La ley de vivienda desinfla el ‘build to rent’: en riesgo los 28.000 pisos para alquiler que se iban a construir hasta 2025

De 2023 a 2025, el volumen de viviendas construidas para alquiler (build to rent) aumentará en 28.000 nuevas unidades. Son las previsiones de CBRE que podrían desinflarse si se aprobara la ley de vivienda.

“Cualquier ley restrictiva no favorece la inversión”, afirma Paloma Relinque, directora de Capital Markets de CBRE España, sobre los efectos que tendría la normativa en el mercado del BTR. Y eso se traducirá en menor oferta, más dificultad a la hora de acceder a una residencia, y subida de precios en el arrendamiento.

Conviene recordar que, en la actualidad, existe un tope del 2% al alquiler en aquellas rentas de los contratos que están vigentes. Un límite que durará durante todo 2023 tras el acuerdo al que llegó el Gobierno y EH Bildu.

Además, y en las negociaciones que están teniendo los dos socios de Gobierno para aprobar la ley de vivienda, Podemos ha puesto sobre la mesa la opción de que se pongan límites también a los nuevos alquileres.

El anteproyecto de ley de vivienda obligaría a los grandes tenedores (más de diez pisos, aunque este punto también se está negociando) a adecuarse a un índice de precios. Dicho de otra manera, los precios estarían intervenidos.

Colaboración público-privada

Desde 2018 hasta 2022, el parque de viviendas en build to rent en España se situó en unas 100.000. Por lo tanto, esas 28.000 viviendas a desarrollar serían un espaldarazo importante para este sector. “Es difícil que crezca mucho más porque un desarrollo de este tipo tarda como mínimo dos años en llevarse a cabo”, especifica Paloma Relinque.

Una oferta en la que, según la directora de Capital Markets de CBRE España, la colaboración público-privada debe jugar un papel esencial. El Plan Vive de la Comunidad de Madrid es un claro ejemplo. Su intención es la de sacar al mercado 25.000 inmuebles en alquiler a precios asequibles en un plazo de ocho años.

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Así se facilitaría el acceso a la vivienda a lo que denominan como ‘colectivos preferentes’: jóvenes menores de 35 años, mayores de 65, discapacitados o mujeres víctimas de violencia de género. ¿Inversión? 700 millones de euros. Otro ejemplo es el proyecto Habitatge Metrópolis Barcelona. En su caso, el número de unidades es de 4.500.

Más allá de la ley de vivienda, la abrupta subida de tipos, el incremento de las materias primas que ha elevado los costes de construcción y el encarecimiento de la financiación también condicionarán el desarrollo del build to rent.

Como prueba de que los inversores se están pensando si poner o no su dinero en este tipo de negocio, Blackstone ha vendido entre enero de 2021 y junio de 2022 más de 1.500 viviendas de su cartera de activos residenciales en alquiler. Lo hizo a través de su socimi Albirana. Otra de sus socimi, Testa, hizo lo propio con 740 viviendas a finales de 2022.

Más allá de razones financieras o de ubicación, detrás se esconde la incertidumbre regulatoria que flota en el ambiente tras la aprobación en febrero del pasado año del anteproyecto de ley de vivienda.

Dos meses después, el Gobierno congeló de manera temporal (en principio durante tres meses) la cláusula de los contratos de alquiler de vivienda que permitía a los caseros actualizar las rentas conforme al IPC. Y todo porque la inflación estaba desbocada. Después se prorrogó hasta final de año y, finalmente, se expandió a todo 2023 tras el acuerdo ya citado con EH Bildu.

Los nuevos cambios que podrían venir, como limitar el precio de los nuevos contratos, o rebajar la definición de gran tenedor (a una horquilla de entre 5 y 10 viviendas) no hacen sino aumentar la inseguridad jurídica entre los inversores en build to rent.