En el plano económico, el desarrollo de la norma ha estado marcado por una drástica reducción de la oferta de pisos en alquiler en los grandes mercados -sobre todo en Barcelona- y por un aumento de los precios derivado de esta causa. 

Una situación que se ceba cada vez más con los jóvenes y con las familias menos pudientes, que son los grupos sociales que suelen recurrir al alquiler al no poder acceder a una vivienda en propiedad. 

La oferta 

Uno de los elementos más polémicos de la ley fue cómo regulaba los alquileres de temporada. Este tipo de arrendamiento son los que no se destinan a satisfacer una necesidad permanente de la vivienda, sino que sirven de alojamiento durante un periodo de tiempo muy concreto, que generalmente suele estar por debajo del año. 

Este tipo de alquileres se quedó fuera de la Ley de Vivienda. Se rigen por la voluntad de las partes, la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil. Por tanto, no se ven afectados, entre otros aspectos, por las limitaciones en las actualizaciones de la renta o las prórrogas extraordinarias del contrato. Hecha la ley, hecha la trampa. 

Esta cuestión, absurda a ojos de los principales centros de estudio del país, ha provocado que la oferta de pisos en régimen de alquiler permanente -para entendernos, los de toda la vida- ha sufrido una drástica reducción en el último año. 

Según los datos aportados por Idealista, la oferta de alquileres permanentes se ha reducido un 15% durante el primer trimestre de 2024. Por contra, los de temporada, aquellos que no están sujetos a la Ley de Vivienda, han aumentado un 56% en España y ya suponen el 11% de todo el mercado. En algunas ciudades, como San Sebastián o Barcelona, la cifra alcanza el 30%. 

Entre los grandes mercados, el mayor incremento de la oferta de temporada se ha dado en Palma y Málaga, que cuentan con un 79% más que hace un año, seguidos por San Sebastián (77%), Sevilla (74%), Valencia (62%), Madrid (56%) y Barcelona (53%).

"Los datos del primer trimestre siguen poniendo de manifiesto que legislar de espaldas a los propietarios acaba destruyendo el mercado. Las medidas adoptadas en materia de alquiler han trasladado la oferta del alquiler permanente al alquiler de temporada, una fórmula perfectamente legal pero que viene a dificultar aún más el acceso a la vivienda de las personas y las familias más desfavorecidas", señala Francisco Iñareta, portavoz del mencionado portal inmobiliario. 

En la Ciudad Condal, el precio del alquiler ha marcado su máximo histórico en todos los barrios que Idealista monitoriza durante los primeros cinco meses de 2024. En Madrid, la situación es idéntica. Tal y como contó EL ESPAÑOL-Invertia, el precio del alquiler ha registrado máximos históricos en las diez ciudades más pobladas de España durante este 2024. 

Todas estas circustancias provocan que la tasa de esfuerzo para alquilar una vivienda se sitúe en gran parte de la geografía española en cifras cercanas al 30%, porcentaje que se considera el umbral máximo. 

La tasa de esfuerzo mide el peso de la vivienda sobre el poder adquisitivo del hogar. En particular, en el caso del alquiler, desde Idealista/data se mide la tasa de esfuerzo como la cuota anual de ingresos netos medios del hogar que se destina al pago del alquiler de una vivienda tipo de dos dormitorios.

Barcelona es la que mayor porcentaje de los ingresos del hogar exige (43%), seguida por Palma (41%), Málaga (40%), Madrid (38%), Valencia (38%), Alicante (34%), así como en San Sebastián (32%) y Las Palmas de Gran Canaria (31%).

Las zonas tensionadas 

Uno de los aspectos más sonados de la Ley de Vivienda es la declaración de las zonas tensionadas. Esta herramienta permite a las Comunidades Autónomas intervenir de facto el mercado del alquiler siempre que se den una serie de supuestos. Cataluña es la única región de España que se ha abierto a aplicar esta medida, mientras que el Principado de Asturias y Navarra parece que lo estudian. 

El problema en este asunto radica en que los Gobiernos regionales deben dar el beneplácito a la medida. El Ministerio de Vivienda no tiene competencia para hacerlo por sí mismo. Este es uno de los principales puntos de conflicto entre el Partido Socialista y el Partido Popular en materia de vivienda. 

[Radiografía de la vivienda en España: por qué a los jóvenes ya no les llega para tener la misma casa que sus padres]

Mientras que desde el Gobierno central aseguran que el problema de la vivienda podría estar solucionado en 2 o 3 años si esta disposición se aplicase, desde el Partido Popular rechazan taxativamente la medida. Ni siquiera permitirán aplicarla a aquellos municipios de signo contrario que soliciten aplicarlo dentro de sus territorios. 

Así las cosas, por el momento, tan sólo doce municipios fuera de Barcelona se han interesado por la medida. Son Alcorcón, Fuenlabrada, Getafe, Parla y Ciempozuelos (Comunidad de Madrid); Rentería (País Vasco); Las Palmas de Gran Canaria, Adeje, Granadilla de Abona y La Orotava (Canarias); Gijón (Asturias) y La Coruña (Galicia).

[El 'parche' de Cataluña a la Ley de Vivienda aviva el miedo a una drástica reducción del stock de pisos]

Aunque aún es pronto para conocer los efectos derivados de la aplicación de las zonas tensionadas, los primeros datos recogidos por Idealista indican que el stock de permanentes seguirá sufriendo. En Barcelona, en sólo un mes de aplicación, la oferta de pisos en el citado régimen de arrendamiento cayó un 10%. 

En los últimos meses, instituciones internacionales como el Fondo Monetario Internacional (FMI) han subrayado que el control de los alquileres puede tener el efecto contrario al deseado. A pesar de estas circunstancias, el Partido Socialista no hará cambios en la norma.

Conflicto jurídico 

Al Tribunal Constitucional se le acumula el trabajo. En total, son ocho los recursos que debe resolver contra la Ley de Vivienda. Esta montaña de conflictos en los tribunales radica en que la norma bordea competencias autonómicas. De hecho, tal y como han transmitido desde el Ministerio en numerosas ocasiones, la Ley de Vivienda fue redactada a sabiendas de que este conflicto iba a suceder. 

Por el momento, el primer recurso que se analiza es el que ha presentado Andalucía. Fuentes jurídicas precisaron a Efe que este mes de mayo ha comenzado la deliberación sobre este asunto, si bien se ha limitado a una discusión corta, sin apenas profundizar en el tema.

Por eso, el tribunal ha acordado aplazar el debate para el próximo pleno, previsiblemente esta semana, si bien las fuentes apuntan a que eso no garantiza que se vaya a votar dada la especial complejidad jurídica y técnica del recurso, hasta el punto de que la deliberación podría alargarse aún más, añaden las fuentes.

El Gobierno de Andalucía considera que la Ley de Vivienda "invade competencias" en materia de vivienda "exclusivas" recogidas en el Estatuto de Autonomía de Andalucía.

El recurso propone la impugnación de toda la regulación recogida en la ley en torno al concepto de vivienda protegida, vivienda asequible incentivada, gran tenedor y parque público. También se recurren los artículos referidos a la regulación de los derechos y deberes de los propietarios de viviendas y su estatuto jurídico, que, según sostiene la Junta, "compete" a la región.

La corte de garantías tiene seis recursos contra la Ley de Vivienda ya admitidos y que han presentado el PP, el Parlamento de Cataluña y los Gobierno de Andalucía, Islas Baleares, País Vasco y Comunidad de Madrid. También han recurrido la norma la Generalitat de Cataluña y la Xunta de Galicia, aunque en estos casos los recursos están aún pendientes de admisión a trámite.