Si hay un momento deseado por quienes quieren acceder a una vivienda ese no es otro que cuando le entregan la misma. Entonces aparece la manida frase de “ya tengo casa”. En el caso de la vivienda nueva, en muchas ocasiones, se compra sobre plano. Y uno de los mejores indicadores para medir cómo se está comportando el mercado residencial es lo que se conoce como absorción de vivienda.
Este indicador se obtiene comparando el número de transacciones de obra nueva respecto al de viviendas terminadas. Dicho de otra manera, es la diferencia entre las viviendas entregadas sobre las vendidas.
Pues bien, en España, y en el primer semestre del año, la tasa de absorción se ha situado en el 80%, según Colliers. Es una tasa ligeramente superior a la alcanzada durante los dos últimos años. Pero hay tres provincias que destacan sobre las demás. Es el caso de Málaga, donde dicha tasa fue del 88,5%, y de Madrid, que llegó al 90%. Pero, por encima de todas, está Valencia, con el 105%.
El caso de Barcelona
En este particular podio se echa en falta a Barcelona. La Ciudad Condal tuvo una tasa de absorción de los mercados de obra nueva bastante por debajo de la media. En concreto, se quedó en un 69%. Un mal comportamiento que también sufrió Sevilla, cuya tasa fue del 73%.
Si traducimos esa tasa a viviendas, y desde el año 2019, hay una diferencia teórica en todo el territorio nacional de 40.000 unidades entre las viviendas entregadas sobre las vendidas. Desde Colliers indican que, si bien es una cifra elevada, no debe preocupar en exceso el stock acumulado. Y lo razona de la siguiente manera: “Su origen es más una consecuencia de la inercia de un sector que está en continuo crecimiento desde 2017 que la ausencia de demanda”.
De hecho, el sector se caracteriza por desequilibrios entre oferta y demanda. “Existe un desequilibrio entre la demanda actual y una oferta que no crece al mismo ritmo”, afirma Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Según el portal, 2021 puede cerrar con el mayor número de compraventas de viviendas de la última década: 550.000. En 2020 fueron 419.000. Además, el año acabaría con 89.000 visados de obra nueva.
‘Stock’ absorbido
La derivada que puede surgir de esta situación la define de la siguiente manera Antonio de la Fuente, managing director de Corporate Finance en Colliers: “Esperemos que este stock sea absorbido sin problemas durante el año 2022 y parte del 2023 dado el fuerte crecimiento de la demanda”.
Para corroborarlo, el siguiente dato: la demanda de vivienda en el año 2021 ha arrancado con mucha fuerza. De hecho, el primer semestre ha sido el mejor de toda la serie histórica desde el año 2008.
El número de transacciones de vivienda fue un 63,7% superior al año 2020; y un 10,67% superior al mismo semestre de 2019. Y tanto la vivienda nueva como la usada han mostrado un buen comportamiento. Así, el número de operaciones en vivienda nueva ha sido un 449% superior al del mismo periodo de 2020, y un 23,9% respeto a 2019. En el caso de la vivienda usada, esos porcentajes han sido del 66,2% y del 9,3%, respectivamente.
Según Colliers, para el segundo semestre se espera una continuidad de los actuales niveles de demanda. Y sus previsiones superan las de pisos.com, al proyectar a fin de año 640.000 operaciones. De esta cantidad, 565.000 unidades serían segunda mano, y 75.000 unidades, obra nueva.
Madrid sería quien continuaría liderando la obra nueva: cuota del 21%. Después Málaga (8,9%) que le arrebata la segunda posición a Barcelona (8,3%). En el mercado de segunda mano, la medalla de oro es para Madrid (12,9% del total de operaciones), siendo la plata para Barcelona (10,7%) y el bronce para Alicante (6,4%).
Respecto a los visados de obra nueva, las previsiones de Colliers superan a las de pisos.com. Esperan que cierre con 101.000 visados, un 18,9% más respecto a la media de 2020. Se trata de una cifra casi parecida a la alcanzada en 2019.
El número de españoles que prefieren la vivienda nueva ha crecido siete puntos, pasando del 67% al 74%, según un estudio de Vía Célere. Dicho informe indica que son la eficiencia energética y el diseño moderno lo que más les atrae de la vivienda nueva. Sin olvidar la calidad de los materiales empleados, la zona donde se ubican, y las zonas comunes.