Guía práctica sobre la vivienda social y el alquiler asequible y cómo optar a ellos

Ha pasado menos de una semana desde que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, anunciara que iba a destinar 50.000 viviendas de la Sareb para “el alquiler asequible” y la financiación de otras 43.000 viviendas “de alquiler público asequible”. En total, 93.000 viviendas, tanto de nueva construcción como de rehabilitación para convertir a la vivienda “en el quinto pilar del Estado del bienestar”.

De momento, y en el caso concreto de la Sareb, no se espera que las 50.000 viviendas estén listas antes de 2027. Una cifra que podría ser válida también para las otras 43.000 viviendas. En todo caso, y como han admitido desde Moncloa, su éxito dependerá en gran parte de las comunidades autónomas.

Pero más allá de los anuncios, del interés por dar un empujón a la vivienda considerada como “digna”, existen una serie de términos que conviene explicar para que las personas interesadas sepan a qué atenerse.

¿Qué es el parque público de vivienda?

Su razón de ser es garantizar que ninguna unidad de convivencia se encuentre si hogar en situaciones de emergencia social. A la par, promueve viviendas de calidad por debajo del precio de mercado para garantizar así la accesibilidad a una vivienda digna.

No se trata sólo de que las administraciones públicas construyan toda la vivienda necesaria para estos colectivos. Por eso, se combinan otros mecanismos para proveer a dicho parque de más vivienda. ¿Cuáles son? Junto a la construcción, la compra y la captación de vivienda.

En la actualidad, el parque de vivienda pública está compuesto por unas 300.000 viviendas. Por tanto, se trata de un 3% del total. Es decir, por debajo del 9% de la media del conjunto de países de la Unión Europea (UE). Y muy por debajo del 20% de Holanda o Dinamarca.

¿Qué se considera vivienda social?

Vivienda social es la destinada a ofrecer un hogar a aquellas personas cuya situación económica les impide acceder a la misma. En general, suele ser una vivienda en régimen de alquiler con un precio limitado. Su titularidad suele ser pública o de entidades especializadas en el tercer sector.

La vivienda social, también conocida como protegida, se caracteriza por tener un precio inferior al del mercado. Asimismo, se distinguen por contar con una serie de características relacionadas con el tamaño o la ubicación, por ejemplo. Y, como no podía ser menos, para que los solicitantes puedan acceder a las mismas deben cumplir ciertos requisitos.

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Por ejemplo, las familias tienen que tener un nivel de rentas determinados de acuerdo con el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples). Su cálculo se realiza sumando todos los ingresos de la unidad familiar que está formada por los cónyuges (padre y/o madre) o parejas de hecho, así como los hijos menores con los que convivan en el mismo domicilio

Otro dato relevante es que únicamente pueden destinarse a residencia habitual y permanente (no puede ser una segunda residencia). Y esto es así tanto si se trata de vivienda en alquiler como en propiedad.

¿Más requisitos? Ser mayor de edad, los miembros de la unidad familiar no pueden ser propietarios de otra casa, no haber sido propietario de otra VPO en el pasado, ni haber tenido ayudas en materia de vivienda por parte del Estado en los últimos diez años.

¿Cuántos tipos de vivienda social hay?

La vivienda social, o vivienda de protección oficial o VPO, se divide en dos: por un lado, viviendas de protección oficial de promoción pública; y, por otro, viviendas de protección oficial de promoción privada.

La pública, como su nombre indica, son las que promueve el Estado (u otra administración) y se adjudican mediante un sorteo público entre aquellas personas que cumplan determinados requisitos. Los interesados deben inscribirse previamente en los registros de demandantes de su respectiva comunidad autónoma.

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La privada, como no podía ser menos, es construida por promotoras inmobiliarias o cooperativas. Para compensar el precio limitado de venta o alquiler, reciben una subvención por parte del Estado. También hay que cumplir una serie de requisitos para acceder a las mismas.

Conviene subrayar que las VPO no pueden traspasarse mientras no transcurre el plazo estipulado por la administración correspondiente. Por término medio, suele ser de diez años.

¿Cuáles son sus características?

Según el grado de protección, y sus señas de identidad, podemos ver diferentes tipos de viviendas sociales. Así, por ejemplo, están las conocidas como ‘viviendas con protección pública básica’ (VPPB). No pueden tener más de 110 metros cuadrados construidos, con la excepción de que su destinatario sean familias numerosas (hasta 150 metros cuadrados). Su régimen de protección es de 20 años. Eso sí, se pueden vender antes si se cumple un precio máximo de venta legal.

Por otro lado, están las ‘viviendas de precio limitado’ (VPPL). Sólo pueden estar construidas en suelo destinado a vivienda social y su superficie no puede sobrepasar los 150 metros cuadrados. Y las ‘viviendas de integración social’ (VIS). Como su nombre indica, se destinan a personas que requieren de protección social. Su superficie máxima es de 130 metros cuadrados y nunca se pueden tener en propiedad, aunque sí en arrendamiento.

Para acceder a las ‘viviendas con protección pública para arrendamiento’ (VPPA) se requiere una renta máxima anual y algunas tienen opción a compra. Por último, las ‘viviendas de precio tasado’ (VPT) están destinadas a la compra aunque posteriormente se pueden alquiler siempre bajo unas determinadas condiciones.

¿Qué es el alquiler social?

Se trata de una vivienda en la que se paga una renta mensual inferior a la que se paga en el mercado libre. Su razón de ser es que se dirige a personas que no tienen los ingresos suficientes para acceder a una vivienda en condiciones normales. Por ejemplo, personas que han perdido su vivienda por no poder pagar la hipoteca, que se encuentran en riesgo de exclusión social, y jóvenes o mayores de 60 años con pocos ingresos.

Dicho alquiler suele estar gestionado por el Fondo Social de Viviendas, por la Sareb y por las propias entidades bancarias que poseen pisos y que comercializan también por su cuenta. El contrato de este tipo de alquileres es de, como máximo, dos años. Pero puede haber una opción a prórroga si el inquilino sigue cumpliendo las condiciones.

Conviene recordar que España es el cuarto país de la UE en el que más personas hacen un sobreesfuerzo para pagar el alquiler. Otro dato relevante es que más de 1,5 millones de hogares tienen que dedicar más del 40% de sus ingresos para pagar el alquiler. Lo recomendable es que no sobrepase el 30%.

¿Qué requisitos hay que cumplir?

Los mismos dependen de cada comunidad autónoma, aunque hay algunos que son comunes. En cualquier caso, debe cumplir alguno supuestos como que los ingresos de la unidad familiar no pueden estar por encima de tres veces el IPREM. O que no se debe ser propietario de ninguna vivienda, ni por parte del solicitante, ni tampoco como de algún otro miembro de su unidad familiar.

Otro supuesto es que no debe recibir ningún tipo de ingreso ya sea por trabajo o prestaciones. O que esté jubilado y posea deudas hipotecarias que superen sus prestaciones. También superar los 60 años o tener hijos menores de edad, o ser una familia monoparental con hijos a cargo.

Por último, ser personas vulnerables, con un miembro en la unidad familiar con una discapacidad de al menos un 30%, o que en la misma haya un miembro que haya sido víctima de violencia de género.