Barcelona. Año 2016. El número de ventas de viviendas que se hacen en función del parque existente es de 2,44. Es decir, que de cada centenar de viviendas, se venden algo así como dos viviendas y media. Una situación muy similar a la de Madrid. En su caso, ese dato es de 2,56. “Ambas ciudades funcionan en paralelo pero hay diferencias”, afirma Lázaro Cubero, director del departamento de Análisis del Grupo Tecnocasa.

Unas diferencias que se hacen más visibles a partir de 2017. Porque, en el año del ‘procés’, ese índice de rotación en Barcelona es del 2,47; en Madrid, sube hasta 3,02. Es decir, que mientras en la Ciudad Condal se estanca, Madrid pasa de vender 2,5 viviendas por cada 100, a tres. “Hay mayor movimiento de compraventa en Madrid”, concreta Lázaro Cubero.

La diferencia se amplía en 2018: 2,23 en Barcelona frente a 3 en Madrid. Sigue bajando en la primera mientras que en la segunda se mantiene. En 2019, el descenso continúa en Barcelona: 2,18. En Madrid, también desciende hasta al 2,74. Pero la brecha es idéntica.

Como no podía ser menos, 2020 estuvo marcado por la pandemia. En Barcelona bajó hasta el 1,64, y Madrid lo hizo hasta 2,11. Más o menos se conserva la brecha del año anterior. Y ambas se recuperan en 2021 casi en paralelo: 2,3 frente a 2,81. “En la serie histórica, Madrid siempre ha sido más dinámica que Barcelona. La diferencia se hace mayor en el año 2018”, indica el analista de Tecnocasa. En dicho año, casi se vende una vivienda más por cada centenar en Madrid que en Barcelona.

Un lustro, desde 2017 a 2021, en el que el precio del metro cuadrado se ha revalorizado el doble no sólo en Madrid frente a Barcelona. También en la Comunidad de Madrid frente a Cataluña.

En la Ciudad Condal, el precio del metro cuadrado contando vivienda nueva y usada en el primer trimestre de 2017 era de 2.859 euros, según Tinsa. En el último trimestre de 2021, llegó a 3.310 euros. Es decir, un incremento del 15,7%. En Madrid, y en idéntico periodo, el crecimiento fue del 35,48% (de 2.308 a 3.127 euros). Más del doble.

En Cataluña, en el primer trimestre de 2017, se situó en 1.668 euros. En el último trimestre de 2021, llegó a 1.913 euros (un 14,6% más). En la Comunidad de Madrid, el salto fue desde los 1.868 euros, hasta los 2.427 euros (un 29,9%). Casi el doble. “Cualquier tipo de inestabilidad no ayuda. Y menos al inversor internacional que comprueba si su inversión está en riesgo o no”, sostiene Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.

El año del ‘procés’

Fue en el año del ‘procés’ donde las diferencias comenzaron a ser más apreciables entre las ciudades de Madrid y Barcelona, y también entre sus respectivas regiones. Así, en 2017, el precio del metro cuadrado de la vivienda en Cataluña arrancó en 1.668 euros en el primer trimestre. Subió hasta los 1.774 euros en el segundo. Y, en el tercer trimestre (periodo previo al 1-O), tuvo un ligero descenso: 1.771 euros. En el cuarto, se quedó plano: 1.770 euros. Es decir, una subida del 6,1% a lo largo del año.

En el caso de la Comunidad de Madrid, ese porcentaje fue del 11,4%. Casi el doble que Cataluña. Arrancó el año en 1.868 euros y lo terminó en 2.082 euros.

En Barcelona capital, el primer trimestre tuvo un precio medio del metro cuadrado de 2.859 euros. En el segundo trimestre subió hasta 3.094 euros; en el tercero, 3.184 euros; y, en el cuarto, bajó hasta los 3.129 euros. Es decir, en el conjunto del año se incrementó un 9,4%. En Madrid ciudad, ese porcentaje fue del 27,6%. Casi tres veces más que la Ciudad Condal.

