El precio del alquiler sigue subiendo pese a los intentos del Gobierno por frenarlo. Según los datos de Alquiler Seguro, durante el mes de diciembre de 2022, el importe de los nuevos arrendamientos que se formalizaron en diciembre se incrementó un 14% interanual. Las rentas de aquellos otros que están en vigor, y que hubo que renovar, lo hicieron un 5%.

Estos últimos están limitados desde abril del pasado año al 2%. En un principio, sólo era para tres meses. Luego se amplió todo el año. Y, finalmente, seguirá latente durante todo 2023 tras el acuerdo entre el Gobierno y EH Bildu.

Como puede apreciarse, el tope del 2% no se está cumpliendo a rajatabla. Una de las razones estriba en que arrendadores y arrendatarios están llegando a acuerdos. Otra, que hay propietarios que están llevando a cabo diferentes argucias, ilegales por más señas, para saltarse dicho tope. Y una tercera: una vez cumplidas todas las prórrogas obligatorias y tácitas, los propietarios están usando lo que se viene a denominar como la 'tácita reconducción'. Y es legal.

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¿En qué consiste? Lo primero que hay que tener en cuenta es que no se puede utilizar en todos los arrendamientos de vivienda. De hecho, sólo se puede llevar a cabo en aquellos que terminen cuando hayan finalizado todas las prórrogas obligatorias y tácitas. Es decir, tres años de contratos más uno de prórroga tácita. Por tanto, anteriores a marzo de 2019. Entonces, pasaron a durar de tres a cinco años más otros tres de prórroga tácita.

“Esta figura es perfectamente legal, está regulada en el artículo 1566 del Código Civil, y de esta forma los arrendadores cumplirían con la ley, sin afectarles las últimas limitaciones impuestas en materia de arrendamientos de viviendas”, afirma José Ramón Zurdo, director general de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA).

Así funciona el mecanismo

Si han finalizado las prórrogas (obligatorias y tácitas) del contrato, es necesario que el inquilino permanezca en la vivienda arrendada durante 15 días después de vencido dicho contrato. Eso sí, con el consentimiento y aquiescencia del arrendador.

Es entonces cuando éste podrá actualizar la renta del nuevo periodo a través del mecanismo de actualización de rentas previsto en el contrato inicial. Es decir, que no tendrá que aplicar el tope del 2%, por un lado; y, por otro, si en el contrato inicial está escrito que la renta se actualizará conforme al IPC, podrá aplicarlo.

Otro dato a tener en cuenta tiene que ver con la duración del nuevo arrendamiento. Se establecerá conforme se determinó la renta en el contrato inicial. Así, si esta se determinó de forma anual (aunque se pague mensualmente), la duración del nuevo arrendamiento renovado sería por años renovables a voluntad del arrendador. En cambio, si la renta se hubiera determinado de forma mensual, la duración de los nuevos periodos de arrendamiento sería por meses renovables a voluntad del arrendador, especifican desde ANA.

Y también conviene tener en cuenta que el nuevo arrendamiento no se regirá por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) sino que lo hará por el Código Civil. Un matiz: seguirá rigiéndose por los mismos pactos, con la excepción del de la duración, recogidos en el contrato original.

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“Recomendamos a los arrendadores que utilicen la figura jurídica de la 'tácita reconducción' ya que de esta manera no tendrán que actualizar las rentas conforme al IGC, que establece un máximo del 2%, y podrán seguir con los mismos inquilinos sin firmar un nuevo arrendamiento. Además, no estarán obligados a vincularse por nuevos plazos de cinco o 7 años”, sostiene José Ramón Zurdo.

¿Ventajas para el arrendador? Puede seguir con los mismos inquilinos sin tener que firmar contratos de cinco o siete años y actualizar rentas sin el tope del 2%. ¿Para los inquilinos? No les pueden subir las rentas del mismo modo que si firmaran un nuevo contrato. “También podrían aprovecharse de la prórroga extraordinaria de 6 meses para poder prorrogar sus arrendamientos a la finalización del periodo de tacita reconducción, si todavía permaneciese en vigor esta medida”, matizan desde ANA.

Más subidas

En 2022, el precio del alquiler en España ha sufrido una subida del 8,4%, según Idealista. Y, de cara a 2023, la tendencia continuará. Entre otras razones, porque habrá menos vivienda en alquiler. De hecho, durante el pasado año, por ejemplo, en 32 de las 52 capitales de provincia así sucedió.

Y, ante la previsión de que no haya cambios en el horizonte legislativo o fiscal (para poner más vivienda en alquiler), el incremento interanual previsto será del 6%, según Inviertis.

“El propietario está más dispuesto a ajustar el precio antes que subir el alquiler por su interés de conservar un buen inquilino y seguir rentabilizando su activo sin sobresaltos. Son los propietarios de inmuebles vacíos los que están fomentando la escalada de precios”, asegura Rebeca Pérez, CEO de Inviertis.

Una situación, la de la subida de precios, que podría agravarse dependiendo de cómo sea la letra final de la ley de vivienda que se debate en el Congreso.

Si se redacta con la limitación de rentas a los nuevos contratos que se firmen, y se rebaja el umbral de gran tenedor (por debajo de 10 viviendas, tal y como salió del texto aprobado en Consejo de Ministros), muchos propietarios optarán por retirar sus inmuebles del mercado del alquiler, o desplazarlos al de la venta. Por tanto, menos vivienda disponible para arrendar, y precios más caros.