Con el Euríbor por encima del 4%, esquivar la hipoteca variable -temida por la inevitable y pavorosa revisión- se ha convertido en una prioridad para muchos. Pero la meta, a priori amplia, sólo la cruzarán unos pocos, apenas los considerados clientes "top", a los que los bancos reservan en exclusiva la opción de pagar a tipo fijo.

Porque esas hipotecas se han convertido en un producto premium. "Los bancos están empujando a los españoles a firmar hipotecas a tipo mixto o variable y los préstamos a tipo fijo se los reservan a los perfiles más 'top', para conseguir que firmen con ellas sí o sí", sentencia el director de Hipotecas de iAhorro, Simone Colombelli.

La suya es una afirmación que se formula tras estudiar los casos de 1.773 personas que han contratado una hipoteca en el último año o están en proceso de hacerlo. Con toda suerte de bancos.

[La subida de tipos no frena las hipotecas variables: suben 13 puntos en un año pese a la escalada del Euríbor]

Entre las conclusiones, les llama la atención que en medio de un contexto de subida de tipos tantos respondieran que se lanzan a la operación con una hipoteca variable. En concreto, el 21,5% de los encuestados. 

Un porcentaje menor al de quienes eligen hipoteca mixta (42%) o una hipoteca fija (26,80%), pero que "sigue siendo bastante elevado si analizamos la situación actual del mercado", en palabras de Colombelli.

Es una tendencia que no sólo detecta este informe. El Instituto Nacional de Estadística (INE) también la recoge: en el último año, las hipotecas variables han aumentado 14,3 puntos, hasta representar el 42,1% del total de préstamos sobre vivienda firmados en agosto, los datos más recientes disponibles.

¿Por qué? En una primera explicación se apuntó que el tipo variable es actualmente más bajo que el fijo, y por tanto parece ventajoso, pero cuidado. El informe advierte de que pese a que la hipoteca variable se rige durante el primer año por un tipo de interés fijo que ahora mismo puede estar entre el 1% y el 2% TIN, a partir de ahí, su tipo de interés se calcula sumando al diferencial negociado con el banco el dato del Euríbor.

[Soltero busca casa: con un solo salario ya no se puede comprar un piso en más de la mitad de España]

El resultado, señalan en iAhorro, es que se están viendo hipotecas variables que el año que viene "podrían tener unos intereses del 5% sin problemas".

Y pese a ello, se insiste en las variables. La mayoría de encuestados explica que es así "porque el banco no me ofreció otra cosa". Lo dice el 37% de los que la han elegido.

A quién sí se ofrece la hipoteca fija es al cliente considerado "top". "El cliente top es aquel que compra en pareja, con unos ingresos superiores a los 3.500 euros mensuales, y que solicita un préstamo que no llega al 80% del valor de tasación o compraventa", agregan a este periódico desde iAhorro.

También suele ser el que se decanta por viviendas con precio superior a los 200.000 euros. 

Los swap, claves

La explicación para entender cómo la hipoteca fija se ha convertido en una opción que los bancos guardan solo para clientes con bolsillos holgados reside en los swap, un producto financiero clave en la operación. 

"Cuanto más alto están los tipos, más dificultades podría tener el banco ante ese tipo de financiación. Porque los clientes que contraten un tipo fijo lo pueden hacer porque el banco a su vez se está financiando a tipo fijo. Están contratando swap que permiten al banco garantizar al cliente un tipo fijo a 30 años", señala a EL ESPAÑOL-Invertia José Manuel Fernández, subdirector general de UCI (Unión de Créditos Inmobiliarios).

El problema es que si se producen amortizaciones anticipadas, y es más probable que los clientes se inclinen por esta opción en un escenario de tipos altos, el banco "se puede ver muy perjudicado" porque tiene que seguir pagando ese swap.

Ofrecer hipotecas a un tipo fijo alto como el actual se convierte entonces en un riesgo. Así que eligen reducir el peligro dirigiéndose a los clientes con mayores recursos. Y no precisamente porque estos no busquen amortizar y sean por tanto menos arriesgados, sino porque tienen "la sartén por el mango".

"Se están reservando esas operaciones a tipo fijo a los clientes que lo piden. Al tener mejor perfil, pueden ser más exigentes. Saben que si no les da la hipoteca un banco se la dará otro. Y el banco cede", aclara Fernández. Son los que no tienen problemas para elegir su modelo de financiación.