Diccionario para entender el problema de la vivienda: ¿Qué es una casa asequible? ¿Y una zona tensionada?

Ley de Vivienda.

La Ley de Vivienda es una de las grandes herencias de la pasada legislatura. Se aprobó el 27 de abril de 2023 con los apoyos del PSOE, Podemos, ERC, Más País, Compromis, Teruel Existe y PRC. PP, Vox, Ciudadanos, Junts y PNV votaron en contra. 

La norma topa las subidas de los alquileres y permite regular el precio de las rentas mediante la declaración de las zonas tensionadas. Al tratarse de una materia que tiene una importante cantidad de competencias delegadas en las administraciones regionales, el Gobierno central no puede imponer el cumplimiento de todas sus disposiciones. Esto ocurre, por ejemplo, con las zonas tensionadas. 

La Ley ha sido polémica desde su aplicación. En apenas año y medio de vigencia, ha acumulado hasta ocho recursos en el Tribunal Constitucional. 

Zona tensionada.

Las zonas tensionadas son uno de los aspectos más controvertidos de la norma. Mediante este mecanismo, las Comunidades Autónomas que cumplan con una serie de requisitos pueden tensionar su mercado y ligar el precio de parte de sus alquileres -que también deben ajustarse a unos parámetros- a un índice de referencia. 

Es decir, esta herramienta permite, de facto, la intervención directa de la administración del mercado del alquiler. Por el momento, sólo Cataluña y País Vasco la aplican. El Gobierno central no puede imponerlas.

Ante la negativa de las regiones del PP a aplicarlas, el Ministerio de Vivienda quiere condicionar la financiación en materia de vivienda a su desarrollo. 

¿Cuáles son los requisitos?

Tal y como explica Idealista, para que una zona sea declarada tensionada debe cumplirse al menos una de estas condiciones: 

Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares en esa zona.

Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales por encima del porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.

Índice de precios de referencia. 

El Sistema Estatal de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (SERPAVI) -comúnmente conocido como Índice de Precios de Referencia- es una base de datos pública de contratos de alquiler, creada y actualizada periódicamente con diferentes fuentes de información estatales, autonómicas y locales.

El índice no facilita un único precio de referencia, sino una horquilla de precios entre la que debería oscilar el mercado para una vivienda en una zona especificada y con unas características determinadas.

Además de su carácter informativo, el Índice marcará el límite de los precios del alquiler en aquellas zonas que se declaren tensionadas siempre que los alquileres cumplan con una serie de condiciones. En el caso de los pequeños propietarios no siempre es obligatorio.

Alquiler de temporada.

Los alquileres de temporada son aquellos que no se destinan a satisfacer una necesidad permanente de vivienda, sino que sirven al alojamiento durante un periodo de tiempo muy concreto (por lo general, inferior al año). Se rigen por la voluntad de las partes, la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Código Civil. 

Quedan fuera del ámbito de aplicación de la reciente Ley de Vivienda, por lo que no se ven afectados, entre otros aspectos, por las limitaciones en las actualizaciones de la renta o las prórrogas extraordinarias del contrato. 

Esto ha provocado que su impacto haya sido mayor en los grandes mercados y, sobre todo, en aquellos en los que los gestores públicos han anunciado su interés por aplicar un efectivo control de precios (particularmente, en las llamadas zonas tensionadas). Es decir, miles de propietarios se han cambiado del alquiler tradicional al de temporada para sortear la Ley. El Gobierno ya ha dado pasos para regular esta situación. 

Alquiler turístico. 

El alquiler vacacional es el tipo de alquiler que se firma a la hora de alquilar un piso turístico. En España, dada la gran cantidad de turistas que vienen a nuestro país, se ha convertido en un producto muy reclamado en las grandes ciudades. 

Varios municipios en España, ante el aumento de este tipo de viviendas, han decidido suspender la concesión de licencias. En el caso de Madrid, ofrecer una vivienda dentro de esta modalidad sin contar con el permiso pertinente puede acarrear multas superiores a los 10.000 euros. El Gobierno anunció en mayo que aplicará la normativa europea para monitorizar al sector.

Umbral de esfuerzo inmobiliario.

El umbral de esfuerzo inmobiliario es el porcentaje de los ingresos que una familia o un individuo destina al pago de sus gastos relacionados con la vivienda.

Por norma general, si este se encuentra por encima del 30%, se considera una situación de tensión inmobiliaria. En España, el 65% de los alquileres superan actualmente el umbral de esfuerzo recomendado. 

Vivienda de alquiler asequible.

Por norma general, se considera vivienda de alquiler asequible -ya sea de origen pública o privada- aquella en la que se destina al pago de la renta menos del 30% de los ingresos del inquilino. 

El objetivo de este tipo de alquileres es que el inquilino pueda, en paralelo al pago de una renta por debajo del precio de mercado, ahorrar lo suficiente como para pagar la entrada de una casa, solicitar una hipoteca y tener un inmueble en propiedad.

Al fin y al cabo, el pago de una cuota hipotecaria a fin de mes suele ser más baja que el precio de un alquiler. 

Vivienda asequible incentivada.

En España, además de la vivienda asequible pública, existe la vivienda asequible incentivada. Esta tiene titularidad privada y cuenta con beneficios urbanísticos y fiscales.

Se introdujo por primera vez por primera vez en la legislación española con motivo de la aprobación de la Ley 12/2023 de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda.

