La irrupción de la pandemia ha dejado en 2020 al menos una buena noticia para los propietarios de viviendas. La rentabilidad bruta media del alquiler en España ha sido del 7,9% al cierre del año pasado, lo que ha supuesto un aumento del 5,9% comparada con la registrada a 31 de diciembre de 2019.

De acuerdo con el informe ‘Build to Rent by urbanData Analytics’ incluido en el estudio Tendencias del Sector Inmobiliario de Sociedad de Tasación, que se dirige a detectar las provincias más interesantes para desarrollar este tipo de proyectos, el coronavirus ha traído consigo un descenso de los precios de compraventa mientras que las rentas se han revalorizado.

La alegría va por barrios, de todas formas. Si bien la variación anual entre la rentabilidad bruta (sin tener en cuenta los gastos de mantenimiento y operativos) y precio del alquiler del cuarto trimestre del año y la del mismo periodo de 2019 ha sido positiva en la media nacional (el mencionado aumento del 5,9%), destaca el retroceso en Madrid y Barcelona debido al descenso de los precios de las rentas.

Evolución de la rentabilidad bruta y precio en el alquiler. urbanData Analytics

Los dos mayores mercados inmobiliarios del país han registrado una rentabilidad negativa en el último trimestre del año. Madrid, del 2,4%; Barcelona, del 0,9%. No obstante, tal y como apunta el informe, “se mantienen como mercados altamente dinámicos con un volumen importante de operaciones de alquiler respecto al total”.

En una escala entre muy poco y mucho riesgo de inversión en el mercado del arrendamiento que ofrece el informe, Madrid y Barcelona se encuentran en el extremo izquierdo, es decir, muy poco riesgo, mientras en el otro extremo resaltan provincias como León y Huelva.

Rentabilidad por provincias

El análisis elaborado por urbanData Analytics de la relación entre el precio de compra y el del alquiler bruto muestra un mapa de España para inversores con interesantes zonas donde la rentabilidad supera incluso el 8%. Por encima de este nivel están Segovia (8,9%), Zamora (8,6%), Lérida (8,2%) y Toledo (8,3%), Cuenca (8,1%).

En cambio, las regiones más tensionadas, con mayor demanda y por ende precios de compra más altos, reducen su rentabilidad. Véase Málaga (5,5%), Alicante (5,7%), Vizcaya (5,5%), Guipúzcoa (5,2%), Álava (5,4%) y Baleares (5,3%).

Rentabilidad bruta en alquiler por provincias urbanData Analytics

Como ejemplos, el informe indica que las viviendas de aproximadamente 85 m2 en la provincia de Valencia presentan una interesante inversión para el desarrollo de promociones dirigidas al mercado del alquiler, con una rentabilidad bruta del 8,0%, un ticket medio de 696 €/mes y riesgo leve. Asimismo, los pisos de dos habitaciones ubicados en la región de Sevilla que rentan un 7,1% y conllevan un elevado dinamismo.

La Ley de Vivienda

Estas rentabilidades serán las últimas anuales sometidas al mercado libre de la oferta y la demanda. Unidas Podemos ha logrado el compromiso de llevar al Consejo de Ministros en los primeros meses de este año la Ley de Vivienda que limitará, y eventualmente bajará, los precios de alquiler en zonas de mercado tensionadas.

Pese al rechazo de profesionales y propietarios por sus negativas consecuencias, se trata de un acuerdo programático entre PSOE y Unidas Podemos que desde la formación morada no olvidan pese a las reticencias del Ministerio. El propio José Luis Ábalos y destacados cargos han repetido en varias ocasiones que hay que esperar para ver el impacto de la pandemia en el mercado del alquiler, así como contar con el consenso social.

Habrá que esperar para conocer el contenido de la futura ley y la repercusión en la rentabilidad del alquiler a 31 de diciembre de 2021.