Las preferencias de los millonarios ante la compra de una vivienda (para vivir o invertir) han cambiado a raíz de la pandemia, pero Madrid y Barcelona entran en el Top-10 de ciudades más interesantes para la inversión inmobiliaria de lujo de este año, según el estudio anual ‘Global Property Handbook’ que elabora cada año Barnes. En 2020, Madrid ocupaba la segunda posición y Barcelona no aparecía en la lista.

Los destinos que antes podían verse más como una segunda residencia, ahora se han convertido para muchos ricos en su objetivo como primera residencia. El presidente del grupo Barnes, Thibault de Saint-Vincent, explica que “todo el mundo busca un remanso de paz en el que recargar las pilas con la familia y los amigos, así como un lugar cómodo donde trabajar en un entorno relajante”. “Autenticidad, proximidad, localismo y sencillez”, resume.

Aquí emerge el concepto de residencia semiprincipal. Propiedades en el mar, la montaña o el campo, viñedos y bodegas, hoteles y pensiones con encanto, castillos y propiedades "conectadas", cotos de caza, ganaderías, bosques y terrenos agrícolas.

El Top-10 está liderado por París, con Ginebra y Londres también en el podio. Les siguen, por este orden, Nueva York, Quebec, Madrid, Barcelona, Lisboa, Moscú y Budapest.

En el caso de las dos ciudades españolas, Thibault de Saint-Vincent, resalta que “España es muy potente desde el punto de vista inmobiliario, pues constantemente está atrayendo tanto a grandes fortunas que buscan residir en un país con una alta calidad de vida, como a inversores que aprovechan los precios competitivos y la excelencia de su parque residencial para comprar activos y luego venderlos o alquilarlos”.

Mercados de Madrid y Barcelona

Los mercados de Madrid y Barcelona tienen cada uno de ellos sus particularidades, con debilidades y fortalezas, para atraer la inversión en el sector inmobiliario del lujo. La sexta edición de este informe destaca de la capital de España su “elevada calidad de vida, buen clima, gran patrimonio cultural e histórico y alta seguridad”. Además, cuenta con unos precios muy competitivos respecto a otras grandes ciudades y su parque inmobiliario tiene mucha variedad y calidad.

Si en vez de comprar para vivir, el millonario piensa en Madrid como destino para una inversión inmobiliaria y alquilar, Barnes resalta el alto dinamismo de su mercado del alquiler, lo que repercute en la rentabilidad de sus activos, así como la capacidad de atraer grandes empresas multinacionales y su conexión aérea directa con Latinoamérica, el principal exportador de compradores de lujo hacia Madrid.

Por zonas más demandadas, el informe destaca especialmente en Madrid dos. La primera, el barrio Salamanca, con sus edificios de piedra y ladrillo de principios del siglo XX, sus amplios apartamentos familiares de más de 150 m2, sus tiendas de lujo y sus restaurantes gourmet. Esta zona alberga a una amplia comunidad extranjera, principalmente de Latinoamérica. La segunda, Justicia/Almagro. Se trata de dos barrios residenciales y lujosos más antiguos y auténticos que constituyen el hogar de familias españolas y un gran número de tiendas, restaurantes y emplazamientos culturales.

Eduardo Crisenti, socio director de Barnes Madrid, se muestra “muy optimista y confiado” en este mercado. “Madrid sigue teniendo un gran atractivo y foco de inversión muy importante para el capital, sobre todo extranjero, en el último trimestre del año”, expone.

En cuanto a Barcelona, el informe ensalza que su clima, su vida apacible y su ambiente festivo, su arquitectura y sus precios inmobiliarios razonables hacen que constituya una inversión de gran solidez, máxime con la llegada de start-ups y emprendedores tecnológicos en los últimos diez años aproximadamente.

En términos generales, la Zona Alta (la parte más elevada de la ciudad) es la más demandada en la Ciudad Condal. Principalmente Pedralbes, conocido por sus elegantes villas, que constituye el barrio residencial de lujo por excelencia y alberga numerosos colegios internacionales, como el británico o el estadounidense. Y en las inmediaciones de Parc des Turó, un microbarrio residencial y comercial de elevado nivel. Por no mencionar el distrito de Eixample, en el centro histórico, con el triángulo de oro que abarca el Paseo de Gracia, famoso por su arquitectura catalana modernista.

Emmanuel Virgoulay, socio de Barnes Barcelona, asegura que “a raíz de esta crisis los compradores se han dado cuenta de la importancia de contar con espacio suficiente y estar en contacto con la naturaleza, a menudo signos de una mejor calidad de vida, por lo que la parte alta de la ciudad sigue siendo popular por sus apartamentos de 150 a 500 m2 y sus casas adosadas y villas con vistas a toda Barcelona”. De ahí que haya notado mucho movimiento inmobiliario en la zona del Ampurdán.

Negociar hasta el 20%

Pese a cerrar operaciones con seis cifras delante del símbolo del euro, en el mercado residencial del lujo también hay espacio para la negociación. El precio de presentación o de oferta en pocas ocasiones es el mismo por el que se cierra la compraventa.

En este sentido, los expertos de Barnes señalan que la clave de la negociación reside en la calidad del inmueble. Si bien las viviendas con excelente localización, buenas terrazas o patios (ahora en pandemia fundamental) y sin necesidad de reforma, cuentan con poco margen, a medida que estas características empeoran este mejora.

Eduardo Crisenti estima en que el caso de la vivienda de lujo en Madrid el margen ronda el 10%. “Quizá durante el confinamiento había un mayor poder de negociación, sobre todo en el mercado de alquiler”, reconoce.

En Barcelona, desde que en marzo de 2020 estallara la pandemia la capacidad de bajar los precios haya alcanzado hasta el 20%. Emmanuel Virgoulay señala como principales motivos “la ausencia del turismo, sobre todo francés, y la necesidad de liquidez por parte de los vendedores”.

Para 2021, los expertos de Barnes estiman que si bien los precios en la notaría se mantendrán estables, los de venta quizá bajen “poco a poco” en Barcelona, mientras en Madrid subirán en torno al 3%.