Es un paso decisivo para muchas personas y familias. Encontrar la primera vivienda, o cambiar a otra más acorde con las necesidades del momento, es una decisión que no conviene tomar a la ligera. Más ahora, donde las variables macroeconómicas están cambiando: desde una elevada inflación hasta la subida de los tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE).
En España hay cuatro millones de hipotecas vivas variables que están referenciadas al Euríbor. La subida de tipos las encarecerá entre 800 y 1.100 euros, según Asufin. Y los bancos están encareciendo las de tipo fijo, que vivieron su particular despegue: en 2021, y según el INE, se firmaron 262.756 nuevas hipotecas fijas. Dicho de otra manera, la cifra más alta de la serie histórica. En marzo, el 72,7% de las hipotecas firmadas fueron a tipo fijo.
Con estos precedentes, la pregunta es de cajón: ¿comprar o alquilar? “Hay muchos factores que influyen o deberían influir a la hora de optar por una u otra opción”, afirma Lázaro Cubero, director de Análisis del Grupo Tecnocasa.
Para empezar, la situación de inflación y de tipos de interés ya reseñada. Sin olvidar la limitación al 2% en la subida del precio de aquellos alquileres que se tienen que revisar hasta septiembre. Y, sobre todo, la situación personal y económica de cada persona y familia.
“La estabilidad laboral, la movilidad, el tipo de casa que se busca, o la zona, todo ello debe ser valorado en la decisión final”, añade Lázaro Cubero. Y matiza: “Si se quiere una vivienda a tu gusto, la mejor opción es comprar una vivienda para reformar y dejarla al gusto de cada persona. Esto, en un alquiler no se puede hacer”.
Por tanto, son muchas las variables a considerar. Pero si hay una que destaca sobre las demás, desde el punto de vista del dinero, sería “contrastar el precio del alquiler y el precio de la financiación, es decir, de la hipoteca”. Son palabras de Julio Díaz, profesor del CEF.
“Desde el momento en que la financiación es más ventajosa que el alquiler, siempre será más deseable comprar, por mucha propaganda que haya actualmente en contra”, añade. “Es una decisión puramente financiera. Habría que comparar el valor actual de los pagos futuros por hipoteca frente al valor actual de los pagos futuros del alquiler. Y elegir aquella opción que fuese menos onerosa”.
Comprar es más rentable
Tecnocasa ha hecho una comparativa, calculadora en mano, en la ciudad de Zaragoza. Así, según sus datos, y con una vivienda tipo de 67 metros cuadrados, el precio de compra sería de 104.137 euros. Por su parte, la renta del alquiler sería de 569 euros al mes.
Con una hipoteca del 80%, un importe del préstamo de 83.310 euros, un plazo a 25 años, y un interés anual del 1,5%, la cuota mensual de la hipoteca sería de 374 euros al mes. Por tanto, la diferencia entre la cuota mensual de la hipoteca y del alquiler es de -195 euros a favor de la cuota de la hipoteca.
Un cartel del alquiler de una vivienda.
Según el Instituto Nacional de Estadística (INE), son 24 los años de media en los que se paga un préstamo hipotecario. El tipo de interés es del 2,54%. Con estos datos, iAhorro ha analizado el esfuerzo que supone para los ciudadanos comprar o alquilar vivienda.
Si nos centramos en la hipoteca, el esfuerzo es del 26,37%. En el caso del alquiler, sube hasta el 38,71%. Por tanto, una diferencia de 12,34 puntos. “Esto hace, de manera general, que todavía alquilar sea menos rentable que comprar una vivienda”, asegura Antonio Gallardo, experto financiero del comparador hipotecario.
Pero también hay que tener en cuenta que la tasa de esfuerzo para comprar o alquilar varia mucho en función de cada municipio e, incluso, de cada barrio. “La gran diferencia que hace que un usuario se incline por comprar o por alquilar es la capacidad de pagar el 20% del precio de la vivienda en caso de compra que no financia el banco. Sin olvidar los costes de la operación [gastos notariales, de registro, impuestos...], que suponen otro 10%”, recuerda Juan Manuel Pardo, director de Living de JLL.
En España, el time to deposit (tiempo para conseguir ahorro para la entrada) es de 9 años de media, y es muy superior en Madrid (12 años) o Barcelona (15 años). “Ello convierte a la mayor parte de los usuarios, especialmente los jóvenes, cautivos del mercado de alquiler durante sus primeros años de independencia”, reconoce Pardo.
