Aunque se cree que los mayores de 65 años no están obligados a tributar por su vivienda, puesto que cuando venden su casa no pagan impuestos, la realidad es que toda persona está obligada a hacer frente al pago del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), incluso cuando los propietarios superan esta edad.

Este hecho supone que los mayores de 65 años no disfrutan de beneficios fiscales con respecto al resto de ciudadanos y, por tanto, toda vivienda, aunque se trate de una segunda residencia, conlleva una imputación de renta inmobiliaria. Se calcula con un valor que se sitúa entre el 1,1% y el % sobre el valor catastral en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Es importante tener en cuenta que no declarar viviendas vacías puede conllevar el pago de una multa.

Exención fiscal 

Por otro lado, hay que destacar un beneficio fiscal del que sí disfrutan los mayores de 65 años, y este tiene lugar cuando se produce la venta de su vivienda habitual, sin que importe la forma de la venta, caso en el que no estarán obligados a declarar la ganancia patrimonial que logren obtener por esta transacción. Esta ventaja también es de aplicación sobre las viviendas en venta de nuda propiedad, por la cual esa persona puede vender el inmueble, pero seguir residiendo en el mismo hasta que fallezca.

Cabe destacar que esta exención en el abono de los tributos solo es de aplicación sobre la vivienda habitual, no así para segundas residencias. Asimismo, tampoco será un beneficio del que se pueda disfrutar si la vivienda se encuentra dividida entre el nudo propietario y el usufructuario, como sucede en aquellos casos en los que un hijo hereda el domicilio de sus progenitores cuando aún reside en el inmueble alguno de ellos.

Por lo tanto, una vez cumplidos los 65 años de edad, la ganancia patrimonial obtenida en la venta de la vivienda habitual estará libre de impuestos, sin condiciones de ningún tipo, tanto si se transmite a cambio de un capital como si la venta se produce a cambio de una renta vitalicia o temporal.

En aquellos casos en los que el inmueble esté a nombre de dos personas, ambas deberán haber cumplido los 65 años de edad para que la exención sea posible. Para aquellos menores de 65 años, el poder evitar los impuestos estará condicionado a que el dinero que se obtenga de la venta de la vivienda sea reinvertido en la adquisición de una nueva vivienda en un plazo de dos años.

Reinversión para renta vitalicia

Un caso a tener en cuenta es la exención por reinversión en una renta vitalicia, en la que no se pagarán impuestos, y que es exclusiva para personas mayores de 65 años. Las rentas vitalicias son contratos de seguro de vida a través de los cuales una aseguradora se compromete a pagar una cantidad de dinero al asegurado de por vida, partiendo del dinero de la venta de su vivienda.

Para poder beneficiarse de una renta vitalicia se deben cumplir una serie de requisitos, como que se constituya en un plazo inferior desde la venta de la casa, con un importe de las rentas que no puede disminuir en un porcentaje superior al 5% del año anterior, y que solo puede existir un beneficiario tras el fallecimiento de la persona asegurada.

Además, el porcentaje que recibirán los herederos no puede exceder el límite fijado por la ley. En cualquier caso, el límite de exención se cifra en 240.000 euros, cantidad a partir de la cual se tendrá que tributar en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF).

Cómo funciona la venta de vivienda con reinversión

La Ley tributaria contempla la posibilidad de que se pueda estar exento del pago del IRPF a la hora de vender una vivienda cuando la ganancia patrimonial, es decir, el beneficio o diferencia entre lo que costó el inmueble y el importe por el que se vende, sea utilizado para la adquisición de otra vivienda. No obstante, para cumplir con el reglamento de la Agencia Tributaria, se deben dar una serie de condiciones que permitan ahorrar los impuestos.

Estos requisitos son los siguientes:

• Solo para vivienda habitual: la rebaja fiscal solo podrá ser disfrutada por aquel que venda una vivienda habitual y utilice el beneficio obtenido para la adquisición de otro inmueble. A efectos fiscales, se considera que es una vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado durante al menos 3 años. Por su parte, para que la vivienda adquirida pueda pasar a ser considerada residencia habitual, será necesario que se habite durante 12 meses, a contar a partir de la fecha de adquisición.
• Pago en los dos años anteriores o posteriores: para evitar el pago del IRPF; la ganancia de la venta del inmueble se debe reinvertir en los dos años siguientes desde la fecha de venta, aunque también puede tratarse de una compra que ha tenido lugar en los dos años previos a la venta.

Hay que tener en cuenta que, si el préstamo hipotecario no se ha terminado de pagar, se considerará a estos efectos como importe total obtenido, la cuantía resultante de minorar el valor de la transmisión en el principal del préstamo que esté pendiente de amortizar en el momento que tenga lugar la transmisión. Por último, si la nueva vivienda es más barata que la vendida, solo estará libre del pago de impuestos la parte reinvertida.