Ley ambiciosa. Esencial. Que va a garantizar el derecho a la vivienda a todos y a todas. Que va a contener y reducir los precios del alquiler. Y que va a incrementar el parque público de vivienda en alquiler. Así definió, entre otros términos, la nueva ley de vivienda Félix Bolaños durante la comparecencia posterior al Consejo de Ministros.
Palabras que han sido respondidas por estas otras: frenará la buena marcha del mercado inmobiliario; reducirá la oferta; acarreará falta de seguridad jurídica; medidas poco efectivas; implica menor interés en construir; va contra la libre competencia y la libertad de mercado; abrirá un reino de taifas en el mercado inmobiliario…
A falta de conocer el texto definitivo, El ESPAÑOL-Invertia se ha puesto en contacto con expertos y actores destacados en la materia, para saber qué contenido debería integrar la futura ley de vivienda. Y todos han coincidido en señalar que se trata de una situación compleja. Por eso apuntan a unas serie de medidas que la futura ley de vivienda de PSOE y Unidas Podemos debería incorporar
“Las medidas coercitivas o que penalicen la iniciativa privada no son, ni han sido jamás, la solución a un problema de este tipo. Es necesario presentar soluciones y medidas que aborden las dos vertientes del problema: por un lado, el alquiler social; por otro, el acceso al alquiler de aquellas nuevas familias o aquellos jóvenes que lo buscan”, indica Luis Martín Guirado, director corporativo de Desarrollo de Negocio en Gesvalt.
Por eso, más que penalizar a los denominados grandes propietarios, o incluso a los más pequeños, el Gobierno debería instrumentar una serie de puntos. Por ejemplo, garantizar la seguridad jurídica de aquellos que alquilan. “De forma que, en caso de que se produzca un impago, se pueda realizar un cambio de inquilino de forma eficiente”, apunta Luis Martín Guirado.
Cesión de uso
El directivo de Gesvalt también apunta a “proteger a aquellas personas en situación de vulnerabilidad cubriendo sus impagos desde el Estado”. Y un tercer pilar: “En lugar de crear una gran sociedad estatal de alquiler, la administración tiene en sus diferentes estadios la capacidad con soluciones de colaboración público-privadas, de facilitar el suelo a un precio adecuado y unos plazos de concesión suficientemente largos”.
De esta manera, serviría como imán a iniciativas y capital privado que incrementarían la oferta de alquiler asequible. Y, con ello, la capacidad de acceder a la vivienda de todos los colectivos. “Para la creación de vivienda de alquiler a precio tasado debe incentivarse la colaboración pública privada mediante el derecho de superficie y/o la cesión de uso”, matizan desde Neinor Homes.
Dicho de otra manera, creación de un gran parque público de alquiler a través de acuerdos con los promotores. “No a través de imposiciones y de intervenirles el precio del alquiler”, apunta José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Y matiza: “Ahora bien, si se les incentivara fiscalmente, o con suelo público, la cosa sería diferente, porque esa obligación de ceder viviendas para fines sociales nacería de un pacto o colaboración”.
Es decir, que la medida de cesión del 30% de lo edificado, planeada en la ley de vivienda, se puede entender solo en suelos públicos comprados a menor precio a cambio de vivienda social. “No tiene ningún sentido en suelos comprados libremente a precios de mercado. De ser así, puede paralizar la promoción de viviendas, como sucede en Cataluña”, añade Zurdo.
Simplificar el urbanismo
Para incrementar la creación de vivienda de precio libre, según Neinor Homes, se deben flexibilizar los usos de suelo. Por ejemplo, teniendo en cuenta la posibilidad de hacer distintos tipos de alquiler en suelo terciario. También la normativa urbanística, es decir, incrementar el número de viviendas manteniendo la edificabilidad.
Sin olvidar agilizar el proceso de desarrollo del planeamiento, agilizar la tramitación de licencias, simplificar el urbanismo y la burocracia administrativa, o digitalizar la parte de la Administración dedicada del urbanismo.
Berlín es un caso muy usado por los expertos a la hora de valorar la ley. Allí, se considera gran propietario a quien tiene más de 3.000 viviendas. Aquí, a quien tenga diez viviendas si es persona jurídica. “Esto viene a ejemplificar la sensación de que se intenta ser proteccionista con una parte, y no con la otra. Igual a un propietario de once viviendas con un gran fondo de inversión es bastante injusto”, manifiesta Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
En relación con la demanda, según Neinor Homes, habría que incrementar las ayudas directas a todos los sectores sociales con problemas de acceso a la vivienda. También, dar la posibilidad de recuperar el IVA de la construcción a las nuevas promociones destinadas al alquiler. Y, por último, proporcionar ayudas y reducciones de impuestos a los inquilinos. Deberes para PSOE y Unidas Podemos.