El diferente impacto de la pandemia sobre la obra nueva y la usada en España ha provocado que el precio medio de la vivienda en algunas comunidades autónomas se dispare hasta un 10% y en otras se hunda casi un 15%.

Los datos publicados este miércoles por el Consejo General del Notariado sobre la compraventa de viviendas y su precio medio en el tercer trimestre de 2020 muestran una montaña rusa que viaja por todos los territorios de la península. Aunque los precios de la vivienda disminuyeron un 5,3% interanual en el ámbito nacional (hasta los 1.381 €/m2), la evolución fue muy diferente según la comunidad autónoma.

Los precios subieron en cinco comunidades autónomas y bajaron en las otras 12. Hasta aquí todo normal. Lo que no lo es tanto es la variación entre los mayores incrementos (casi un 10% en Baleares) y los mayores retrocesos (casi un 14% en Navarra y La Rioja).

Además de Baleares, los precios medios subieron en Asturias (4,0%), País Vasco (2,5%), Cataluña (0,5%) y Extremadura (0,5%). En el lado negativo, destacaron las caídas de Navarra (-13,9%) seguida de La Rioja (-13,5%) y Aragón (-11,9%). Con retrocesos inferiores al 10% se situaron Galicia, Canarias, Andalucía, Castilla-La-Mancha, Murcia, Castilla y León, Cantabria, Madrid y Comunidad Valenciana.

En cuanto al precio del metro cuadrado, crecieron en siete comunidades, destacando el dinamismo de Baleares (14,7%) y Extremadura (10%), y retrocedieron en las diez restantes, con Navarra (-13,7%) y La Rioja (-11,6%) a la cabeza. Baleares (2.696 €/m2), País Vasco (2.398 €/m2) y Madrid (2.160 €/m2) se mantuvieron como las más caras de España.

La pandemia, clave

Al analizar este baile de subidas y bajadas, la pandemia y sus efectos en la economía vuelven a pedir su sitio como actor principal en el mercado inmobiliario español. La directora general de Gesvalt, Sandra Daza, explica que "esta caída generalizada en los precios se debe al momento de especial incertidumbre que está viviendo la economía en general, con el impacto que esto tiene en el mercado laboral y, por lo tanto, en la capacidad económica de los potenciales demandantes de vivienda".

"Es la propia heterogeneidad del mercado residencial de nuestro país la que provoca que unos territorios se comporten de manera diferencial, en función de diferentes variables como el grado de tensión en sus precios antes de la pandemia o los cambios en las preferencias de la demanda", ahonda. 

Para entrar más en detalle, el consejero delegado de Colliers International, Mikel Echavarren, señala a Invertia que "donde está subiendo mucho la vivienda se explica porque se están entregando muchas viviendas nuevas, que tienen precios muy superiores a los de segunda mano, o bien porque son mejores o bien porque son de lujo". En cambio, "donde baja mucho la vivienda es porque el mayor porcentaje de las ventas se centra en la segunda mano, que realmente está bajando de precio de forma rápida".

Por ejemplo, Baleares. Tal y como indica el Business Intelligence Director de Colliers International, Jorge Laguna, el aumento del 9,8% se debe "por una parte a la entrega de viviendas iniciadas hace un par de años y que reflejan ahora y que en gran medida están orientadas al lujo". Por otro lado, "la caída de operaciones de segunda mano en el segundo trimestre fue enorme (-59%)". Si la mayor parte de las operaciones firmadas fueron obra nueva y cara, ahí está la respuesta a su tremenda subida en precio.

Tendencia a medio plazo

La directora general de Gesvalt recuerda que durante los últimos meses hemos visto cómo las caídas en los precios, tanto en venta como en alquiler, han sido menos acusadas en las viviendas de obra nueva que en las de segunda mano". Por ello, se atreve a decir que "todo apunta a que esto se mantendrá durante el próximo año, ya que la obra nueva se ha adaptado a esta circunstancia, ofreciendo soluciones como un mayor número de baños, terrazas abiertas de mayor tamaño o mayor calidad y especialización de los espacios y servicios comunes".

Desde la consultora CBRE también inciden en la dicotomía que vive el mercado como tendencia a medio plazo por la pandemia. "Mientras la obra nueva se mantendrá prácticamente estable en precios y en algunos casos puntuales en ciertas localizaciones, ante la falta de oferta, quizás se pudiera producir incluso una ligera subida". En cambio, "se espera un mayor ajuste en la segunda mano, especialmente en la segunda residencia y en ubicaciones como costa e islas".

Sandra Daza aporta otro detalle importante a tener en cuenta. En los próximos meses, "debemos de estar pendientes de la posición del mercado laboral frente al mantenimiento del teletrabajo una vez superada la crisis sanitaria". De ser así, argumenta, "esto podría suponer una modificación permanente en las preferencias de la demanda (y por lo tanto en los precios), sobre todo en cuanto a la búsqueda de vivienda en las ubicaciones céntricas y cercanas a las áreas de negocios de las grandes ciudades".

Más movimiento

La estadística de los notarios también refleja la recuperación de la actividad inmobiliaria entre julio y septiembre del año pasado. La compraventa de vivienda creció un 4,9% interanual, cambiando la tendencia de los acusados descensos de los dos trimestres previos (durante el inicio del estado de alarma y el primer confinamiento).

En concreto, 12 comunidades autónomas registraron aumentos en el número de operaciones, destacando Asturias (45,4%), y con Castilla y León, Galicia y Castilla-La Mancha con cifras positivas por encima del 20%.

De nuevo, el impacto del coronavirus se hizo notar en aquellas comunidades que tuvieron menos compraventas en el tercer trimestre de 2020 comparado con el de 2019. Las mayores caídas se registraron en Canarias (-11,5%), Baleares (-11,6%) y Cataluña (-6,9%), tres regiones muy afectadas por las limitaciones de movilidad y la falta de turistas.