Así es la nueva Ley de Vivienda: el mes de agencia para un alquiler lo tendrá que asumir el propietario

La Ley de Vivienda se acerca a su culminación. Tras meses de negociaciones, los partidos del Gobierno (PSOE y Unidas Podemos) han llegado a un acuerdo con ERC y EH-Bildu sobre el contenido del texto legislativo, que incluye importantes novedades como fijar un tope al precio del alquiler del 3% revisable en 2025 y fijar en cinco las viviendas que identifican a un gran tenedor. 

Pero no son los únicos cambios de relevancia. Según han trasladado los grupos independentistas en un comunicado, "los gastos y honorarios inmobiliarios producidos por el alquiler de un inmueble correrán siempre a cargo del propietario".

Es decir, que la tarifa de agencia que suelen pagar los arrendatarios cuando acceden a una vivienda de alquiler tiene que ser asumida por los caseros. "Se termina así con los abusivos gastos y honorarios inmobiliarios que impiden a muchas personas, especialmente a los y las jóvenes, acceder a una vivienda por el desembolso inicial que supone. El servicio inmobiliario se presta al propietario, y por tanto será este el que deba asumir los gastos que dicho servicio genere". 

Gastos y tasas

Los propietarios no podrán aumentar los alquileres con nuevos gastos. Es decir, "se prohíbe aumentar las rentas de alquiler por la vía de nuevos gastos, que obligarían a los inquilinos a abonar gastos de comunidad, tasas de basura o cualquier otro gasto no atribuible al inquilino que no estuvieran acordadas previamente. Esto evita una posible vía para el fraude de ley en el incremento de rentas bajo estas excusas".

Además, "se eliminan las cláusulas que permitían la no aplicación de las medidas que contiene la Ley de existir un acuerdo entre las partes, ya que, desde una posición preponderante del propietario sobre el inquilino que suele darse de manera habitual, el inquilino podría verse forzado a renunciar por contrato a las medidas y derechos que contiene la Ley para conseguir el contrato.

Adiós al IPC como referencia

Si el Índice de los Precios del consumidor (IPC) anual era el referente para decidir cuánto se podía elevar el alquiler, esto se acabó. "Ha demostrado ser un índice que puede generar en pocos meses fluctuaciones enormes con aumentos disparatados que encarecen sin límite las rentas de alquiler al estar la renovación de los contratos indexados al mismo".

Para evitar estos "aumentos descontrolados, durante el 2023 se aplicará el límite del 2% en vigor, mientras que en 2024 será del 3% y en adelante se creará un nuevo índice en estos términos, más estable e inferior a la evolución del IPC, que tope los aumentos de la renta por la renovación anual. 

Alquileres regulados

Si una vivienda de alquiler está un área de mercado tensionado, será regulada y tendrá precio topado, "sean propiedad de grandes tenedores o de pequeños propietarios, tanto para contratos de inmuebles que estén en el mercado de alquiler como para nuevos contratos". Así, el nuevo inquilino podrá pedir la documentación al propietario del antiguo arrendatario para calcular el precio a pagar. 

"Estos topes se establecerán, dependiendo de la modalidad de contrato y propiedad, mediante la indexación a la renta anterior en vigor para los pequeños propietarios y mediante la aplicación del índice de contención de precios para los grandes tenedores. Estas medidas contendrán y reducirán los precios de manera efectiva", según ERC y EH-Bildu. 

Áreas tensionadas

¿Cuándo habrá un área tensionada? Dicha declaración se establecerá en zonas en las que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler más los gastos y suministros básicos supere el 30% de la renta media de los hogares.

O bien cuando el precio de compra o alquiler de la vivienda haya aumentado al menos 3 puntos. Bastará con uno de estos dos requisitos para que se declare zona tensionada.

Grandes tenedores

Una de las grandes polémicas respecto a la Ley de Vivienda ha sido la consideración de gran tenedor. Se rebaja de 10 a 5 viviendas en áreas tensionadas. 

A ellos "se aplicarán las medidas y especificidades concretas para este tipo de propietarios, reduciendo así la especulación y el acaparamiento de inmuebles que practican fondos buitre y demás fondos de inversión". 

Desahucios

La nueva ley incluye un paquete de medidas contra el desahucio. No podrá haber desahucios espontáneos (tendrán que tener siempre fecha y hora predeterminada) y habrá nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento," que aplazarán los procesos más de 2 años. 

Además, "se estipula el acceso obligatorio a los procedimientos de solución extrajudiciales para las personas vulnerables". 

Competencias

Además, las regiones ganan competencias en la ley. O, al menos, y siempre según la versión de los partidos independentistas, "pasa de contener numerosas invasiones competenciales a ser habilitante y ofrecer además de seguridad jurídica, la capacidad de adoptar nuevas políticas más avanzadas desde nuestras instituciones propias".

"Asimismo, se han modificado numerosos preceptos que establecían una relación de supeditación de las instituciones competentes en materia de vivienda al Ministerio, relación que ahora estará basada en la colaboración y cooperación entre las distintas instituciones, respetando así escrupulosamente el marco competencial". 

Eso sí, habrá que ver que CCAA acabarán adoptando la ley y declarando las zonas de mercado tensionado. "Será determinacion de los gobernantes el agarrar este instrumento y topar los precios para parar la locura actual. El tejido social tiene que exigir los derechos que le corresponden", sostuvieron los portavoz de ERC y EH-Bildu, Pilar Vallugera y Oskar Matute.