La recuperación del turismo tras la covid-19 ha devuelto el apetito inversor por la planta hotelera de España. De hecho, la cifra de inversión total ha superado los 3.300 millones de euros. Se trata de un 2% más respecto a 2021 y un 36% superior a la lograda en 2019, según CBRE. De esa cantidad, alrededor de 3.100 millones de euros se corresponden a transacciones hoteleras. Los otros 200 millones son apartamentos de corta estancia.
Una cifra, la de los 3.000 millones, que sólo se había superado en 2017 y 2018. En aquellos años, Hispania y Blackstone monopolizaron las transacciones hoteleras, según recuerdan desde Colliers. Y más allá de Madrid y Baleares, que un año más han liderado la inversión en los segmentos urbano y vacacional, respectivamente, hay otro ganador: y ese no es otro que la provincia de Málaga.
Porque la provincia de Málaga ha desbancado a uno de los grandes clásicos en inversión hotelera: las islas Canarias. En concreto, el volumen de inversión ha sido de 572 millones de euros, frente a los 175 millones de euros del archipiélago canario, según Colliers.
Transacciones
Entre las inversiones más destacadas en la provincia de Málaga, está la compra de la cadena Sani Ikos Resorts o la adquisición por parte de Brookfield del hotel Palladium Costa del Sol. Otros movimientos fueron la join venture entre Stoneweg y Bain Capital para hacerse con el hotel Los Monteros o el de HI Partners (Blackstone) para adquirir el hotel METT Marbella. A destacar que HI Partners llevaba cuatro años sin operar en España.
Mientras esto sucedía en la provincia de Málaga, en el archipiélago canario solo se llevaron a cabo seis transacciones en 2022. A destacar la compra del Sheraton La Caleta por el fondo Signal Santander European Hospitality, así como la adjudicación definitiva del Beverly Park de Playa del Inglés -procedente del concurso de la extinta Hotasa-, por parte del grupo hotelero canario Relaxia.
Más allá de este particular sorpasso, Baleares encabeza la lista de los principales destinos durante el pasado año, con un 27% de la inversión total. Esto fue así gracias a 33 operaciones por valor de 913 millones de euros. Por tanto, muy cerca de los 947 millones cosechados en 2018, según recuerdan desde Colliers.
A destacar, la venta de cuatro hoteles operados por Alua en Mallorca e Ibiza -fruto del reposicionamiento del antiguo porfolio de Intertur- de KKR & Dunas Capital comprada por Fattal Hotel Group. O la venta del grupo Ferrer Hoteles al fondo Cerberus.
La ‘batalla’ entre Madrid y Barcelona
Si Baleares reina entre los destinos vacacionales, el trono en los destinos urbanos es para Madrid, que ha concentrado el 24% de la inversión hotelera: 803 millones de euros. Se trata de una cifra récord, a la par que triplica lo logrado por Barcelona (225 millones).
De las 19 operaciones registradas este año en Madrid, 7 de ellas destacan por superar los 50 millones de euros de volumen. Por ejemplo, la adquisición por Sancus Capital de la participación del 51% de la mexicana RLH Properties en los hoteles Rosewood Villa Magna y Bless Hotel Madrid; la compra del Hotel Princesa Plaza -enmarcada dentro de la venta del Triángulo Princesa a Brookfield-; la venta del Hotel Faranda Florida Norte a Round Hill; el Ayre Gran Colon; el Iberostar Las Letras; o el Hard Rock.
Fachada del Rosewood Villa Magna.
La Ciudad Condal ha perdido fuelle, con tan solo siete operaciones, tras haber logrado en 2021 su máximo. En 2022 destacan la adquisición por parte de la alemana Union Investment del Hotel Barcelona 1882, así como la adquisición por parte de Invesco del Hotel Occidental Barcelona 1929. Esta última se enmarca en la compra de un porfolio de hoteles propiedad de Principal RE con otros dos activos en Málaga y La Haya.
Sobre el perfil inversor, el mayor porcentaje proviene de inversores institucionales (50%). Le siguen los grupos hoteleros (23%), y los inversores privados, family office y empresas inmobiliarias o de otros sectores (24%). La categoría hotelera a la que más inversión se ha destinado este año son los hoteles de 4* (46%), seguido de los de 5* y Gran Lujo (33%).
Cautela para 2023
De cara a 2023, la cautela primará ante un escenario marcado por la invasión rusa de Ucrania, la presión al alza de los costes operativos, o la merca de la capacidad adquisitiva de los viajeros. Factores que, según Jorge Ruiz, director nacional de Hoteles de CBRE, se traducirá en "una posición de wait and see de muchos inversores".
Pero matiza que "España continúa siendo uno de los destinos preferentes tanto para turistas extranjeros como para inversores internacionales, que mantienen su confianza en el sector hotelero y su apetito por este asset class".