Ya lo dijo en su día Raquel Sanchez, ministra de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana: “Al pequeño propietario le sale a cuenta”. Palabras que venían a colación respecto al hecho de que le saldría más rentable bajar el precio del alquiler para beneficiarse de los incentivos fiscales del ya proyecto de Ley de Vivienda.
Durante el segundo pase por el Consejo de Ministros de la citada ley, su homóloga en el Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030, Ione Belarra, ratificó el mensaje: “A los pequeños propietarios les va a salir a cuenta bajar los precios del alquiler por los incentivos fiscales”.
Dos ministras, mismo mensaje. Sin embargo, desde la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA) han llevado a cabo un simulacro sobre la base de una renta de alquiler de 700 euros y un IPC del 2%. Y lo han hecho tanto en zonas tensionadas (donde se pueden aplicar estos incentivos) y en zonas no tensionadas. Incluso, dentro de la primera, han presentado dos supuestos que pueden darse en la vida real.
Salen las cuentas
Conviene recordar, antes de entrar en materia, que la Ley de Vivienda contempla una bonificación en el IRPF del 90% para aquellos propietarios que bajen su renta de alquiler un 5%. Otro dato a tener en cuenta: en España hay 2,3 millones de personas que declaran ingresos por activos inmobiliarios.
En el caso de situarse en una zona no tensionada (las comunidades gobernadas por el Partido Popular han dicho que no la van a declarar), el propietario que arrienda una vivienda por 700 euros mensuales tendría un beneficio al concluir el primer año de 5.775 euros. Una cifra que iría aumentado debido a la actualización del IPC. En este caso, ANA contempló una subida del 2% como ya ha quedado dicho.
Al segundo año, esa cantidad sería de 5.992 euros. Y, al tercero, de 6.071,94 euros. Es decir, que en tres años, sus 'arcas' habrían aumentando en 17.838,94 euros. Cogemos tres años, porque ese es el periodo inicial previsto en una zona tensionada.
Supongamos ahora que ese propietario tiene su vivienda en dicha zona tensionada. Y que, durante esos ocho años, mantiene dicha etiqueta. El primer año sumaría 6.025,5 euros; el segundo, 6.181,11 euros; y, el tercero, 6.339,83 euros. En total, 18.546,44 euros. Por tanto, y como dicen las ministras Sánchez y Belarra, les sale a cuenta.
Vayamos por partes. En el primer año, deja de ingresar 420 euros, pero se ahorraría en su IRPF 670,50. Una diferencia a su favor de 250,5 euros. En el segundo año, la diferencia por el mismo concepto sería de 259,11 euros; y, en el tercero, de 267,89 euros.
Si alargamos el tiempo de contrato hasta ocho años, el propietario del piso en alquiler en zona no tensionada tendría unos ingresos de 50.484,82 euros. El de la zona tensionada, que hubiera bajado el precio un 5%, llegaría a los 52.739,79 euros. Eso sería así porque habría recibido de su inquilino 3.604,85 euros menos, pero la bonificación en el IRPF habría sido de 5.859,82 euros. Por tanto, una diferencia a su favor de 2.254,97 euros.
No salen las cuentas
Llegados a este punto, conviene recordar que la Ley de Vivienda dice que la declaración de zona tensionada tendrá una duración mínima de tres años. Transcurrido ese tiempo, habría que evaluar si la condición continúa o se paraliza. En este último supuesto, el inquilino seguiría. Y, utilizando las palabras de las ministras, al propietario no le saldrían las cuentas.
Retomemos el ejemplo de los 700 euros. Los números serían los mismos que en el ejemplo antes descrito de zona tensionada: a grandes rasgos, 18.546,44 euros en esos tres primeros años. Pero ¿qué pasaría si en el cuarto año la zona dejara de ser tensionada?
Desde la Agencia Negociadora del Alquiler recuerdan que, al finalizar dicha declaración, la bonificación pasa del 90% al 50%. Pero la rebaja del 5% de la renta continúa hasta la finalización del contrato. Por tanto, el propietario va a tener menos ingresos. No sólo respecto a su ‘colega’ de zona tensionada hasta ocho años, sino también respecto al de la zona no tensionada.
Así, el cuarto año, el descuento del 5% al arrendatario sería de 445,71 euros. Y la bonificación fiscal se quedaría en 55,71 euros. Por tanto, un saldo negativo de 389,99 euros. Una situación que se repetiría hasta el octavo año. El resultado final sería que acabaría perdiendo 1.252,04 euros. Porque la rebaja al inquilino sería de 3.604,85 euros, y los beneficios fiscales se quedarían en 2.352,81 euros.
Por tanto, al final de los ocho años de contrato, habría conseguido una renta de 49.232,78 euros. Cifra inferior a la del propietario de la zona tensionada que ha durado ocho años (52.739,79 euros) y de la zona no tensionada (50.484,82 euros). Unos números rojos que serían más grandes si el contrato se alarga hasta los once años, periodo que contempla la Ley de Vivienda, si así lo solicita el inquilino.