La Ley de Vivienda hará ganar o perder dinero al pequeño propietario según la zona tensionada en la que alquile

En España son 2,3 millones de personas los contribuyentes que declaran activos por ingresos inmobiliarios. En principio, ellos serían los beneficiados de algunas de las medidas puestas sobre la mesa en la conocida como Ley de Vivienda. Por ejemplo, una bonificación del 90% en el Impuesto de la Renta de las Personas Físicas (IRPF) si bajan la renta de alquiler un 5%.

"Al pequeño propietario le sale a cuenta", indicó la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez, sobre este punto en concreto. Una afirmación con la que no están de acuerdo desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA). Porque hay matices.

En el caso de que la declaración de zona tensionada durara ocho años y para una renta de 700 euros el arrendador tendría una mejora de 2.254 euros en ese periodo de tiempo. "Eso en el mejor de los casos", indica Faustino de Vega, director jurídico de la ANA.

Eso se debería a que tendría menos ingresos, pero también menor impacto fiscal. Por ejemplo, en el primer año, dejaría de ingresar 420 euros, pero se ahorraría en su IRPF 670,50 euros. "Una diferencia de 250,5 euros para el arrendador", añade Faustino Vega. Y se repite año tras año, incrementándose ligeramente. Así, en el octavo año, sería de 314 euros.

Pero conviene recordar que el anteproyecto de ley dice que la declaración de zona tensionada tendrá una duración mínima de tres años. A partir de ese tercer año hay que volver a evaluar si esa condición continúa o no en el tiempo. ¿Qué pasaría, por ejemplo, si dejara de serlo? El inquilino seguiría en todo caso. Y al propietario comenzarían a no cuadrarle las cuentas.

Números rojos

En el caso de que al cuarto año la zona dejara de ser tensionada y para el ejemplo de 700 euros antes mencionado el arrendador acabaría perdiendo 1.252 euros en esos ocho años.

La razón de esta pérdida se encuentra en que, al finalizar la declaración de zona tensionada, la bonificación pasa del 90% al 50%. Sin embargo, la rebaja del 5% de la renta continúa hasta la finalización del contrato. "Por tanto, va a tener menos ingresos", especifica Faustino Vega.

Así, en el primer año, la diferencia a su favor sería de 250,5 euros. Situación que se mantendría durante los dos años siguientes. Pero, al cuarto año, dejaría de ingresar 445 euros, pero sólo se ahorraría en su IRPF 55 euros. Por tanto, la diferencia sería negativa: 389 euros. Algo que se prolongaría hasta el octavo año. El resultado final sería que acabaría perdiendo 1.252 euros.

Unos números rojos que serían más grandes si el contrato se alarga hasta los once años. Esta posibilidad está recogida en la ley si así lo solicita el inquilino. Periodo en el que se deberán congelar las rentas.

Por tanto, si se llega a esos once años, y en el caso de que la zona tensionada dejara de serlo al cuarto año, los números rojos para el propietario se irían hasta 2.569,80 euros. En el otro lado de la balanza, y en el supuesto de que fuese zona tensionada durante esos once años, los números serían positivos: 3.258 euros.

"El anteproyecto de ley de vivienda afecta de lleno a los pequeños propietarios, que son la mayoría", afirma José Ramón Zurdo, director general de ANA. De hecho, y según la asociación, la declaración de zona tensionada encierra una gran complejidad jurídica y fiscal todavía con muchas interrogantes por resolver.

Riesgo

La consecuencia es que el pequeño propietario se enfrenta a una situación "de riesgo e indefensión". Y, en los muchos escenarios que se plantean, "no le salen las cuentas", según ANA, que piensa que el anteproyecto perjudica al pequeño propietario.

"Empezando por que se ha trasladado a los contribuyentes la idea que la futura ley no iba a perjudicar a los pequeños arrendadores", señalan desde ANA. Y esto sería así porque se piensa que la mayoría de las medidas aprobadas eran para los grandes tenedores de vivienda. "En realidad no es así", añaden.

Entre esos perjuicios, la pérdida de la reducción fiscal en diez puntos porcentuales: se pasa del 60% al 50%. Incluso en zonas no tensionadas. Es decir, probablemente donde se sitúen la mayoría de las viviendas en alquiler.

Además, las medidas son de aplicación inmediata desde la aprobación de la ley para los pequeños propietarios. En el caso de los grandes tenedores, personas jurídicas, la moratoria será de 18 meses a contar desde la aprobación de la ley. Sin olvidar la congelación de rentas durante largos periodos de tiempo (mínimo ocho años) hasta once.

En este último punto, desde ANA recuerdan cómo algunos arrendadores (casi siempre grandes tenedores) para evitar que los inquilinos cumplan la duración íntegra de los arrendamientos utilizan el siguiente mecanismo: imponen gastos e impuestos a los inquilinos a partir de una determinada fecha.

¿Cómo? "Disfrazando la imposición de estos gastos como una carencia o beneficio que otorga el arrendador durante un periodo de tiempo", indican desde ANA. Ello les obliga a resolver los contratos para buscarse otras viviendas más baratas. Así los arrendadores consiguen finalizar los arrendamientos a su conveniencia.