Era un experimento que podía salir mal. Y salió mal. La conocida en Alemania como 'Ley de tope al alquiler' de Berlín se topaba hace unos días con una decisión del Tribunal Constitucional que la declaraba nula.

Dicha norma, que buscaba frenar de golpe y porrazo la subida de los precios de los alquileres durante cinco años y que había conseguido, en algunos casos, rebajar las rentas de ciertos inquilinos, legisla sobre un tema del que no puede ocuparse la ciudad-Estado de Berlín. La política de vivienda, según recordaban los magistrados del Tribunal Constitucional alemán, es competencia del Gobierno federal.

De ahí la “nulidad” de la norma que había sacado adelante la coalición de izquierdas que gobierna la capital alemana y que había convertido a la metrópolis germana en un laboratorio de cuyos resultados muchas otras ciudades estaban pendientes. Pero de lo que en Berlín las autoridades reconocían como un “experimento” en política de vivienda se pueden aprender más lecciones que las de orden competencial.

Un barrio residencial de Berlín.

Por ejemplo, la aplicación de la ley trajo consigo, “en el segmento de viviendas que regulaba, una reducción de la oferta de cerca de un 30%”, según las cuentas que ha hecho en el diario económico Handelsblatt Michael Voigtländer, economista del Instituto de la Economía alemana, un think tank con sede en Colonia.

La ley berlinesa afectaba a un total de 1,5 millones de viviendas. Se estima que unas 420.000 de esas casas, cuyos inquilinos vieron su renta rebajada en virtud la normativa, pueden verse sujetas a reclamaciones de los propietarios. “Esto es una vergüenza para el Gobierno berlinés”, dice a EL ESPAÑOL Volker Eichener, profesor de política social en la Universidad de Ciencias Aplicadas de Düsseldorf. Alude a la coalición gubernamental berlinesa, liderada por el socialdemócrata Michael Müller con apoyo de Los Verdes e izquierdistas de Die Linke.

A ciencia cierta no se sabe cuántos berlineses van a tener que pagar de vuelta lo que la “nula” ley de tope al alquiler les había hecho ahorrar desde que entraran en vigor las rebajas el pasado mes de noviembre. En cualquier caso, Müller y compañía ya han preparado un fondo público dotado con 10 millones de euros para asistir a quienes no ahorraron las rebajas hechas en sus alquileres. El uso de recursos públicos para deshacer el entuerto ocasionado por el tope al alquiler no se queda ahí. Medio centenar de funcionarios, según han precisado desde el Gobierno berlinés, deben ahora ocuparse de asistir a los afectados.

Por suerte para algunos inquilinos hay empresas que ya han señalado que no van a reclamar ese dinero. Por ejemplo, desde el grupo inmobiliario Vonovia, que tiene unas 42.000 viviendas en suelo berlinés, han dicho que no harán reclamaciones a los inquilinos. “Renunciamos a unos 10 millones de euros”, según ha dicho el presidente de la firma germana, Rolf Buch, que ha argumentado la decisión de su compañía apuntando que Vonovia busca “aceptación social del modelo de negocio”.

No está ni mucho menos claro que todas las empresas actúen del mismo modo frente a la anulación del tope al alquiler. De hecho, Deutsche Wohnen, compañía inmobiliaria que cuenta con 116.000 viviendas en Berlín, ya ha propuesto a sus inquilinos afectados que paguen todo lo ahorrado "de golpe o en varios plazos”, según informaba el pasado fin de semana el Handelsblatt.

Medida de dudosa eficacia

A otros inquilinos probablemente les toque ahora negociar con su casero cómo devolver una deuda que antes tenía forma de ahorro en el alquiler. En una encuesta realizada por la entidad bancaria Berliner Sparkasse de la que daba cuenta el diario berlinés Der Tagesspiegel a principios de este mes, indicaba que un 47% de los beneficiados por las rebajas del alquiler no habían ahorrado ese dinero.

