Un apretón de manos. Así se han cerrado muchos acuerdos a lo largo de la historia. Una práctica que sigue siendo habitual, aunque cada vez está más en desuso. El ejemplo más claro lo tenemos en el mercado del alquiler de vivienda.
Aunque lo normal es que el acuerdo entre el arrendador y el arrendatario se firme por escrito, también es posible que dicho acuerdo sea verbal. Así lo recoge el artículo 1547 del Código Civil y la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Sin embargo, en el caso de que surjan conflictos entre las partes (necesidad de recuperar la vivienda, retraso en los pagos…), todo quedará supeditado a la versión de las partes. Por tanto, tener un contrato de alquiler por escrito en el que se especifican las condiciones de la relación (duración, precio, cláusulas...) facilita la posible resolución de la pugna entre casero e inquilino.
¿Qué derechos tienen casero e inquilino?
En el caso de que el acuerdo sea verbal, la duración del mismo será de un año. Pasado este periodo, el inquilino tiene derecho a prórrogas anuales hasta llegar a los cinco años. Ambas partes, además, tienen una serie de derechos, según recoge Idealista.
Así, el inquilino de un alquiler sin contrato tiene derecho a usar y disfrutar la vivienda sin ser perturbado así como a solicitar las reparaciones necesarias para uso y disfrute de la vivienda.
También tendrá derecho preferente a comprarla si el propietario la pone en venta y no podrá subirle la renta si no existe un recibo que lo acredite.
Por su parte, el propietario tiene derecho a cobrar la renta mensual pactada; a recuperar la vivienda una vez concluido el arrendamiento; a echar al inquilino si no paga la renta, o realice actividades molestas, insalubres, peligrosas, ilícitas, o lleve a cabo obras que afecten a la estructura de la vivienda sin consentimiento, por ejemplo.
¿Qué problemas son los más habituales?
Uno de ellos tiene que ver con la recuperación de la vivienda si no se cumplen las condiciones del acuerdo; otro, que haya impagos o retrasos en los pagos. Asimismo, el hecho de no tener firmado un acuerdo por escrito conlleva que haya dificultades a la hora de actualizar la renta.
Además, en un contrato por escrito, siempre queda constancia de cuándo se inició la relación entre ambas partes. En uno verbal, “el inquilino puede manipular los tiempos a su antojo, aumentando su estancia más tiempo y entorpeciendo el proceso de desahucio, en casa de que se llegara a este punto”, matizan desde el marketplace inmobiliario.
Vivienda en alquiler en una imagen de archivo
Otro aspecto, también relacionado con los tiempos, tiene que ver con la devolución de la fianza por parte del propietario. Si no hay fecha de inicio, puede haber discrepancias sobre el estado de la vivienda, por ejemplo.
De ahí que sea bueno redactar un inventario de cómo estaba la vivienda y los enseres que contenía. Por último, el inquilino deberá probar que vive de alquiler para optar a las exenciones en el IRPF, por ejemplo.
¿Cómo echar a un inquilino sin contrato?
Como ya se ha visto, alquilar un piso sin redactar un contrato entraña numerosos riesgos. “Sin embargo, siempre hay un contrato, pues aunque no se haya redactado, hay un acuerdo verbal para ceder el piso. Si no, hablaríamos de usurpación, también conocida como okupación”, advierten desde Idealista.
Entonces, ¿cuál es la forma de desalojar a un inquilino sin contrato? Pues es similar a la de otro que sí lo tenga, aunque tendrá que demostrar la existencia de dicho contrato en un juicio. ¿Cómo? “Si el inquilino ha realizado pagos periódicos por banco, los registros bancarios pueden ser un prueba convincente de la existencia de una relación de arrendamiento”, explican desde el marketplace inmobiliario.
Y añaden: “En ausencia de recibos bancarios, otros medios de prueba pueden incluir testigos, correos electrónicos, mensajes de WhatsApp y otros registros que indiquen la relación de alquiler”. Si no se puede demostrar la relación de arrendamiento, el arrendador solo puede presentar una demanda de desahucio por precario.
Eso sí, lo que nunca debe hacerse es ‘tomarse la justicia por su mano’. Es decir, hasta que un juez no se pronuncie al respecto, el inquilino posee el uso y disfrute de la vivienda. Por tanto, cambiar la cerradura, cortar los suministro y no mantener la vivienda habitable será considerado como un delito de coacción.