"Es decir, las empresas privadas propietarias de viviendas podrán acceder a ciertos beneficios sí deciden destinar estos inmuebles al alquiler y aceptando un precio asequible. Esta medida está pensada como fórmula de tenencia temporal, para personas con un nivel de ingresos que no le permite acceder a una vivienda a precio de mercado", explica el Ised de Madrid. 

Vivienda nueva.

Tal y como explica Fotocasa, una vivienda de obra nueva es aquella que se compra directamente a una promotora inmobiliaria o a una constructora y que, en consecuencia, no ha tenido un propietario anteriormente. También lo son todos aquellos inmuebles sobre plano; es decir, que aún no han sido construidos.

Aunque una nueva vivienda lleva años construida se considerará de obra nueva siempre y cuando no haya sido habitada; de lo contrario, pasará a ser una vivienda de segunda mano. 

Vivienda de segunda mano.

La vivienda de segunda mano, a diferencia de la obra nueva, ya ha tenido un propietario anterior que es distinto al promotor de la promoción. En España, debido a la poca obra nueva que se construye desde el estallido de la crisis inmobiliaria, se trata de un producto muy reclamado. 

Esta situación de falta de oferta y creciente demanda ha llevado el precio de la vivienda usada a niveles superiores a los registros que marcaba el mercado en 2007, según detalla Idealista. 

Bono alquiler joven. 

El bono de alquiler joven es una iniciativa del Gobierno por la que cual los jóvenes que cumplan una serie de características reciben hasta 250 euros para el pago de su alquiler durante dos años. 

Está pensado para personas entre 18 y 35 años con ingresos inferiores a 3 veces el IPREM. El límite del alquiler es de 600 euros al mes y 300 en el caso de una habitación, aunque este puede llegar a 900 y 450, respectivamente, con una serie de condiciones. El Gobierno aprobó este mes de octubre una nueva convocatoria.

Ley del Suelo. 

La reforma de la Ley del Suelo es una de las grandes reclamaciones del sector. Según han explicado, esta reforma permitía agilizar los plazos de construcción de grandes desarrollos, contribuyendo a aumentar la oferta disponible de vivienda en el mercado.

El Partido Socialista presentó este año una propuesta de reforma que había sido validada por el sector, pero el Partido Popular se desmarcó de la misma y la norma no ha sido aprobada por el momento.

Sindicato de inquilinos. 

El sindicato de inquilinos es la plataforma convocante de la manifestación que tiene lugar este domingo en Madrid. Aunque en España su protagonismo es muy limitado, en otros países, como es el caso de Suecia, llegan a tener un papel fundamental en la fijación del precio de la vivienda pública. 

Este fin de semana pedirán al Gobierno una mayor implicación en materia de vivienda, ya que consideran que la Ley aprobada hace un año y medio no ha dado sus frutos. Según fuentes cercanas a la organización, se esperan cerca de 50.000 personas. El PSOE, por el momento, no se ha alineado con la protesta.

Huelga de alquileres. 

Como su propio nombre indica, una huelga de alquileres consiste en dejar de pagar el alquiler de forma colectiva. En España, este derecho no está reconocido en la Ley, aunque los sindicatos de inquilinos insisten en que es una posibilidad real. 

En España hubo una gran huelga de inquilinos en Barcelona durante los años treinta. Cerca de 100.000 personas dejaron de pagar el alquiler en la Ciudad Condal.

Sareb.

La Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria se creó en 2008 con el objetivo de recapitalizar varias entidades bancarias afectadas por la crisis financiera e inmobiliaria iniciada en 2008. Su mandato es el de gestionar y liquidar los activos deteriorados procedentes de esas entidades y con ello repagar la deuda que Sareb emitió, con el aval del Estado, para su pago.

La entidad va a tener un papel fundamental durante finales de 2024 y comienzos de 2025 en el aumento de stock disponible en el mercado. A través del Proyecto Viena, pondrá en el mercado más de 3.700 viviendas asequibles repartidas en 12 Comunidades Autónomas. Durante el citado periodo, también preparará la venta de su promotora Árqura Homes, que cuenta con uno de los bancos de suelo más importantes del sector en la actualidad.

Plan Viena. 

El Plan Viena es uno de los proyectos de vivienda asequibles más ambiciosos de España. Permitirá la construcción de más de 10.600 viviendas sobre suelos propiedad de Sareb, que serán posteriormente gestionados en régimen de alquiler asequible. Esta cifra podría ampliarse a medio plazo hasta alcanzar 15.000 viviendas. 

La primera fase, que se licitará el próximo otoño, incluye una selección de 50 suelos finalistas, donde se podrán construir unas 3.770 viviendas. Los suelos están distribuidos en 39 municipios con una población superior a los 10.000 habitantes y situados en 23 provincias de 12 comunidades autónomas. La inversión prevista en la primera fase del proyecto es de más de 460 millones de euros.

Construcción industrializada.

Es una de las grandes apuestas del sector para dar respuesta en el corto plazo a los problemas de vivienda en España.

En un proceso de construcción industrializada, a diferencia de la tradicional, la mayor parte de la obra se lleva a cabo en una fábrica, lo que permite reducir los tiempos de construcción. 

Grandes promotoras del país, como es el caso de Aedas Homes, ya aplican este tipo de procesos.