Instituciones como el Banco de Inversión de Berlín (IBB) y no pocos expertos han apuntado que, desde que entró en vigor en febrero de 2020, la ley de tope al alquiler consiguió frenar la escalada de precios que han vivido las viviendas berlinesas. Sin embargo, ese efecto tiene mucho de Fata Morgana.

“En realidad, lo que hemos constatado es que, pese al tope al alquiler, los alquileres han seguido subiendo, y esto quiere decir que muchos inquilinos no han utilizado su derecho a que les bajen la renta, y han aceptado pagar una cifra elevada”, explica Eichener, profesor de política social en la Universidad de Ciencias Aplicadas de Düsseldorf.

Beneficia a los ricos

“Imagínese una vivienda bien renovada en un buen sitio de Friedrichshein [un barrio de moda de Berlín] que interesa a una pareja. Él es funcionario y ella asesora fiscal. Ganan 120.000 euros netos al año. A una pareja así no le interesa el tope al alquiler, prefieren tener una buena relación con su casero, y disfrutar del apartamento”, añade Eichener. “El tope al alquiler no beneficia a las clases medias, sino a la gente con dinero, pero a esta gente no le interesa la medida”, abunda.

En una ciudad como Berlín, en la que se ha convertido en estructural la falta de viviendas porque hace años que no se construye lo suficiente como para abastecer la demanda, solo la población acaudalada puede hacerse con las viviendas más codiciadas.

En sus explicaciones, Eichener alude, además, al “efecto capital de Berlín”. Para entender dicho fenómeno hay que saber que, sobre el papel, Berlín volvía a ser capital de Alemania en 1999, diez años después de la caída del muro y la reunificación del país. Desde entonces, no para, entre otras cosas, la llegada a la capital alemana de gente con altos salarios. Da igual que sean funcionarios de alto rango, responsables políticos, jefes de grupos de presión o empresarios del sector de start-ups y otras grandes empresas como Apple o Tesla. A estos nuevos “berlineses”, la capital germana ha de resultarles incluso barata.

Berlín, más barata que Lodz 

Es más, el metro cuadrado en alquiler cuesta aquí, de media, unos 9,1 euros. Berlín “no solo es más barata que Londres, Barcelona y París (…), sino que los alquileres son más baratos que en Galway (16,40 euros/m2), Cracovia (11,50 euros/m2) o Lodz (9,30 euros/m2)”, según se leía en las páginas económicas de la última edición del dominical Frankfürter Allgemeine Sonntag.

Pero los responsables políticos de la capital teutona, al menos los que ahora están en el poder, tienen sus caladeros electorales en buena parte de ese 80% de personas que viven de alquiler en Berlín y que han visto cómo sus rentas han subido ostensiblemente en los últimos años. Por eso, tras la decisión del Tribunal Constitucional, las tres principales fuerzas de la izquierda berlinesa se muestran a favor de una ley de tope al alquiler que llegue a través del Parlamento.

Dado el actual reparto de votos en el Bundestag y en el Bundesrat, resulta imposible pensar que se apruebe una ley de tope al alquiler a nivel nacional capaz de sacar del atolladero al gobierno berlinés. Sin embargo, tras las próximas elecciones generales, que se celebrarán el 26 de septiembre, “todo está muy abierto”, conviene en afirmar Eichener, el profesor de política social en la Universidad de Ciencias Aplicadas de Düsseldorf.

De hecho, no es impensable que una coalición de izquierdas como la que rige hoy Berlín forme el próximo gobierno federal. Pero esa es solo una opción, y no la más probable. También tienen posibilidades de mantenerse en el poder los conservadores de la Unión Cristiano Demócrata (CDU), el partido de la canciller Angela Merkel, mientras que liberales del FPD también podrían acceder al Ejecutivo en coaliciones a tres bandas. La CDU y el FDP son los partidos que recurrieron con éxito el tope al alquiler ante el Tribunal Constitucional.