“Ha de respetar la competencia autonómica”. “Tiene un problemático encaje constitucional”. “El anteproyecto ha de ceñirse al ámbito incidental de las competencias estatales". Son sólo algunos extractos del nuevo informe del Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) sobre el anteproyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda.

“El dictamen es demoledor en su justificación de las debilidades jurídicas del borrador. Muchas y muy graves. Y desmonta el supuesto derecho absoluto y fundamental a la vivienda sobre el que se arma todo el compendio de medidas de la ley que atentan contra la propiedad privada y contra el sentido común”, afirma Mikel Echavarren, CEO de Colliers.

Felipe Sicilia, portavoz del PSOE, ha vuelto a reiterar lo dicho por la ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, Raquel Sánchez: “Es preceptivo pero no vinculante”. Sicilia también ha indicado que la ley saldrá adelante con “total garantía y seguridad jurídica”. Una vez lo estudie el Gobierno, determinará lo que “tiene que hacer o no”.

Por tanto, y a pesar del informe del CGPJ, la ley verá la luz, y todo indica que sin cambios relevantes. “El informe añade más incertidumbre sobre el anteproyecto de ley que nace con poco consenso político y en el sector. Será de corto recorrido y difícil aplicación”, indica Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

Y no sólo porque algunas comunidades autónomas, como las dirigidas por el Partido Popular (PP) hayan dicho que no lo piensan aplicar. Incluso en otras CCAA, como Cataluña, donde ya hay una ley al respecto, existían ciertas dudas sobre si es aplicable o no por problemas competenciales.

Efecto contrario

Retomando el tema de Cataluña, Mikel Echavarren indica que “este tipo de experimentos ya ha sido testado con consecuencias nefastas en Barcelona”. Conviene recordar que, desde su implantación en octubre de 2020, la oferta de nuevas promociones de obra nueva se ha reducido a su mínima expresión y los alquileres se han encarecido por encima de los de Madrid.

“La actual redacción del anteproyecto de ley provocará, de aplicarse, justo el efecto contrario que preconiza, que no es otro que favorecer el acceso a la vivienda”, sostiene Echavarren. EL CGPJ critica “el farragoso contenido” del texto en lo que se refiere a la limitación de precios del alquiler, y señala su “complejidad reglamentista que pudiera propiciar no pocos procedimientos judiciales”.

Una afirmación que es compartida por José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA): “Nos alegra saber que el Consejo también ve que la intervención de los precios no está justificada, precisamente por otras experiencias fracasadas en países de la UE, y muy en concreto en el ejemplo más cercano de Cataluña. Aquí la intervención de los precios no solo no hizo bajar las rentas, sino que ha reducido la oferta”.

Una ley que, por este problema competencial, sigue generando más ruido. “Se necesita una ley de vivienda más a largo plazo que no dependa de colores políticos. El informe del CGPJ añade más incertidumbre a una ley que genera dudas”, reitera Ferran Font. Pone en tela de juicio la legitimidad del Gobierno en materia de vivienda y en los términos en que lo hace. ¿Consecuencia? Acabará pasando por el Tribunal Constitucional.

Desigualdades de mercado

Cierto que la conocida como ley de vivienda deja a las autonomías, por ejemplo, la libertad de aplicación o no de las zonas tensionadas y el resto de medidas intervencionistas sobre los precios y la duración de los contratos que conlleva. Pero la aplicación de estas medidas estaría permitiendo “ordenar por completo” la materia de vivienda en dicha autonomía.

“Como señala el CGPJ, esto en ningún caso podrá hacerlo el Estado. Por lo tanto, de aplicarse la Ley, se estarían claramente invadiendo las competencias autonómicas de vivienda”, apunta Zurdo. El CGPJ habla de confusión (normas duplicadas) e inseguridad jurídica. “Y disputas competenciales”, añade el director general de ANA.

Sin olvidar que la aplicación no será ni mucho menos homogénea en todo el territorio nacional. “Muy al contrario. Se aplicará o no según el signo político de cada región, generando desigualdades de mercado entre regiones, además de los problemas jurídicos y de competencias que se crearán”.

Según José María Basañez, presidente de Tecnitasa, “el artículo 150 de la Constitución habilita la transferencia de facultades y competencias por parte del Estado a las Comunidades Autónomas. Y el artículo 149 enumera las competencias exclusivas del Estado, entre las que no se encuentra vivienda, precisamente porque en el artículo 148.3 se hace alusión a la transferencia de competencias en materia de vivienda, junto con territorio y urbanismo, a las Comunidades Autónomas. Y todo ello en relación al artículo 47 de la propia Constitución, relativo al derecho a vivienda digna y adecuada, y a los textos de los diferentes Estatutos de Autonomía”.

En definitiva, la aplicación del texto tal y como está configurado traerá las siguientes consecuencias, según Mikel Echavarren: “Provocará una enorme inseguridad jurídica en la inversión residencial y un alud de litigios que nuestro sistema judicial no está en condiciones de absorber”.