Invertir en ladrillo. Esta premisa ha calado en muchas personas que prefieren no jugarse sus ahorros en otro tipo de inversiones como pueden ser la Bolsa, o más recientemente, las criptomonedas. Cierto que también tiene su riesgo. Así pasó después del estallido de la ‘burbuja inmobiliaria’, allá por 2008. Pero se ha vuelto a recuperar.

Por tanto, cuando alguien compra una vivienda, y luego la pone en venta (sobre todo a medio y largo plazo), lo que busca es una rentabilidad. Un periodo de tiempo en el que el dinero que puede conseguir es superior al de otros productos como los depósitos de los bancos.

Sin embargo, hay ocasiones en las que es posible que el precio de esa venta sea inferior. Es lo que sucede cuando unos padres dejan a sus hijos un piso, por ejemplo, por un precio simbólico, o ‘casi regalado’, como se suele decir. Entre otras razones, para no pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones. Y ahí Hacienda está ojo avizor.

¿Se puede vender la vivienda por debajo del valor catastral?

Para responder, primero hay que explicar qué es el valor catastral. Se trata de una estimación que lleva a cabo el Catastro Inmobiliario que es un registro administrativo bajo la tutela del Ministerio de Hacienda. Dicha estimación se basa en una serie de supuestos como la ubicación, el tamaño o el uso de la vivienda.

Además, y como indican desde Idealista, también sirve para calcular diversos impuestos relacionados con la propiedad inmobiliaria. ¿Es posible vender la vivienda por debajo de dicho valor?

“En principio, el Derecho Civil en España reconoce el principio de autonomía de la voluntad”, subrayan desde el marketplace inmobiliario. Eso quiere decir que dos particulares pueden acordar el precio de venta de un piso libremente. Eso sí, “siempre que no se infrinja ninguna norma legal”.

Pero conviene recordar que dicho valor catastral se utiliza para el cálculo del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) o la plusvalía municipal. Por tanto, si se vende por debajo, se puede incurrir en un fraude fiscal con la correspondiente sanción.

¿Qué periodo tiene Hacienda para comprobar el valor?

Tanto comprador como vendedor estará bajo la lupa de Hacienda si venden por debajo del valor catastral. “Si el precio de venta es menor al valor catastral, la Administración puede considerar que se ha producido una infracción fiscal y proceder a realizar una comprobación de valores”, explican desde Idealista.

Y añade: “En ese caso, puede exigir el pago de la diferencia entre el valor real y el declarado, más los intereses de demora y las posibles sanciones”.

Esa comprobación de valores por parte de Hacienda tiene un periodo de hasta cuatro años desde la fecha de compra. Por tanto, tiene ese intervalo para realizar las comprobaciones oportunas.

¿Qué salidas tiene el comprador? Dos: una, tributar por el valor catastral y reclamar posteriormente la devolución de lo pagado de más; y, dos, tributar por el precio de compra y recurrir la liquidación que le notifique la Administración. En ambos casos puede ser necesario un informe pericial.

¿Cuáles son las multas?

Aquí hay que tener en cuenta también dos supuestos. Por un lado, si el precio de venta el menor al 10% del precio real de la vivienda, se estaría cometiendo una infracción leve. En este caso, las multas oscilarán entre los 1.000 y los 10.000 euros.

Pero también se puede considerar una infracción grave. Esto sucede si el precio de venta es menor al 5%. Entonces, las multas varían entre los 20.000 y 100.000 euros. Es más, incluso pueden dar lugar a penas de prisión de entre 6 meses y 2 años. 

¿Por qué estas sanciones? Para evitar el blanqueo de capitales y la evasión fiscal. Cuando se adquiere o se vende una vivienda, se mueven grandes cantidades de dinero que, en ocasiones, pueden ser pagadas ‘en negro’. De ahí que salte la luz roja de alarma en Hacienda cuando las viviendas se venden a precios simbólicos.