La compraventa de viviendas continúa su particular suma y sigue. En abril, se llevaron a acabo 47.349 operaciones. Se trata de un 11,9% más que durante el mismo mes de 20121, según el Instituto Nacional de Estadística (INE). Es, además, el mejor dato de abril desde 2008. Y encadena 14 meses consecutivos de tasas positivas.
El precio medio de la vivienda se sitúa en 1.869 euros el metro cuadrado en mayo, según Idealista. Es decir, que una vivienda de 100 metros valdría 186.690 euros. Pero ¿cuánto valdría una vivienda si le quitáramos los impuestos que la rodean, o la asedian, según se mire?
Si agregamos todos los conceptos impositivos relacionados con la vivienda en sus distintas fases (producción, comercialización o traspaso), el comprador acaba pagando un 20% más a lo que correspondería sin cargas e impuestos. Es la estimación que han hecho desde Colliers.
Dicho de otra manera, un comprador de una vivienda de 100 metros cuadrados podría permitirse el ‘lujo’ de adquirir otra de 120 metros cuadrados si hubiese un escenario sin cargas. No es la única ventaja. Habitualmente, la norma dice que hay que tener ahorrado un 30% del valor del inmueble que se quiere comprar: un 20% del valor de la vivienda que no suele financiar el banco, y un 10% para abonar impuestos y gastos.
Según Colliers, el español medio tardaría entre 5 y 10 años menos en disponer del ahorro necesario para afrontar la compra de una vivienda de 250.000 euros si se eliminasen dos conceptos: los gastos e impuestos derivados de la misma, y el incremento en coste para el promotor derivado de impuestos y cargas soportados durante el proceso de desarrollo de suelo y promoción.
Del suelo a la promoción
Son varias las cargas, impositivas o no, que acaban recayendo en las arcas públicas y que gravan la actividad de promoción. Una situación que deriva en un mayor precio de la vivienda que acaba soportando el comprador final.
Si empezamos por el suelo, según relata Colliers, el valor de cualquier suelo finalista está ya penalizado en origen por dos factores relacionados con el hecho de convertir suelo bruto en parcelas listas para construir: uno, es el sobrecoste de urbanización; otro, la denominada como cesión obligatoria.
[La compraventa de viviendas crece un 15,5% en abril y el precio un 6,5%]
El sobrecoste de urbanización es el que asumen los usos teóricamente más lucrativos, como el residencial libre, en favor de los considerados menos lucrativos. La cesión obligatoria es aquella por la que el ayuntamiento recibe el 10% del aprovechamiento del ámbito. Ello implica una pérdida de edificabilidad por parte de los propietarios privados que se traslada a un coste incrementado del suelo restante una vez llevada a cabo la cesión.
Una vez que la parcela es finalista y apta para el desarrollo de un proyecto inmobiliario, viene el segundo paso: el proceso de promoción. Y, en el mismo, hay una serie de tasas e impuestos. Es el caso de la tasa de solicitud de licencia de obras; el ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras); el AJD (Acto Jurídicos Documentados) asociado, al menos, a la compra de suelo, la escritura de declaración de obra nueva, la división horizontal y la financiación; y la licencia de primera ocupación.
Más allá de la venta
Por último, en el momento de la venta, tenemos el IVA (Impuesto sobre el Valor Añadido) sobre el precio de venta; el AJD asociado al préstamo concedido al comprador; y el IIVTNU (Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) que grava el incremento sobre el valor del suelo. Es lo que popularmente se conoce como plusvalía municipal.
Resumiendo: del 100% de una vivienda, el 80% es el valor bruto de la vivienda, y el 20% restante son impuestos y cargas. De este último componente, más o menos el 60% corresponden a la venta; otro 20% al promotor; y el 20% restante al suelo.
Un hombre observa los anuncios de venta de pisos en una inmobiliaria
Una ‘pesada losa’ para el ciudadano que decide dar el paso de adquirir una vivienda que no acaba aquí. Porque, posteriormente, deberá hacer frente al IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), la tasa de vados, basuras y otros conceptos similares; el IPT (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales); el IIVTNU (en este caso soportado por los nuevos compradores de segundas y ulteriores transmisiones); y el Impuesto de Patrimonio.