El año 2024 no va a arrancar bien para los propietarios de vivienda en alquiler. Las diferentes medidas que entrarán en vigor, como consecuencia de la Ley de Vivienda, o de las medidas adoptadas en 2022 para mitigar los efectos de la guerra en Ucrania, no harán sino mermar sus ingresos.

Conviene recordar que la Ley de Vivienda (vigente desde mayo) incluía la limitación de las subidas de los precios del alquiler. Pero, ya antes de la norma, el Gobierno había limitado el precio del alquiler con las medidas antes reseñadas.

Fruto de esta política, la actualización de los precios del alquiler fue del 2% en 2023. Y para 2024 será del 3%. ¿Mala noticia si sube más que el pasado año? Sí, porque según la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la actualización se hacía conforme al Índice de Precios al Consumo (IPC). Un índice que se sitúa en el 3,8%.

¿Cuál será la pérdida por el límite del 3%?

El hecho que motivó este cambio fue el IPC, que en 2022 se había disparado. De media, en el año, lo hizo un 8,4%. Para 2025, la subida se hará conforme a un nuevo índice de referencia que todavía está por definir.

Si tenemos en cuenta que el precio medio del alquiler en España es de 1.190 euros mensuales, al aplicar la subida máxima del 3%, esa cantidad subiría 35,7 euros mensuales (428,40 euros anuales). De aplicarse el 3,8%, esa cifra aumentaría hasta los 45,22 euros mensuales (542,64 euros anuales). Por tanto, la diferencia es de 114,24 euros anuales.

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No se trata del único cambio que limitará los ingresos de los caseros de vivienda en alquiler. Por ejemplo, y si hablamos de alquiler nuevo, tendrán que pagar los honorarios de una agencia en el caso de que acaben recurriendo a ella.

Y otra medida que tendrán que tener en cuenta es que, si deciden poner en el mercado su vivienda, podrán hacerlo al precio que consideren oportuno. Eso sí, hay una excepción: en el caso de que su comunidad autónoma o ayuntamiento hayan declarado la zona como tensionada, no podrán hacerlo.

Piso en alquiler.

En este último supuesto, el precio de referencia será el del último contrato más una actualización del 3%. Si la casa lleva cinco años o más sin alquilar, el precio será el que fije el índice de contención que elaborará el Instituto Nacional de Estadística (INE) o el de la autonomía, en este caso, validado por el INE.

Asimismo, no podrán cargar a su inquilino los gastos de la vivienda como el IBI o las tasas de basura. También es importante reseñar que la Ley de Vivienda establece rebajas fiscales en el IRPF para aquellos que rehabiliten viviendas, alquilen a menores de 35 años o rebajen su alquiler un 5% respecto al último contrato.

¿Qué ocurre con la reducción del 60%?

Volviendo a la Ley de Vivienda, hay otro punto que acabará haciendo mella en el bolsillo de los caseros. Hasta ahora, podían beneficiarse de una reducción en el IRPF del 60% de los ingresos que obtienen por este concepto.

Estos ingresos se declaran en el IRPF como rendimientos del capital mobiliario. Eso sí, siempre y cuando el piso alquilado sea la vivienda habitual del inquilino. Con la Ley de Vivienda, se recorta esa reducción del 60% en diez puntos porcentuales aunque la aumenta hasta un máximo del 90% siempre y cuando los propietarios rebajasen la renta (más de un 5%) en las denominadas como zonas tensionadas, o alquilasen a jóvenes (de entre 18 y 35 años).

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¿Dónde está el problema para los caseros? En que ninguna comunidad autónoma ha declarado zonas tensionadas. Tampoco se ha publicado el índice de referencia para la actualización anual de los contratos. Y ambos puntos hay que cumplirlos si se quiere tener derecho a las nuevas reducciones.

Traducción: pagará más en el IRPF. ¿Cuánto? Según un cálculo del Registro de Asesores Fiscales (REAF) del Consejo General de Economistas, hasta 500 euros al año.