“Desde el tercer trimestre de 2017, se acumulan prácticamente tres trimestres seguidos en los que hay diferencias entre la evolución del mercado de Barcelona y Madrid”, apunta Ferran Font. Y añade: “Ahí vemos que se produce una cierta parálisis en Barcelona que se recupera en 2018”.

Menor apetito inversor

Como ya se ha dicho, Madrid ha atraído a mucho capital internacional durante los últimos años. “Los latinoamericanos han preferido Madrid, lo que ha impactado en el precio”, sostiene Ferran Font.

Según Tecnocasa, el apetito inversor en Barcelona (30,2% del total de las compras) era bastante superior al de Madrid (25,7%) en 2013. De ahí, hasta 2017, la cadencia fue la siguiente: 27,7% (2014); 33,4% (2015); 34,9% (2016); y 31,2% (2017). Un año, este último, en el que rompe la línea ascendente e inicia las bajadas hasta 2020 (18,3%). En 2021, fue del 24,1%.

Esa cadencia en Madrid fue como sigue: 28,2% (2014); 26,5% (2015); 33,3% (2016); y 37,3% (2017). Es decir, que en el año del ‘procés’ consiguió un porcentaje nunca antes visto. Ni antes, ni después. Porque, desde entonces, ha ido desinflándose poco a poco: 34% (2018); 30,5% (2019); 23,2% (2020); y 27,3% (2021). Eso sí, se mantiene por encima de Barcelona. Y ha superado el porcentaje de 2013, hecho que la Ciudad Condal no ha conseguido.

Otro dato a tener en cuenta es que Barcelona está encerrada por el mar, por un lado, y por la montaña, por otro. “Por tanto, no puede crecer mucho más, con lo que el suelo disponible para construir es más limitado, lo que acentúa el problema de déficit de oferta”, explica Andrea de la Hoz, analista sénior del Servicio de Estudios de Tinsa.

A ello hay que añadir las políticas del Ayuntamiento de Barcelona, bajo el bastón de mando de Ada Colau, de obligar a cesiones de parte de los proyectos para VPO. Esto ha disuadido a los promotores que prefieren irse a municipios limítrofes a construir.

Y un tercer elemento: los municipios de la provincia de Madrid se alejan menos de los valores de la capital, mientras que los municipios de la provincia de Barcelona presentan valores más alejados de los que se pueden encontrar en la Ciudad Condal. Es decir, que Pozuelo o Las Rozas, por poner dos ejemplos, están próximos en valor a la capital. El número de casos es bastante superior en Madrid que en Barcelona.

Antes del 'procés'

Hay que remontarse a 2007 para ver los máximos en el precio del metro cuadrado de la vivienda nueva y usada tanto en Madrid capital y comunidad, como en Barcelona y Cataluña. Era la previa del estallido de la burbuja inmobiliaria. Y hubo que esperar a los años 2013, 2014 y 2015 para ver cómo esa caída del precio tocaba suelo e iniciaba su particular resurrección. Una recuperación que se dio antes tanto en Cataluña como en Barcelona.

En el segundo trimestre de 2007, el precio del metro cuadrado en Cataluña estaba en 2.929 euros. Cayó hasta los 1.439 euros. Eso fue ya en el cuarto trimestre de 2014. Ahí comenzó su ascenso. En el caso de la Comunidad de Madrid, su cima la alcanzó en el tercer trimestre de 2007: 3.179 euros. Descendió hasta los 1.637 euros, en el primer trimestre de 2015. A partir de entonces, subió.

En el caso de Barcelona ciudad, su particular podio lo consiguió en el tercer trimestre de 2007: 4.441 euros. Tocó suelo en el tercer trimestre de 2013: 2.205 euros. Y a crecer. Por lo que respecta a Madrid ciudad, su culmen llegó en el tercer trimestre de 2007: 3.974 euros. Tuvo que esperar hasta el segundo trimestre de 2014 para doblegar la curva: 1.993 euros fue el precio en el que se frenó la caída.

Una recuperación en la que Barcelona fue perdiendo dinamismo respecto a Madrid. La caída del precio se notó antes en la Ciudad Condal también porque el volumen de ventas descendió antes que en Madrid. En Barcelona fue en 2018. En Madrid, en 2020.