La Ley de Vivienda ya es una realidad. Con su entrada en vigor este viernes, comienzan a aplicar algunos de sus efectos, como la limitación a la actualización de alquileres, que no podrán subir más de un 2% este año. Unas consecuencias que han generado inquietud entre los propietarios, con al menos uno de cada tres planteándose ahora qué alternativas tienen.
Así lo constatan las inmobiliarias, que les exponen ahora las otras opciones del mercado, como el coliving, los apartamentos turísticos o los alquileres estacionales; es decir, aquellos arrendamientos que no son para residencia habitual. Todo ello sin olvidar la posibilidad de vender.
La clave está en la división que hace la Ley de Arrendamientos Urbanos entre arrendamientos de vivienda (a los que afectará la Ley) y arrendamientos para uso distinto del de vivienda, con regímenes normativos diferentes.
Elegir una u otra vía tiene impactos en la rentabilidad y sus ventajas dependen en gran medida de dónde se encuentra el inmueble. También influyen los tipos de interés o el euríbor al alza. Éstas son sus diferencias.
Coliving
Quizá la más desconocida de las posibilidades, aunque lleva varios años en auge. El coliving es una de las variantes de las llamadas viviendas 'living': aquella que tiene como base que se comparta por varias personas.
No se trata solo de compartir la superficie de la vivienda, como sucede cuando se alquila una habitación, aunque jurídicamente no haya diferencias; ofrecen también uso compartido de otros espacios comunitarios y servicios considerados premium, como aseo propio, servicio de limpieza o habitaciones con mayor equipamiento que una cama y un armario.
El coliving se dirige esencialmente a jóvenes, aunque dentro de las 'living' hay más oferta: está el Senior Living, para mayores de 65 años; el Cohousing, donde se comparten áreas comunes en una cooperativa, o el Resort, un modelo premium ubicado en zonas costeras.
España cuenta con una oferta de más de 40 promociones de livings, lo que supone más de 5.600 viviendas. Madrid concentra el 52% de esta oferta, seguido de Barcelona con un 25%, según datos de la consultora inmobiliaria Activum Real Estate Consulting.
¿Qué retorno tienen? Según este análisis, una vivienda 'living' de dos dormitorios tiene un precio medio de 1.154 euros al mes en Madrid. En Barcelona, el precio en la misma tipología ronda los 1.588 euros mensuales. Aunque en otras zonas con menor oferta el precio sube. Es el caso de Málaga, donde las 'living' son a día de hoy más caras: 2.375 euros al mes.
Piso turístico
El apartamento turístico ya fue señalado durante la tramitación exprés de la Ley de Vivienda como la gran alternativa: no se verá afectado por los topes de precios que se prevén para zonas tensionadas.
Esto sucede porque no se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino por normas sectoriales dictadas por las comunidades autónomas y por el Código Civil. La situación permitirá que sus dueños sí puedan actualizar sus tarifas conforme al IPC en cualquier lugar, incluso allí donde la Ley de Vivienda prevé que haya topes de precio.
Actualmente hay en nuestro país 305.000 apartamentos y viviendas de uso turístico, que representan 1,21% del total del parque de viviendas, según datos del INE.
La mayoría de ellas están en Andalucía (unas 70.000), seguida de Comunidad Valenciana (50.000) y Cataluña (45.700). Madrid cuenta con unas 16.300. El sector turístico expresó su preocupación ante la posibilidad de que pudiesen crecer a consecuencia de la Ley, una opción que ya cobra interés, según pisos.com.
A favor tienen además la rentabilidad que ofrecen, que va del 3,5% al 8%. Una horquilla similar a la que ofrecía el mercado de alquiler residencial, al menos hasta la entrada en vigor de la norma.
Alquiler de temporada
Los alquileres de temporada son aquellos destinados a necesidades transitorias, como traslados por tiempo determinado por motivos laborales, educativos o vacacionales.
Las partes pueden acordar el tiempo del contrato, siempre cuando la causa sea uso temporal. Es un sistema que no ofrece tanta protección al inquilino, en tanto que no se limitan por ley las cláusulas que se establezcan; depende de lo que las partes acepten.
No hay, por tanto, duración máxima o mínima. Todo puede negociarse, desde la renta a la duración del contrato, pasando por eventuales prórrogas.
¿Vender?
La gran opción si no se quiere alquiler en ningún formato es vender. Quienes opten por ello van a encontrarse un mercado en enfriamiento tras el boom que supuso la postpandemia, como reflejan los datos tanto de compraventas como de firma de hipotecas sobre viviendas.
Las inmobiliarias advierten de que ha llegado el momento de hacer ajustes en el precio de salida para ser competitivos en un mercado en el que permanecerán más tiempo hasta encontrar a un comprador que resista la escalada del euríbor, que se sitúa en el 3,840%, según la media mensual provisional de mayo.
Falta ver en próximos meses cómo impacta en los precios finales de venta. Por ahora, los últimos datos del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (Mitma) apuntan a que el precio medio tasado de la vivienda libre está en máximos no vistos desde 2010.
El precio se encareció un 3,1% en el primer trimestre del año, hasta los 1.788,4 euros por metro cuadrado. En el caso de la vivienda libre de hasta cinco años de antigüedad se situó en los 2.112,1 euros entre enero y marzo, un 6,6% más que en el mismo periodo de 2022, mientras que la vivienda libre de más de cinco años se encareció un 3% interanual, hasta los 1.778,1 euros por metro cuadrado.