El 40% de las casas estará en zona tensionada si Podemos logra que se limite el precio del alquiler

De aprobarse la ley de vivienda, tal y como salió del Consejo de Ministros el pasado mes de febrero, unos 4,2 millones de casas estarían en zonas tensionadas. Es decir, el 19,8% del parque de vivienda del país. Pero podría llegar a ser el doble y, por tanto, afectar a 8,6 millones de hogares y agrupar al 40,18% del parque de viviendas según un estudio de la consultora inmobiliaria Atlas Real Estate Analytics.

Esto sería así si finalmente Podemos, y otros socios del Gobierno como EH Bildu y ERC, logran suavizar las condiciones para que una zona sea declarada tensionada y así poder regular (y por tanto limitar) los precios del alquiler.

La formación morada, según adelantó Cinco Días, quiere, o bien rebajar de cinco a dos puntos el porcentaje de crecimiento acumulado del IPC autonómico para así poder declarar una zona como tensionada; o que bastase con cumplir con uno solo de los dos requisitos que en un principio se planteó en el texto aprobado por el Consejo de Ministros. Tampoco se descartan otras alternativas.

Requisitos

Todo parece indicar que será el próximo mes de febrero cuando la citada norma vea finalmente la luz verde tras un año de tira y afloja tanto entre las dos partes del Gobierno como con sus socios en la legislatura. Y las espadas están en todo lo alto.

Dicho texto aprobado en Consejo de Ministros exponía que, para que una zona fuese declarada como tensionada, debían cumplirse dos requisitos. Uno, que la tasa de esfuerzo (el porcentaje de la renta disponible de la unidad familiar que se destina anualmente al pago del alquiler y los gastos básicos de la vivienda) debía superar el 30% de los ingresos medios de la zona.

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Otro, que el precio de la vivienda debería haber tenido un crecimiento acumulado al menos de cinco puntos porcentuales superiores al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC autonómico en los cinco años previos a la declaración.

Con la inflación desbocada (5,7% en diciembre aunque llegó a estar en el 10,8% en julio), el texto redactado quedaba en agua de borrajas en lo que a la definición de zonas tensionadas se refiere. Dicho de otra manera, la regulación de precios se difuminaba al ser muy complicado cumplir el segundo de los requisitos.

Grandes diferencias

“Hay que tener en cuenta que la situación de un área tensionada afecta no solo al mercado del alquiler sino también al mercado de la vivienda, ya que el atractivo de precios de alquiler alto también arrastra a los precios de compraventa, y el stock disponible se vuelve escaso en ambos mercados”, matizan desde Atlas.

Si sólo se aplicase el supuesto del 30% de la tasa de esfuerzo, de media afectaría al 40,1% de las viviendas del país, es decir, un total de 1.606 códigos postales, según Atlas. Sin embargo, habría enormes diferencias entre zonas.

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Así, en la provincia de Barcelona se encontraría el mayor número de áreas tensionadas de España: 163 (43,24%); Baleares, con 136 de sus 159 códigos postales (85,53% de su territorio residencial); Málaga, con el 59,76% de sus áreas (un total de 98 sobre las 164 que componen la provincia); o Alicante, con 89 de 203, un 43,84%.

En el otro extremo, hay provincias que prácticamente no se verían afectadas. Es el caso de Albacete, Palencia o Zamora. En ellas, no se llegarían a los cinco códigos postales. Es decir, menos de un 2%.

“A la hora de aplicar la legislación es vital entender cómo afecta la misma a todas las partes implicadas, esto es, tanto a los hogares como a los inversores, en el caso del alquiler. Declarar un área como tensionada tiene implicaciones en la decisión de los inversores ya que las previsiones en las subidas de precios tienen gran peso a la hora de analizar la rentabilidad en los modelos financieros”, argumenta Alejandro Bermúdez, cofundador y CEO de Atlas Real Estate Analytics.

De quedarse la ley con los dos requisitos actuales, el número de códigos postales bajaría a 465. Málaga sería la más afectada (68,2% de la casas). A continuación, Valencia (48%), Alicante (44,1%) y Baleares (40%). Y por debajo de ese porcentaje, Madrid, Santa Cruz de Tenerife, Barcelona y Sevilla. Curioso el caso de Barcelona, que en esta ocasión se quedaría en el 23% frente al 43,2% de aplicarse un solo requisito.

Bajada de precios

La ley de vivienda pretende establecer mecanismos de contención y bajada de precios “a través de la mejora del marco fiscal, presupuestario, o de gestión patrimonial”. Por ejemplo, prórrogas de contratos anuales (hasta un máximo de tres años) en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor. O en nuevos contratos de arrendamiento de viviendas ya alquiladas, limitar el alquiler a la renta de contrato anterior más el IPC.

En el caso de un gran tenedor, las rentas de los nuevos contratos se limitarán por el contrato anterior, o según el sistema de índices de precios de referencia. Límites que están en peligro si al texto actual no se le da una vuelta de tuerca.