Podemos sigue presionando al PSOE para que la ley de vivienda acabe aprobándose con el mayor número de propuestas de la formación morada posible. Propuestas centradas sobre todo en el mecanismo de regulación del precio de los alquileres, sin duda, la ‘medida estrella’ de la norma.
Desde Podemos pretenden que la limitación de precios afecte a los pequeños propietarios de viviendas en zonas tensionadas que pongan en alquiler por primera vez sus pisos. Es decir, que no puedan arrendarlos por encima del precio que en su momento establezca el Gobierno. También que la definición de gran tenedor se reduzca de poseer más de 10 inmuebles a tan solo cinco. El Gobierno habla ya de “una horquilla” de entre diez y cinco. Eso sí, siempre que lo pidan las comunidades autónomas con áreas muy tensionadas.
“Si se confirman estos dos puntos es una barbaridad, un contrasentido y una aberración. La oferta va a caer entre un 30% y un 35% y los precios van a seguir siendo altos”, afirma José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
Mientras que María Andreu, directora general de Asval (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler) remarca que "distinguir a los propietarios y limitar su derecho de propiedad en función del número de viviendas que posean es discriminatorio. Además, atenta directamente contra el derecho a la propiedad privada contemplada en el Artículo 33 de la Constitución".
Y añade: "De llegar a aprobarse estas propuestas, provocarán una gran inseguridad jurídica". Un escenario que se traducirá en que "muchos propietarios opten por retirar sus inmuebles del mercado del alquiler o por desplazarlos al de la venta", lo que dificultará aún más el acceso al alquiler.
Reducción del 'stock'
Alberto Dahl, gerente de operaciones de Wolo, resalta que “el problema va a ir a más. Durante 2022 ya hemos visto reducciones muy acusadas en el stock de pisos en alquiler respecto a 2021. Por ejemplo, han sido del 46% en Barcelona, o del 33% en Madrid”.
A ello hay que unir que las condiciones macroeconómicas actuales y las medidas regulatorias ya puestas en marcha por el Gobierno no están haciendo sino agravar la falta de oferta. “El actual contexto de altísima inflación y encarecimiento de las hipotecas todavía restringe más el acceso a la vivienda en propiedad, con lo cual hay gente que se ve forzada a vivir de alquiler, aumentando todavía más la demanda”, añade Dahl.
[Los nuevos contratos de alquiler subirán un 5% en 2023 para compensar el tope del 2% del Gobierno]
Esto se traduce en una mayor competencia entre inquilinos. Y el resultado es que son aquellos con mejores condiciones económicas los que pueden acceder a las viviendas que tienen mayor demanda.
“La población con menor capacidad económica y, por tanto, más vulnerable, está siendo expulsada del alquiler residencial en las grandes ciudades. Como es lógico, eso se vería agravado ante una hipotética limitación en los precios a nivel estatal”, remarca Alberto Dahl.
Mejor vender que alquilar
En la actualidad, el tope de los precios al alquiler se lleva a cabo en la actualización de las rentas de los contratos de alquiler vigentes. Contratos cuyas subidas anuales suelen estar vinculadas al IPC (en diciembre, quedó en el 5,8%). Un límite del 2% que arrancó en abril del pasado y que se ha ampliado a todo 2023 tras el acuerdo del Gobierno con Bildu.
“Topar los nuevos alquileres en la ley de vivienda es poner otro límite a los grandes generadores de oferta, en su mayoría particulares. Por eso, una vez vence el arrendamiento, no sacan la vivienda otra vez al alquiler”, asegura José Ramón Zurdo.
Menos oferta que se traducirá en precios más caros y procesos de selección más selectivos. “Es poner más trabas a quienes pueden aumentar la oferta de vivienda en alquiler”, remarca el director general de ANA.
Con estas medidas, lo que se consigue es hacer tabla rasa entre pequeños propietarios y grandes fondos propietarios de vivienda. Estos últimos, en el texto que se aprobó en Consejo de Ministros, se definían como los titulares de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, excluyendo en ambos casos garajes y trasteros.
Beneficio dudoso
El anteproyecto de ley de vivienda que salió del Consejo de Ministros, asimismo, ya prohibía a los grandes propietarios alquilar sus pisos por encima del tope establecido por el Gobierno en las denominadas como zonas de mercado tensionado. Y no distinguía entre si eran viviendas que ya habían tenido inquilinos, o si el alquiler se producía por primera vez.
“Hay pocos datos públicos que expliquen cuál es el beneficio de cambiar la definición de gran tenedor de diez a cinco viviendas. Y tampoco conviene olvidar que el alcance de las medidas recogidas en la norma será muy heterogéneo por lo que su beneficio puede ser bastante dudoso”, advierte Ferran Font, director de Estudios de pisos.com.
Dos clientes miran viviendas en una inmobiliaria.
Conviene recordar que son las comunidades autónomas las que tienen la competencia en materia de vivienda. Y aquellas gobernadas por el PP ya han declarado que no aplicarán la norma y, por tanto, no solicitarán la declaración de zona tensionada.
Son zonas residenciales tensionadas, según el anteproyecto de ley, aquellas en las que la renta media de la unidad de convivencia para hacer frente a los gastos de hipoteca o alquiler, sumados a los gastos de los suministros básicos, supera el 30% de los ingresos medios o la renta media de los arrendatarios. Además, el precio de compra o alquiler en dichas zonas debe haber crecido más de un 5% por encima del IPC de la autonomía en los últimos cinco años.
El Banco de España, en su informe de 2021, ya decía que el control del precio de las rentas del alquiler podría causar el efecto contrario al deseado. “Pueden ser efectivas para moderar a corto plazo el precio de los alquileres en los segmentos regulados pero, al mismo tiempo, pueden causar aumentos de los precios del alquiler de vivienda en los segmentos no regulados del mercado”, explicaba.
El aumento de la demanda de viviendas en alquiler y la escasez de la oferta están generando un serio problema en términos de precios. Mes a mes, continúan su escalada. Además, otras causas que favorecen la falta de stock son las medidas estatales de limitación de precios y, en general, aquellas que generan inseguridad jurídica en el sector.
Sin olvidar que la recuperación de alquiler vacacional en determinadas ciudades como Barcelona está provocando la salida de activos en alquiler residencial. ¿Futuro? "Las previsiones no son nada halagüeñas, ya que no se espera que los factores que condicionan el mercado cambien de forma significativa hacia mejor", concluye Alberto Dahl.