Otros condicionantes
El otro elemento clave a la hora de hipotecarse es tener confianza en que los ingresos se mantendrán estables a lo largo de la vida del préstamo. “O que, si perdiéramos el trabajo, sería posible abordar los pagos comprometidos. En este sentido, alquilar ofrece mucha más flexibilidad a la hora de rescindir el contrato ante una dificultad económica o un cambio de planes vitales”, apunta Jesús Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria. Sobre todo para aquellos que comienzan su vida profesional.
Por tanto, el alquiler no ‘ata’ a un espacio concreto. “Te permite tomar otras decisiones como cambiar de vida profesional o personal”, señala Julio Díaz. El otro lado de la balanza es que comprar te permite disponer de una propiedad, “la cual se puede vender, alquilar a terceros o hipotecar nuevamente”. Utilizando un símil de Hamlet: ser o no ser propietario. “En caso de ‘empate financiero’, preferiremos la propiedad”, aclara el profesor del CEF.
Promoción de vivienda nueva.
¿Cuáles son los hándicaps para acceder a una hipoteca? Según iAhorro, “contrato laboral de mínimo un año que sea indefinido; tener ahorrados entre el 20 y el 30% del coste de compraventa de la vivienda y que el precio de la vivienda y su mensualidad hipotecaria no supere el 30 o 35% de los ingresos mensuales netos de los hipotecados”.
En palabras de Juan Manuel Pardo, “los bancos han aprendido del ciclo anterior. Están sujetos a la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario que obliga a que el criterio fundamental de aprobación de las operaciones de financiación sea la solvencia de los deudores y su capacidad de repago”.
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Por este motivo, miran con lupa el “scoring de los clientes que solicitan hipoteca, haciendo especial énfasis en las capacidades de pago de la hipoteca. No solo a corto, sino a medio plazo. Esto hace que el acceso al crédito con elevados loan-to-value (ratio entre el préstamo y el valor del inmueble) sea mucho más restrictivo que en el anterior ciclo”, remarca Pardo.
¿Y cuáles son los hándicaps para alquilar una vivienda? “El criterio principal es tratar de demostrar al propietario que somos de fiar”, relata el profesor del CEF. Porque los propietarios tienen “absoluto pánico” a tener una mala experiencia. De ahí que haya quienes prefieran tenerla vacía antes que arriesgarse. Si se cumple la primera norma, y en un segundo plano, demostrar asimismo que se va a ser responsable con el mantenimiento y cuidado de la propiedad. Sin dejar atrás demostrar que se tiene solvencia económica.
¿A quién beneficia?
La pregunta del millón es: ¿La subida de los tipos de interés beneficia al alquiler? ¿O a la compra? ¿O a nadie? “No beneficia a nadie. Lo que sí es cierto es que la compra es un valor más seguro, que ofrece más seguridad y estabilidad, y protege de la inflación”, asegura Fernando Lázaro.
Por su parte, Gumersindo Ruiz, consejero de Euroval, indica que “como el precio de la vivienda se relaciona con el alquiler, y el tipo de interés influye en el precio de la vivienda (hipotecada), el efecto tendría que ser de media una elevación del alquiler, a través del mayor coste de vivienda hipotecada”.
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Asimismo, apunta a que “la vivienda que se vende con hipoteca oscila entre un 50% y un 60% del total de compraventas. Las demás, no llevan hipoteca, por lo que no les afecta el tipo de interés y, por tanto, tampoco al alquiler”.
¿Y cómo afecta a propietarios e inquilinos? “Desde el punto de los propietarios, hay mercados que absorben esas subidas por tener una tasa de esfuerzo más baja; y otros donde la tasa es ya muy ajustada y ajustar el precio a inflación hace que sea inviable”, señala Juan Manuel Pardo.
Conviene reseñar que los inmuebles en alquiler son un activo de inversión, tanto para grandes inversores como para particulares. Y su rentabilidad se compara con la de los bonos o depósitos bancarios. “Tampoco puede ignorarse que la gran mayoría de adquisiciones de inmuebles se apoyan en la obtención de financiación”, recuerda el director de Living de JLL.
Lo que si parece claro es que la inflación y la subida de tipos de interés están llevando a muchos ahorradores a adquirir una vivienda. De hecho, la compraventa ha registrado su mejor abril en los últimos 14 años tras subir un 12%, según el INE. Sin olvidar que cada vez hay más propietarios que están poniendo su vivienda en venta ante las diferentes normativas que limitan los precios del alquiler.
Pero para otras personas está sucediendo el efecto contrario. “Quienes viven con sueldos más ajustados, y con dificultades para ahorrar, la subida de los tipos les desaniman a abordar una operación con tanto impacto en la economía familiar”, concluye Jesús Duque.