La vivienda abre un nuevo ciclo: se espera que la demanda caiga un 20% y los precios un 10%

Y todo ello a la espera que los tipos se estabilicen, algo que se confía que ocurra en el segundo semestre. "No es entrar en pánico, es aceptar la realidad", remarca a este periódico Lázaro Cubero, director de análisis de Tecnocasa.

Las voces consultadas para este artículo coinciden en varias cosas. Que el incremento de los tipos es el gran responsable de que caigan las compraventas; que se esperaban caídas en las operaciones porque se acumulan ya dos años de gran volumen de ventas y que ahora hay una gran incertidumbre que exige cautela. A todos.

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"A quien quiera vender le diría que no se precipite, y que si tiene posibilidad de mantener el producto, que de momento no lo venda; que se mantenga prudente y expectante. Al comprador, si no tiene acceso a financiación porque el tipo de interés se lo impide, le diría que tendrá que esperar a ver cómo evoluciona el sector", apunta Montserrat Junyent, presidenta de FADEI, la patronal inmobiliaria. 

Calma, por tanto, tras la confirmación de enfriamiento que reflejan los datos de los notarios con respecto a la bajada de las compraventas en abril.

"Es un baño de realidad, hay una corrección importante después de haber tenido en 2022 el máximo histórico de operaciones de segunda mano. El resto del año puede estar en estos números", remarca Cubero.

Es un proceso motivado por el encarecimiento de la financiación a resultas del aumento de tipos. El mayor coste deja ya fuera a muchos potenciales compradores. "Hay un 20% menos de compradores, sobre todo en ciudades con precio más alto, que el año pasado podían comprar y ya no", apunta.

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¿Qué opciones tienen? Dirigirse a un mercado de alquiler donde la demanda supera claramente a la oferta, y por tanto con tensión de precios; comprar en pareja o negociar el precio, enumera el analista.

No hay dudas tampoco sobre quiénes integran ese 20%. "Personas con cierta precariedad, en su mayoría jóvenes", indica Carles Solé, coordinador de Formalización Hipotecaria de Tecnotramit.

Los precios

Con la bajada de compradores, lo que se espera que suceda en próximos meses es que se reduzcan los precios de la vivienda. "El precio se acabará resintiendo, pero necesitaremos algún tiempo, cuatro o seis meses", considera Cubero. 

Dependerá de la resistencia de los propietarios a aceptar el descenso. "Tienen en mente el precio del año pasado", cuando las ventas florecían, sostiene. En algunas de sus estimaciones, el sector cree que esa bajada podrá llegar hasta el 10% en zonas concretas.

Lo cierto es que ya empieza a notarse, pero solo en algunos tipos de vivienda. Los notarios ven que en abril se redujo un 0,2% en el caso de los pisos, hasta alcanzar los 1.787 euros por metro cuadrado. Se explica, entre otros motivos, porque predomina aquí el perfil de comprador que más afectado por la subida de tipos. "Los pisos están en zonas más humildes. Ya hay muchos compradores que tienen esta situación con el crédito", razona Cubero. 

Sucede lo opuesto en las viviendas unifamiliares, donde el precio se situó en promedio en 1.308 euros por metro cuadrado, un 1,5% más.

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"La movilidad de las familias tras la pandemia y el deseo de buscar entornos mejores para vivir hacen que puedan subir las unifamiliares", remarca la presidenta de la patronal. Últimos rescoldos del crecimiento visto en los dos últimos años.

Junyent no cree, con todo, que tenga necesariamente que ser una bajada significativa. También tiene dudas Solá: hay ahora menos oferta de vivienda. El gran stock formado tras el estallido de la burbuja se ha ido reduciendo poco a poco y de forma acelerada en los últimos dos años. Si la demanda está alta, no habrá mucho margen de descenso.

Estabilización de tipos

Este nuevo escenario se mantendrá aunque se produzca la ansiada estabilización de los tipos de interés, que se espera para el segundo semestre. "Seguramente no vuelva a estar tan bajo como en los últimos tiempos, pero si facilitaría más el acceso a financiación", remarca Solé.

Si el BCE modera la escalada, sería la certificación definitiva para marcar el cierre del boom visto en 2021 y 2022. La tentación sería entonces compararse con el escenario prepandemia, si no fuera porque la hipoteca a fijo variableya no protagonista indiscutible.

"Las mixtas habían quedado muy al margen porque todas las entidades se habían especializado en el tipo fijo. También las variables habían caído en el ostracismo", recuerda Solé. Si se busca esquivar de los tipos, son "estrategias" a estudiar.