen estado de conservación.

En cuanto a la oferta de segunda mano los distritos más activos son Eixample izquierdo y derecho, Ciutat Vella con gran dinamismo turístico de alquiler de corta estancia y vuelve a repetir San Martí en los alrededores de Paseo Sant Joan y La Marina.

Evolución de los precios de oferta en venta en Barcelona. Colliers a partir de los datos del Ministerio de Fomento y de portales inmobiliarios

Valencia sufre sin turismo

El mercado residencial en Valencia también está experimentando una ralentización significativa, así como un menor dinamismo, resalta el informe de la consultora. Las estadísticas arrojan para el municipio de Valencia una reducción de las transacciones de vivienda usada del 38% en lo que va de año y los precios de oferta de vivienda de segunda mano de los últimos anuncios publicados en los portales inmobiliarios, muestran un retroceso de un 7,5% desde febrero.

En cualquier caso, Colliers apunta que Valencia llegó tarde a la recuperación, después de Madrid y Barcelona, con lo que el precio medio de la vivienda ha tenido un crecimiento muy moderado y es aún asumible por los compradores.

Un estudio de la consultora realizado en septiembre con los últimos anuncios publicados en portales inmobiliarios excluyendo los más antiguos refleja para la ciudad de Valencia retrocesos próximos la 7,5% en los precios de oferta de segunda mano de viviendas plurifamiliares en buen estado de conservación.

Evolución de los precios de oferta en venta en Málaga. Colliers a partir de los datos del Ministerio de Fomento y de portales inmobiliarios

Málaga toca techo

A pesar de la crisis sanitaria, las transacciones de vivienda nueva en Málaga crecen un 7% en el primer semestre. Sin embargo, el informe de la consultora constata que las operaciones de vivienda usada se desplomaron un 40%.

Para el segundo semestre de 2020, Colliers estima que el mercado de obra nueva seguirá manteniendo un mejor comportamiento frente al de segunda mano y sus previsiones para el cierre del año apuntan a una contracción del 33% de las transacciones de vivienda usada respecto el año anterior y un incremento superior al 15% en las viviendas nuevas.

La contracción de la demanda ha impactado en los precios sobre todo en segunda mano donde se aprecian ajustes con retrocesos de hasta el 10%. Por su lado, la obra nueva resiste mucho mejor apoyada por un número importante de preventas.

En cuanto a Málaga, capital, tras una progresiva recuperación de precios desde mínimos de 2014 con niveles en 1.550 €/m2, los precios medios de oferta en venta han alcanzado su nivel máximo en el primer semestre de 2020, con más de un 30% de crecimiento y con precios medios de 2.140 €/m2. Se percibe cierto agotamiento en el precio, incluso en la ciudad de Málaga los precios retroceden sobre su máximo situándose en agosto en 2.115 €/m2.

El estudio con los últimos anuncios publicados en portales inmobiliarios indica retrocesos próximos al 9% en el municipio de Málaga en los precios de oferta de segunda mano de viviendas plurifamiliares en buen estado de conservación.

Evolución precios de oferta en venta en Málaga. Colliers a partir de los datos del Ministerio de Fomento y de portales inmobiliarios

Sevilla también cae

El mercado residencial de la provincia de Sevilla ha experimentado durante los últimos años un periodo de recuperación llegando a alcanzar en 2019 niveles de transacciones similares a 2008, aunque aún lejos de las cifras de máximos históricos de 2007.

Hay una notable diferencia en el peso del mercado de obra nueva frente al de segunda mano. En 2008 el porcentaje de transacciones de vivienda nueva fue casi el 55% y en la actualidad sólo representa el 13,2%. En el primer semestre de 2020 las transacciones de vivienda en la ciudad de Sevilla sufren una contracción del 33%.

Aunque en el caso de la capital los precios continúan su ascenso, si bien a ritmo más moderado (3,4% y 0,9% interanual para los años 2019 y 2020, respectivamente), la tendencia provincial se invirtió hacia el tercer trimestre de 2019 y acumula ya varios trimestres de variaciones negativas. El último dato disponible, de agosto de 2020, refleja una caída del 4% anual.

El estudio que ha realizado Colliers de los portales inmobiliarios muestra retrocesos próximos al 6,8% en el municipio de Sevilla sobre los precios de oferta de segunda mano de viviendas plurifamiliares en buen estado de conservación.

Evolución precios de oferta en venta en Sevilla. Colliers a partir de los datos del Ministerio de Fomento y de portales inmobiliarios