Fue el pasado 15 de marzo de 2024 cuando el Boletín Oficial del Estado (BOE) publicó el índice de precios de referencia para limitar las rentas del alquiler en zonas declaradas como áreas tensionadas. Índice recogido en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
Este índice es un sistema de rangos de precios que establece una renta máxima y mínima para una misma vivienda a partir de ciertas características del inmueble. Una referencia que es de obligado cumplimiento para grandes tenedores y nuevos contratos de alquiler de viviendas que no hayan sido arrendadas en los últimos cinco años y se encuentren en zonas que hayan sido declaradas como tensionadas.
Este índice se establece como parte de la Ley de Vivienda y sucede en un contexto en el que los precios del mercado del alquiler en España avanza con fuerza. Así, y según los datos del portal inmobiliario Idealista, las diez ciudades más pobladas de España registraron, durante los dos primeros meses de 2024, su máximo histórico en los precios del alquiler.
No todas las ciudades o áreas con altos precios de alquiler se calificarán automáticamente como zonas tensionadas. Se pueden considerar zonas tensionadas por la Ley de Vivienda aquellas áreas en las que se cumpla al menos uno de los siguientes requisitos: que la cantidad destinada a pagar el alquiler más gastos supere el 30% de la renta media de hogar, o que el precio en esta zona haya aumentado en más de tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.
El departamento de Isabel Rodríguez, ministra de Vivienda y Agenda Urbana, recalca que el objetivo de este mecanismo es "garantizar el derecho constitucional a una vivienda digna a precio asequible". Un sistema de control de precios que únicamente funcionará en aquellas comunidades que declaren zonas tensionadas. Esta es la situación en España:
Índice de precios de referencia para los alquileres por CCAA
Andalucía
En la comunidad andaluza no se espera que se declaren zonas de mercado tensionado. Para la Junta de Andalucía, la regulación de las zonas tensionadas supone "una invasión directa de las competencias exclusivas autonómicas en materia de vivienda y del derecho de propiedad".
Aragón
La comunidad de Aragón ha rechazado la aplicación de la nueva normativa. El Periódico de Aragón publicaba que según fuentes consultadas "no hay intención por parte del Gobierno de Aragón de proponer al Ministerio la declaración de zonas tensionadas".
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Principado de Asturias
En Asturias las zonas tensionadas están por definir, pero ya tienen plazo. La próxima semana, según confirmaron fuentes del Principado, se podrá en marcha el estudio para definirlas, a la espera de las propuestas que hagan los ayuntamientos, según publica La Voz de Asturias.
Al menos 13 de los 78 concejos asturianos pueden ser zonas tensionadas por el elevado precio de la vivienda, según un estudio elaborado por el observatorio ‘REGIOlab’ de la Universidad de Oviedo.
Baleares
Pese a ser una de las comunidades con más zonas tensionadas, el Govern ha confirmado que no tiene la menor intención de utilizar esa herramienta en las islas, informa Diario de Mallorca.
En la misma línea que la Comunidad de Madrid, la conselleria de Territorio se ha advertido que "no aplicará políticas intervencionistas en el mercado libre de alquiler, en concreto en referencia a la delimitación de zonas tensionadas con la limitación de precios, porque podrían empeorar la situación actual, al disminuir la oferta existente, como ha sucedido donde se ha aplicado, y elevaría los precios".
Canarias
Por ahora ningún ayuntamiento canario ha solicitado la declaración de zona tensionada aunque no se descarta que se puedan presentar iniciativas en los próximos meses. De momento, los ayuntamientos de Las Palmas de Gran Canaria y La Orotava han mostrado disposición a hacerlo pero no lo han materializado.
Desde el Gobierno de Canarias se ha dejado claro que, si llega ese momento, se estudiarán los pasos a seguir y el procedimiento. Fuentes próximas, apuntan a Canarias 7 que si se mantiene la tendencia actual del mercado inmobiliario de las islas "con un desfase absoluto entre el poder adquisitivo de los demandantes y el precio", podría ser que el Gobierno tuviera que adoptar medidas en este sentido.
Cantabria
Cantabria ha rechazado la idea de declarar áreas tensionadas en el territorio. La vicesecretaria de Desarrollo Sostenible del PP, Paloma Martín, ha afirmado, según publica El Diario de Cantabria, que aplicar este índice es un "suicidio inmobiliario", porque desestabilizaría aún más el mercado, reduciría la oferta y fomentaría la economía sumergida.
Castilla y León
La comunidad de Castilla y León no aplicará esta medida de contención de precios. Carlos Fernández Carriedo, portavoz de la Junta de Castilla y León, apuntó el pasado abril a que no respaldan fijar zonas tensionadas.
El portavoz de la Junta insistía entonces en que la labor del Ejecutivo regional pasa por asegurar el acceso a la vivienda y "dificultar" que exista una oferta de viviendas en alquiler lleva a "subir precios y a crear tensiones".
Castilla-La Mancha
La Junta de Castilla-La Mancha decidió realizar un análisis de zonas con precios del alquiler tensionados, pero no las declarará oficialmente para introducir los controles de rentas, sino que utilizará la información para aumentar la oferta disponible mediante la construcción de vivienda en esas áreas.
El documento Estrategia para el fomento de la promoción de viviendas en régimen de cooperativa de Castilla-La Mancha, señala las zonas del corredor del Henares y La Sagra Alta, limítrofes con Madrid, como "las que presentan un mercado del alquiler con una situación más tensionada".
