La balanza del alquiler está desequilibrada y sube los precios. Por un lado, cada vez hay menos oferta; por otro, la demanda no para de aumentar. ¿Por qué? Porque, cada día que pasa, son más los propietarios de vivienda en alquiler que, una vez acabado el contrato, deciden no poner de nuevo la vivienda en el mercado.
Buena prueba de ello es que, en 32 de las 52 capitales de provincia, hay menos vivienda en alquiler que hace un año. ¿Cuánto? Según Idealista, un 17%. Pero es que dicho descenso ha sido del 48% en Granada; del 41%, en Málaga; del 36%, en Alicante; o del 35%, en Valencia. Madrid y Teruel, por su parte, tienen un 32% menos alquileres.
"Durante 2022 ya hemos visto reducciones muy acusadas en el stock de pisos en alquiler respecto a 2021", afirma Alberto Dahl, gerente de operaciones de Wolo. En Las Palmas de Gran Canaria ese descenso se sitúa en el 31%; en Ciudad Real y Palma (-30%); Barcelona (-28%) y Oviedo (-21%).
"Antes había una oferta abundante de vivienda en alquiler. Recibíamos entre 100 y 120 propuestas al mes. Ahora estamos sobre las 70", añade José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).
A pesar esta caída generalizada de producto, en 18 ciudades hay más viviendas en alquiler que hace un año. La mayor subida se da en Cuenca, con un incremento del 127%, seguida por Ceuta (68%), Jaén (65%) y Córdoba (62%). Por debajo del 50% de incremento se sitúan Gerona (44%), Cádiz (32%), Vitoria (24%), Pamplona (22%), Lérida (21%) y Castellón de la Plana (19%).
Las causas
Varias son las causas que están dando lugar a esta particular 'espantada'. Una de ellas es la inseguridad jurídica relacionada con las medidas llevadas a cabo por el Gobierno como el límite del 2% a las subidas del alquiler hasta 2024. Otra, también del Ejecutivo, la prórroga de los seis meses de los contratos de alquiler. Sin el olvidar el amparo a la ocupación ilegal.
"Este último hecho, en particular, nos convierte en una anomalía dentro de Europa, ya que otros países actúan de manera contundente frente a esta actividad delictiva", remarca María Andreu, directora general de Asval (Asociación de Propietarios de Viviendas en Alquiler).
Francia, por ejemplo, en diciembre pasado endureció con hasta tres años de cárcel y 45.000 euros de multa el castigo a los ocupas (el triple de lo que había hasta entonces). Además, el país vecino aceleró los procedimientos administrativos para expulsarlos, a la par que creó un delito específico para la ocupación ilícita.
"La inseguridad e incertidumbre que producen estas herramientas", continúa María Andreu, "propiciará que muchos propietarios opten por retirar sus inmuebles del mercado del alquiler o por desplazarlos al de la venta". Una reducción de oferta que derivará en un incremento de los precios, dificultando todavía más el acceso a la vivienda en alquiler.
Incentivos fiscales
Tanto las medidas estatales de limitación de precios como aquellas otras que generan inseguridad jurídica en el sector no hacen sino desincentivar la inversión de propietarios e inversores en el mercado del alquiler. Y eso se traduce en un trasvase de pisos del alquiler a la venta.
Sin olvidar que la recuperación del turismo está haciendo que aquellos activos que con la pandemia pasaron del alquiler turístico al residencial estén recorriendo ahora el camino inverso.
Vista de Málaga.
"La clave para tener mayor generación de oferta son medidas que incentiven el interés de los propietarios (pequeños o grandes) en poner sus viviendas en el mercado del alquiler", subraya Alberto Dahl. De ahí que sean necesarios, por ejemplo, incentivos fiscales "y sobre todo estabilidad y seguridad jurídica" para los promotores de build to rent "que buscan rentabilidades a largo plazo con su actividad".
Una de las propuestas de Podemos sobre la futura ley de vivienda hace mención a la limitación de las rentas en los nuevos contratos que se firmen. "Topar los nuevos alquileres es poner otro limite a los grandes generadores de oferta, en su mayoría, particulares. Por eso, una vez vence el arrendamiento, no sacan la vivienda otra vez al alquiler", asegura José Ramón Zurdo.
"Para ampliar la oferta y favorecer la accesibilidad, hay que dar confianza y seguridad jurídica a los propietarios. Para ello, debemos establecer un marco regulatorio estable y duradero en el tiempo, que apueste por incentivar el desarrollo de oferta y por la colaboración público-privada", sostiene María Andreu. Y concluye resaltando que hay que rechazar "medidas populistas y contraproducentes como el control de precios o la discriminación a los propietarios en función de las viviendas que poseen".