Esta semana se ha dado luz verde a una de las grandes iniciativas anunciadas por el Gobierno para aumentar el alquiler asequible, la compra a Defensa de terrenos en los que levantar 20.000 nuevas viviendas. La idea es ponerse en marcha cuanto antes, pero en la gran mayoría de casos las grúas no aparecerán de inmediato: solo el 12% de estos nuevos inmuebles se proyectan en suelos prácticamente listos para construir.
Del total de 19.876 viviendas que conforman este proyecto, que se ha autorizado en Consejo de Ministros e implicará un desembolso de 620 millones, 17.500 inmuebles se proyectan sobre suelos considerados no finalistas, han confirmado a este periódico fuentes cercanas a la operación.
Es un 88% del total. Estar en un suelo no finalista es clave, porque implica que se necesitan trámites imprescindibles para empezar a construir, como recalificaciones o urbanización de los terrenos. Y eso necesitará tiempo.
¿Cuánto tiempo? Teniendo en cuenta la cantidad de trámites necesarios, podrían pasar cinco años antes de que las viviendas sean una realidad. "No es tan sencillo como parece", advierte a El Español-Invertia Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios.
Ese tiempo se divide en tres grandes trámites. El primero: contar con calificación urbanística residencial. Estos suelos de Defensa, que suelen ser considerados como equipamiento o dotación, como sucede por ejemplo con los hospitales, tendrán que iniciar un procedimiento de cambio de uso.
Un trámite "complejo y largo" en el que deciden inicialmente los ayuntamientos, pero que en muchos casos requiere además de la aprobación de la comunidad autónoma. Dos cauces diferentes, por tanto, que pueden tardar entre un año y medio y dos años en recorrerse.
Se debe además garantizar que hay dotaciones necesarias. Calles, aceras. Un proyecto de urbanización responde a esta necesidad, pero es un procedimiento que también tiene su propio camino antes de verse aprobado: entre seis meses y un año.
La ley permite gestionar estos dos trámites de forma simultánea, pero es una vía que pocos quieren transitar: "Un privado no se arriesga a tramitar un proyecto de urbanización sin tener la certeza o seguridad al 90% de que le van a conceder ese cambio de uso", advierte Salcedo.
Y una vez se logra todo ello se requiere aún otro permiso: el de licitación para construir viviendas. Ayuntamientos como el de Madrid concluyen este trámite en un tiempo no inferior a seis meses y que puede extenderse un año. Cuando se logra, llega otro plazo de entre 18 meses y 24 meses de construcción. Ha pasado un lustro.
¿Y los suelos finalistas?
Las restantes 2.376 viviendas del proyecto están en suelos considerados finalistas, lo que implica que podrá construirse de forma más rápida, una vez cuenten con la calificación urbanística residencial para que se puedan edificar viviendas.
De total de viviendas que se prevé construir en estos suelos que se comprarán a Defensa, algo más de la mitad estarán en Madrid (10.500). Siguen, a mucha distancia, las contempladas en el municipio catalán de Sant Boi de Llobregat (1.600), o las 1.516 que se planifican en Castilla y León, repartidas en León, Valladolid, Medina del Campo, Ávila y Valverde de la Virgen.
Hay 120 en Zaragoza; 257 para Santander. Los suelos también se reparten en municipios como Albacete, Plasencia, Lorca o Ferrol. Que estas localizaciones resulten atractivas a la inversión de privados también será fundamental para el éxito de la iniciativa, que pretende contar con fórmulas público-privadas que impliquen la cesión del suelo para edificar.