En declaraciones del consejero de Fomento de Castilla-La Mancha, Nacho Hernando, no se declararán como zonas tensionadas de manera oficial porque "no hay ningún estudio académico que al cien por cien avale que sea una medida efectiva", aseguró.
Cataluña
La comunidad catalana ha sido la primera comunidad española en regular el precio del alquiler. Concretamente, se ha solicitado la aplicación del índice en 140 zonas tensionadas de su territorio en las que residen 6,2 millones de personas, el 80,6% de la población catalana.
Cataluña inició el pasado mes de junio los trámites para aplicar la normativa. En palabras de Ester Capella, consellera de Territorio, ha afirmado que servirá para "equilibrar el mercado y moderar" los precios de los alquileres. Esto permitirá al Gobierno de la Generalitat controlar de manera más estricta los precios de los activos en alquiler que se encuentren ubicados dentro de las zonas tensionadas.
Extremadura
La Junta de Extremadura no va a declarar ninguna zona tensionada de alquiler en la comunidad autónoma. Fuentes de la Consejería de Infraestructuras, Transporte y Vivienda extremeña han dicho a El Periódico de Extremadura que "las competencias en vivienda son de las comunidades autónomas. Por tanto, el Estado no puede imponer políticas en esta materia".
Se trata de una política que, consideran, es "intervencionismo estatal. El modelo de la Junta es otro. La consejería cree que no se debería avanzar con las zonas tensionadas. Por pura coherencia", incide en sus declaraciones a la publicación regional.
Galicia
La vicepresidenta segunda y conselleira de Medio Ambiente, Territorio y Vivenda en funciones, Ángeles Vázquez, avanzaba en declaraciones a la Cadena SER que la declaración de zonas tensionadas por el alto precio del alquiler en Galicia va a ser "un fracaso".
La conselleira en funciones ha señalado, en que desde que se aprobó la Ley "un 30 % de todas las viviendas que estaban para alquilar se retiraron", lo que quiere decir que "algo falla". En relación con la petición del Ayuntamiento de A Coruña para conseguir esa declaración de zonas tensionadas, Vázquez ha recordado que le requiere "el estudio que la ley le obliga" para comprobar "si cumple" las condiciones.
Comunidad de Madrid
La Comunidad de Madrid rechaza el nuevo índice de precios de referencia para controlar el precio de los alquileres y no declarará zonas tensionadas "en ningún municipio de la región", ya que condieran que esta es una medida "intervencionista" y conllevaría una mayor subida mayor de los precios.
Según Jorge Rodrigo, consejero autonómico de Vivienda, Transportes e Infraestructuras, "rechazamos esta petición porque consideramos que limitar los precios y declarar las zonas tensionadas va en contra la oferta de vivienda de alquiler". De hecho, Rodrigo asegura que "los ejemplos y las prácticas que ha habido a este respecto no han funcionado y han sido fallidos".
Región de Murcia
El Gobierno de la Región de Murcia se ha posicionado en contra de la Ley de Vivienda y en ningún municipio se ha pedido su aplicación, pese a que en 12 municipios hay barrios que cumplen los requisitos para declararse como zonas tensionadas.
Navarra
La Presidenta de Navarra, María Chivite Navascués, mantuvo en febrero una reunión de trabajo con la ministra de Vivienda y Agenda Urbana, Isabel Rodríguez en la que le manifestó su intención de iniciar los procesos de declaración de zonas tensionadas.
De hecho, la Dirección General de Vivienda de Gobierno de Navarra se encuentra en proceso de recopilación de datos para poder conocer los precios reales del mercado del alquiler en Navarra y, así, elaborar un mapa de zonas tensionadas.
La Rioja
Durante el pasado mes de septiembre, el Parlamento de La Rioja rechazó, con los votos del Partido Popular y Vox, declarar zonas tensionadas, en virtud de la nueva Ley de Vivienda nacional, Logroño, Villamediana, Lardero y Calahorra.
En este sentido, el portavoz del Gobierno de La Rioja, Alfonso Domínguez, aseguraba que el gobierno de Gonzalo Capellán "apuesta por una política de vivienda integral con medidas ambiciosas que van más encaminadas a los incentivos que a las penalizaciones".
País Vasco
El Gobierno de Euskadi ha identificado 41 municipios que cumplen con las condiciones para ser declarados zonas tensionadas. Sin embargo, todavía falta que los ayuntamientos de las localidades pidan formalmente la declaración de zona tensionada.
El pasado 27 de febrero se puso a disposición de los ayuntamientos un modelo para elaborar el diagnóstico y el plan de acción para la declaración de zonas tensionadas. Por el momento, el Departamento de Vivienda ha recibido 11 declaraciones: San Sebastián, Eibar, Errenteria, Irún, Lasarte-Oria, Pasaia, BaraKaldo, Andoain, Zarautz, Portugalete y Vitoria-Gasteiz, publicaba Adevinta.
Comunidad Valenciana
La alcaldesa de Valencia, María José Catalá, señalaba que "es posible" que en la ciudad haya alguna zona que se pueda considerar tensionada por los precios de los alquileres y ha abogado por afrontar "el problema de la vivienda" en la capital valenciana no de manera "intervencionista" y con una "solución puntual" sino a través de la construcción de "vivienda pública" y de "alquiler social".
La responsable municipal comentaba que su política económica "no es una política económica intervencionista" y afirmaba que "el problema de la vivienda en Valencia es un problema real" que "hay que abordar desde distintas iniciativas".