El vocablo arras, proviene del latín arrhae o arrhăbo, que, en su tercera definición, según la R.A.E: “Entrega de una parte del precio o consignación de una cantidad con la que se garantiza el cumplimiento de una obligación”.

En el caso de la compra de una vivienda, el contrato de arras o reserva es el primer paso documental que el comprador debe dar para su adquisición

¿Qué supone esta firma? Que el comprador y el vendedor se ponen de acuerdo en la compraventa de un inmueble. En el acto, el comprador como prueba o garantía del cumplimiento del contrato, entrega una cantidad económica. Ésta suele fijarse entre un 2% y un 5% del valor del inmueble, sin impuestos.

¿Qué debe incluir ese contrato de arras? Además del pago, en deben constar varios aspectos muy relevantes. Para empezar, y al inicio del documento, debe figurar la fecha del acuerdo, partes que se reúnen (REUNIDOS) con todos los datos personales o jurídicos y la documentación que así lo acredite o demuestre.

 Seguidamente quienes actúan (INTERVIENEN) con poderes y/o capacidad jurídica. Puede ser una empresa promotora, de un lado y de otro, una persona o sociedad. O entre dos particulares.

Posteriormente se expone el hecho en sí del documento (EXPOSICIÓN). En este apartado, si la vivienda es sobre plano, se suele describir en qué va a consistir la promoción de viviendas, la situación de la empresa promotora, la redacción del proyecto u obra, junto a los datos del estudio de arquitectura, y también que nombre llevará el futuro residencial. Si es una vivienda de segunda mano, se describe el inmueble como cuerpo cierto.

Le siguen las ESTIPULACIONES. Aquí se indica, entre otros asuntos, el inmueble elegido por la parte compradora y el valor del mismo, incluida la reserva. Se especifica si lleva I.V.A. (Impuesto de Valor Añadido), que en viviendas de obra nueva es del 10%, o I.T.P. (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales), en inmuebles de segunda mano. El ITP varía en función de la comunidad autónoma y oscila entre un 6 y un 11%, con la excepción del País Vasco, 4%

En éste mismo apartado se especifican datos como el número de cuenta donde ingresar la cantidad estipulada de la reserva, datos de la entidad bancaria, el aval de la cantidad aportada (en vivienda sobre plano), la propia cuantía de las arras y como se rescindiría, en caso de producirse, la resolución del contrato de arras.

También, dentro de las estipulaciones del contrato de reserva, de debe identificar la vigencia del contrato, la documentación que se debe de adjuntar al mismo, como, por ejemplo: el plano y forma de pago de la vivienda reservada (en caso de vivienda en construcción). 

Otro asunto, al que últimamente se le está prestando mucha atención, es el tratamiento de datos de carácter personal. Estos datos siempre estarán amparados por el Reglamento General de Protección de Datos. Los datos personales de los intervinientes en el contrato de reserva o arras, serán tratados por la entidad vendedora con la única finalidad de realizar las funciones propias de su actividad de venta de inmuebles. Datos que se podrán aportar a administraciones públicas, entidades financieras, aseguradoras y aquellas entidades que sean necesarias para culminar el proyecto. 

La parte compradora debe rellenar y firmar un documento que autorice a utilizar sus datos personales, teniendo derecho a la supresión de los mismos y a reclamar a la Agencia Española de Protección de Datos.

Otros de los apartados del contrato serían los domicilios a los que se podrán dirigir vendedor y comprador. 

Y, finalmente, si las partes están de acuerdo, se rubricará por las mismas y por duplicado, el documento de reserva o arras.

Pero, ¿qué pasa si no se cumple el contrato? En el caso de resolver un contrato de reserva caben dos opciones, entre particulares:

• Opción A: Si no se realiza la venta por incumplimiento del comprador, éste perderá la cantidad entregada.

• Opción B: Si fuera por el incumplimiento del vendedor, éste deberá devolver el doble de la cantidad percibida.

Si el contrato es con un promotor, las condiciones y cláusulas de rescisión vendrán especificadas en el mismo. Léalas con atención.

* Vicente Manrique es asesor inmobiliario de Foro Consultores