¡Cuidado con los ingresos por vivienda! No olvides incluirlos en el IRPF

En abril ha comenzado la Declaración de la Renta de 2018. La vivienda tiene especial protagonismo, especialmente si se tiene algún piso en alquiler.

Son los denominados rendimientos de capital inmobiliario, a los que Hacienda está haciendo un seguimiento muy cercano, controlando incluso los anuncios de alquiler de pisos. ¿Y a qué afectan los rendimientos de capital inmobiliario? A todos los bienes rústicos o urbanos de los que se obtenga un rendimiento por alquiler, salvo que el arrendamiento se realice como actividad económica (para lo que debe tener alguna persona contratada). 

Qué se declara si tienes una casa alquilada

En este apartado se deben incluir los ingresos totales en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario. Para calcular el importe sobre el que se paga impuestos, de la cantidad percibida se restan los gastos deducibles y se obtiene el beneficio, que es sobre el que se paga.

Pero un dato importante: cuando el inmueble que se alquila es una vivienda, del total del rendimiento neto por alquiler, el 60% está exento, independientemente de la edad del arrendatario. Esto es así, siempre que se trate de alquiler de larga duración. Es decir, no es aplicable al alquiler turístico (que veremos posteriormente)

Ejemplo de Hacienda para una vivienda:

Ingresos íntegros (€): 6.865 

Y los siguientes gastos se restan de los ingresos:

• Intereses de capitales ajenos, reparación y conservación: 2.150

• Tributos, recargos y tasas: 500

• Comunidad de propietarios y seguros: 580

Rendimiento neto (ingresos- gastos): 3.635

Y qué importes se pueden deducir:

• Los intereses del préstamo hipotecario sobre el inmueble.

• Los gastos de conservación y reparación, arreglos o cambio de instalaciones como la calefacción, ascensor u otros elementos. Pintado de la vivienda. No son deducibles los gastos destinados a la ampliación o mejora del inmueble.

• Amortización anual del inmueble: 3% sobre el mayor de estos valores: coste de adquisición o valor catastral. Muy importante: se debe excluir el valor del suelo. (El porcentaje que representa el mismo, se puede comprobar en el recibo del IBI).

• Tributos y tasas: IBI, recogida de basuras, alumbrado, etc.

• El importe del seguro de la casa.

• Gastos de la comunidad de vecinos, vigilancia, portería, cuidado de jardines, etc., siempre que sean soportados por el propietario.

• Los gastos derivados de la formalización del contrato de alquiler

• También las rentas pendientes de cobro si las hubiera. Eso sí, previamente deben haberse contabilizado como ingresos.

Obviamente las deducciones de financiación y reparación no pueden superar el importe íntegro de los ingresos. El exceso se puede incluir en los siguientes cuatro años.

Y otro dato curioso: ¿qué pasa si la casa está alquilada a un familiar? Pues Hacienda dice que, si es hasta tercer grado incluido, el rendimiento computable no debe ser inferior a la cuantía resultante de:

• 2% del valor catastral que corresponda al inmueble en cada periodo impositivo.

• El 1,1% del valor catastral en caso de que sus valores hayan sido revisados o modificados.

Alquiler turístico

Ojo con este apartado, porque el alquiler vacacional está en el punto de mira. El mecanismo es similar al anterior. Se declaran, en el apartado de rendimientos de capital inmobiliario, los ingresos íntegros obtenidos durante los días que ha estado alquilado. 

A la vez, se pueden deducir una serie de gastos como los intereses de la hipoteca, las reparaciones, algunos pagos como el IBI, la comunidad, etc.  Obviamente por el periodo alquilado. Pero en este caso, no está exento del 60% previsto para las viviendas alquiladas y destinadas a residencia habitual. 

Y, además, hay que tener en cuenta que el periodo en el que el inmueble no ha estado ocupado, debe declararse y genera una renta imputada, que sigue el mismo criterio que el resto de las inmuebles no alquilados y que están “a disposición de sus propietarios”. 

Y para solventar más dudas, entra en el Manual Práctico Renta 2018 en el capítulo 4º Rendimientos de Capital Inmobiliario.

* Consuelo R. de Prada, Foro Consultores Inmobiliarios