Las socimis del Ibex recuperan un 33% desde los mínimos del año gracias a las perspectivas de bajadas de tipos

Así, debido a esa la mejora de las expectativas sobre dónde se encontrará el precio del dinero, Merlin Properties ha pasado de valer 7,435 euros por acción -mínimos del año que marcó el pasado 12 de mayo- a 10,04 euros. Porcentualmente, la subida es del mencionado 33%. 

Colonial comparte la misma evolución. En su caso, ha pasado de los 4,902 euros a los que cayó el 26 del pasado octubre -y que también es el menor nivel registrado en 2023- a los que 6,66 euros a los que cotiza en la actualidad, teniendo en cuenta datos de mercado recogidos al cierre de la sesión de este jueves. 

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Javier Cabrera, analista de XTB, achaca esta mejora a que el mercado ha comenzado a estimar con una probabilidad muy alta que la Reserva Federal de Estados Unidos (Fed) bajará los tipos, y "esto es muy relevante para las socimis".

Las posibilidades de que el banco central estadounidense comience a bajar los tipos de interés el próximo marzo son elevadas, aunque las probabilidades de que la bajada tenga lugar en mayo son incluso superiores.

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Aunque las probabilidades son algo inferiores, el mercado también espera que el Banco Central Europeo (BCE) empiece a reducir las tasas también en marzo. En cualquier caso, los analistas esperan que ambas instituciones reduzcan el precio del dinero en torno a 150 puntos básicos. 

Cabe recordar que "las socimis usan de manera recurrente la financiación bancaria para sus nuevos proyectos, además de que unas condiciones financieras más suaves incentivan al endeudamiento, lo que impacta directamente en las valoraciones de las propiedades de este tipo de compañías", comenta a EL ESPAÑOL-Invertia.

En un contexto de recortes de las tasas de referencia parece lógico que ambas empresas crezcan. Al hecho de poder acceder a una financiación más barata se suma que el escenario de tipos bajos, o al menos no tan elevados como se encuentran en la actualidad promueve la compra inmobiliaria.

"Colonial tiene el 100% de su deuda a tipo fijo y con un coste medio del 1,72%, lo que indica la buena gestión financiera antes de las subidas de tipos, además, las bajadas de tipos van a impulsar el valor de sus inmuebles por el impulso de las compras", detalla el citado analista.

A largo plazo, "las perspectivas de Merlin parecen mejores", apunta el citado analista. La compañía ha implementado de un tiempo a esta parte una estrategia de diversificación de negocio que resulta atractiva para el mercado, llevando a cabo inversiones en centros de datos a fin de convertirse en un referente en los próximos años.

Colonial, por su parte, podría ser algo más vulnerable debido a su elevada concentración en el mercado de alquiler de oficinas, al contar con propiedades únicamente en Madrid, París y Barcelona.

"Es cierto que la ocupación de sus oficinas es muy alta, pero si la tendencia del teletrabajo se mantiene o aumenta, podría verse perjudicada", añade Cabrera.

Precio objetivo

Gracias a esta recuperación, la cotización de ambas empresas han vuelto a terreno positivo. De esta forma, la subida acumulada por Merlin Properties en 2023 es del 14%, mientras que el avance de Colonial roza el 11%.

Sin embargo, la cara más negativa del rally particular que viven las socimis es que han agotado el potencial para 2024. 

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Según la media recogida por Refinitiv, los analistas no esperan que Merlin suba en bolsa durante los próximos meses, mientras que esperan que Colonial pueda sufrir un ligero descenso. En cualquier caso, ambas cuentan con recomendación de comprar.

Los analistas de Goldman Sachs y JPMorgan son algunos de los últimos que se han pronunciado al respecto. 

Los expertos de Goldman Sachs redujeron el precio objetivo de Merlin Properties hasta los 10,1 euros por acción, desde los 10,2 euros anteriores, mientras que los JPMorgan lo elevó ligeramente, desde los 9 hasta los 10,25 euros por título. 

Ambas entidades han coincidido en elevar el precio objetivo de Colonial, en el primer caso hasta los 5,3 euros por acción, desde los 4,8, y en el segundo hasta los 7 euros, desde los 6,5. 

En cifras de XTB, el precio objetivo de Colonial estaría en unos 6,5 euros la acción, ligeramente por debajo de los niveles actuales de cotización. A Merlin, por el contrario, le dan un potencial del 18%. 

"Para Colonial, si estimamos un ebitda para 2024 de unos 330 millones de euros y le aplicamos un múltiplo de 25 veces, nos daría un precio objetivo de unos 6,5 euros por acción, por lo que ya estaría en precio. En el caso de Merlin, el cálculo está hecho con un ebitda de unos 390 millones de euros, al que aplicamos un múltiplo de 25 veces, en línea con su valoración de los últimos años", señalan.