Así serán los contratos en zonas tensionadas entre propietario e inquilino con la nueva Ley de Vivienda

Uno de los puntos más destacados de la Ley de Vivienda es la congelación de las rentas de alquiler durante tres años en aquellas zonas que se declaren tensionadas. También establece una moratoria de año y medio desde su entrada en vigor con el fin de que las comunidades autónomas puedan limitar los alquileres en zonas tensionadas a grandes tenedores.

De no ser así, y pese a la tramitación de urgencia en el Congreso, el control de precios de los alquileres tendría muy difícil su implantación en esta legislatura. "Los 18 meses es un periodo máximo que intentaremos reducir si es posible", dijo Raquel Sanchez, ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) en la rueda de prensa posterior al Consejo de Ministros. Y matizó: "Es un sistema de cierta complejidad. No todas las comunidades autónomas tienen el detalle".

Pero más allá de los grandes tenedores, la pregunta que se hacen los pequeños propietarios (que son el 85% del total del alquiler) es cómo queda su relación con los inquilinos. "Tienen que estar tranquilos porque la política es incentivadora y no penalizadora", señalan fuentes del Mitma.

Acotada en el tiempo

Un contrato de alquiler suele tener una vigencia de cinco o siete años. En este último caso si es persona jurídica. Si, transcurrido ese tiempo, ninguna de las partes notifica a la otra su voluntad de renovarlo, ¿qué ocurre? Si no lo ha notificado al menos con cuatro meses de antelación, en el caso del arrendador, y con dos meses, en el caso del arrendatario, el contrato se prorrogará "obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más".

Eso sí, "salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades su voluntad de no renovar el contrato". Esto no es nada nuevo. Ya está en vigor. Y se conoce como prórroga tácita.

La Ley de Vivienda limita la declaración de zona tensionada a tres años. "Las zonas tensionadas están acotadas en el tiempo y en el espacio porque dependen de las CCAA que lo soliciten", expresan desde el ministerio. Y añaden: "Una vez determinada la zona tensionada, lo que hace el pequeño propietario es tener sus incentivos para mejorar sus condiciones".

El contrato podrá prorrogarse de manera extraordinaria por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años. Durante ese periodo, se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Eso sí, esa solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador "salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes".

Limitaciones

Entre las limitaciones, destaca que el propietario haya comunicado la necesidad de ocupar la vivienda. Eso sí, siempre y cuando sea para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad. "O por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial", especifica la ley.

Al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que ha estado sometido. "La renta pactada al inicio del nuevo contrato sólo podrá incrementarse, más allá de lo que proceda de la aplicación de la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, en un máximo del 10% sobre la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda".

Y será así en una serie de supuestos: si la vivienda ha sido objeto de rehabilitación, según el reglamento del IRPF, y hubiera finalizado en los dos años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato de arrendamiento.

Otro caso: cuando en los dos años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato "se hubieran finalizado actuaciones de rehabilitación o mejora en la vivienda". Aquí, se tiene que acreditar un ahorro de energía primaria no renovable del 30%. Para hacer constancia del mismo, serán necesarios sendos certificados de eficiencia energética: uno, anterior, y otro posterior, a la actuación.

Un tercer supuesto sería finalizar actuaciones de mejora de accesibilidad (también pertinentemente acreditadas). Un cuarto: que el contrato se firme por un periodo de diez o más años. Y, por último, cuando se establezca un derecho de prórroga "al que pueda acogerse voluntariamente el arrendatario, que le permita de manera potestativa prorrogar el contrato en los mismos términos y condiciones durante un periodo de diez o más años".

Según las fuentes del ministerio, "son medidas incentivadoras. Se les dice a esas personas físicas que cuando acaba un contrato en área tensionada, y empieza a funcionar otro, tienen que tomar como referencia el contrato anterior. Y si estableces determinadas medidas porque has hecho mejoras, rehabilitación, o aumentas el tiempo de contrato, puede tener hasta un 10% de aumento del precio".

Diferentes porcentajes

En los nuevos contratos de arrendamiento se establece un porcentaje de reducción del 50%, que podrá incrementarse en función de una serie de criterios. Por ejemplo, cuando se firme un contrato en una zona tensionada con una bajada de, al menos, un 5% sobre la renta del contrato anterior, esa reducción será del 90%.

Si se alquila por vez primera a jóvenes en dichas áreas, de entre 18 y 35 años, el porcentaje será del 70%. Y del 60% en caso de rehabilitación o mejora en los dos años anteriores.

"En ningún caso se produce un retroceso en el precio. Además, hay que tener en cuenta la Ley de Arrendamientos Urbanos, que dice que los contratos crecen al IPC. Para el pequeño propietario se están estableciendo determinadas medidas incentivadoras que pueden significar un beneficio sobre el alquiler", concluyen desde el ministerio.