Hay una norma que dice que, lo recomendable, es dedicar alrededor del 30% de los ingresos a la compra de vivienda o al alquiler. Es lo recomendable, según Idealista, para una vivienda de dos habitaciones. Sin embargo, hay ciudades donde está en el 39% (Barcelona), Palma (35%), Málaga (33%) o Madrid, Valencia y Alicante (31%).
Pero es que, según los datos de la Agencia Negociadora del Alquiler (ANA), el 70% de los inquilinos que les llegan para alquilar una vivienda están dispuestos a endeudarse por encima del 40%. Y eso supone un riesgo de impago.
Además, y más que un riesgo, hay otra realidad. Y esa no es otra que el agravamiento, durante los últimos meses, de la llamada como ‘inquiokupación’. Un fenómeno que consiste en que los inquilinos firman un contrato de alquiler de manera totalmente legal pero que, al poco tiempo, dejan de pagar la renta.
Inseguridad jurídica
Que un inquilino esté dispuesto a endeudarse por encima del 40% supone un ‘terremoto’ para la viabilidad del alquiler. “Que el propietario asuma del candidato a alquilar un endeudamiento superior al 35% de los ingresos para pagar la renta del alquiler supone, en gran medida, un riesgo de impago”, afirma José Ramón Zurdo, director general de ANA. Porque, ante cualquier imprevisto, “el arrendatario deja de pagar la renta, en su totalidad, o de forma parcial”.
Dicho de otra forma, no se pueden destinar 800 euros al alquiler con unos ingresos de 1.200 euros. Además, la demanda de alquiler sigue aumentando, a la par que se reduce la oferta, y con las familias perdiendo poder adquisitivo por la inflación.
“Todo esto da como resultado un aumento del riesgo a la hora de poner una vivienda en alquiler, en una situación de inseguridad jurídica, donde el propietario particular, sin asesoramiento adecuado, es el principal perjudicado”, relata Zurdo.
Por si fuera poco, y ahora que se acerca la campaña de la renta, muchos propietarios se preguntan cómo declarar los ingresos recibidos por rentas de alquiler. Sobre todo aquellos que han sufrido casos de impago.
Y es que, independientemente el inquilino pague su alquiler o no, “los propietarios están obligados, por ley, a declarar todos estos ingresos en su declaración de la renta”, recuerda Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Todo un dolor de cabeza agravado por la ‘inquiokupación’.
“Cuando se produce un impago suele abrirse una negociación con la esperanza de que todo vuelva a la normalidad. Pero, si no se abre un proceso judicial, hay que declarar por unos ingresos que no se han percibido”, especifica Font.
El alquiler en la declaración de la renta
Esta práctica, de la ‘inquiokupación’, no es exclusiva de los inquilinos más vulnerables. “Está siendo asimilada por personas que, aun teniendo recursos económicos para pagar, prefiere no hacerlo aprovechando las debilidades del sistema”, remarca Ferran Font.
Conviene recordar que, por norma general, los rendimientos del alquiler forman parte de los rendimientos del capital inmobiliario. Por tanto, se deben incluir en la base imponible general de la declaración de la renta, con una variación del tipo impositivo entre un 19% y un 47%, dependiendo del importe total de los ingresos.
Pero si el inquilino no paga el alquiler, el propietario puede considerar la deuda como “saldo dudoso” y deducirlo como un gasto necesario para la obtención de los rendimientos. Eso sí, siempre y cuando estén suficientemente justificados: “El propietario podrá únicamente declarar la renta como gasto en aquellos casos en los que, pasados seis meses de la primera gestión del cobro, se haya iniciado un procedimiento judicial”.
La consecuencia final es que el propietario se encuentra en una situación de indefensión cuya consecuencia es su expulsión del mercado. Y la derivada es que piden más requisitos a quienes quieren alquilar.
“Los arrendadores se sienten más amenazados con las medidas intervencionistas que se están tomando en su contra. Medidas que crean mucha inseguridad jurídica, y por ello tratan de protegerse al máximo buscando inquilinos que les aporten más solvencia económica o mayores garantías para poder afrontar los problemas que les puedan surgir”, resalta José Ramón Zurdo. Y concluye: “Sobre todo por los tiempos tan exagerados que se tardan en recuperar las viviendas en casos de desahucios”.