El 'efecto Berlín' sobre el alquiler de viviendas en Barcelona o Madrid: huida de inversores y menor oferta

El resultado en el referéndum no vinculante desarrollado en Berlín fue claro: 56,4% de los votantes dijeron sí, frente a un 39% que dijo no. Sobre la mesa, la expropiación de grandes empresas inmobiliarias y comerciales, y que una empresa pública gestione los alquileres.

Sin duda, presión añadida para la presumible nueva alcaldesa de la ciudad, la socialdemócrata Franziska Giffey. Sin embargo, la socialdemócrata lo ha dejado claro. Ella no cree que las expropiaciones sean la fórmula mágica para solucionar el problema del alquiler. Entre otras razones porque, de llevarse a cabo, el ‘roto’ para las arcas de la ciudad sería considerable: unos 36.000 millones de euros.

Otros socialistas, los españoles, están en una tesitura similar. En su caso, la presión viene dada por una Ley de la Vivienda que en su día se comprometieron a formalizar con sus socios de gobierno: Unidas Podemos.

“Este tipo de iniciativas [referéndum de Berlín] van en el mismo camino de la última propuesta de Podemos que, con otros grupos políticos, quieren presentar una proposición de ley para limitar los precios del alquiler y expropiar viviendas. Así, quiere presionar a la otra parte del Gobierno del PSOE que, por el momento, se niega a incluirlo en la futura Ley de Vivienda”, afirma José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

¿Qué efecto tendría sobre el alquiler en Madrid, Barcelona, y el resto de ciudades españolas? “La situación actual del mercado del alquiler de Berlín no es comparable con el de las grandes capitales españolas”, sostiene Ferran Font, director de Estudios del portal inmobiliario pisos.com. Pero matiza: “La medida que se pretende aprobar plantea un escenario en el que se pondría en entredicho el derecho a la propiedad privada”.

Economía sumergida

Otros efectos derivados de su previsible aplicación serían la disminución de la oferta y la aparición de economías sumergidas. Sin olvidar una mayor obsolescencia del parque del alquiler. Esto se daría por el menor incentivo de los propietarios a invertir en la conservación de sus viviendas.

“Lo que hay que evitar es el efecto contrario, como la disminución de la oferta disponible o la obsolescencia del parque inmobiliario en alquiler. Ante las pocas ayudas a los propietarios, éstos dejan de mantener y conservar sus inmuebles”, manifiesta Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa.

“Tanto en Berlín, o Barcelona, la cuestión de fondo es que los gobiernos no han hecho los deberes para poner en marcha una política social de viviendas en alquiler”, sostiene José Ramón Zurdo. Y añade: “La opción populista es atacar a los propietarios, tanto grandes tenedores, como particulares, haciéndoles responsables de una inexistente política pública de vivienda”.

Esos 36.000 millones de euros que costaría a las arcas públicas berlinesas indemnizar a las empresas expropiadas, bien podrían destinarse a construir más vivienda pública. También hay que tener en cuenta que las intervenciones en las rentas del alquiler no han aumentado la oferta, sino que la han reducido. Y, al contraerse, son más las familias que no pueden acceder al alquiler.

“Además, las rentas están bajando de forma generalizada, más allá del control estatal de precios. Incluso, en ciudades como Madrid donde no se ha intervenido”, indica José Ramón Zurdo. Según la Agencia Catalana de la Vivienda, los precios en Cataluña han bajado un 5,5%. Mismo porcentaje que en la Comunidad de Madrid, donde no hay topes de salida en los precios del alquiler. En las ciudades de Barcelona y Madrid, el descenso ha sido del 9,9%, según Tecnocasa.

“Hay que aumentar la oferta y ayudar a la demanda. La diferencia entre la capacidad de pago de las familias y la evolución de las rentas hace necesaria la actuación de las administraciones públicas. Pero las medidas deben ir enfocadas a aumentar la situación económica de los inquilinos y aumentar el parque de vivienda en alquiler a través de la colaboración público-privada”, afirma Ferran Font.

Menos inversores

También conviene reseñar otro dato: el número de inversores que compran vivienda para alquilar. Representa, de media, el 21% del total del alquiler en España. En Madrid sube hasta el 28%. En Barcelona, se queda en el 16%. Porcentajes que se hundirían en el caso de aplicar las expropiaciones pretendidas en Berlín. La capital alemana ya remunicipalizó 6.000 viviendas con un coste de 1.000 millones de euros.

Otro punto en común que padecen ciudades como Berlín, Barcelona, o Madrid, es el de la gentrificación. Es decir, el desplazamiento que se produce por los vecinos empobrecidos de un barrio por otros de nivel social y económico más alta tras la rehabilitación urbana y social de la zona. Algo que sucedió en Chueca (Madrid) o el Raval (Barcelona).

“Contra este fenómeno, hay que regular mejor el alquiler turístico”, apunta el director general de ANA. Y señala que habría que limitarlo “solo a las viviendas que cumplan con los estrictos requisitos exigidos por la legislación local y autonómica, con el fin de que todas las viviendas que no cumplan las exigencias se vayan a engrosar la oferta de viviendas de alquiler tradicional y puedan bajar los precios como ha estado ocurriendo hasta ahora”.