Este año 2020 traerá algunas novedades en el sector hipotecario y es pertinente analizarlas. Hay varias sentencias pendientes del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que tienen en vilo tanto a las entidades bancarias, como a los consumidores. El cómo se redacten marcará el desarrollo del mercado inmobiliario en este ejercicio. 

La primera de las sentencias es la relativa a las cláusulas suelo. Cuando pensábamos que ya estaba superado este tema, nos hemos encontrado con el dictamen del Abogado General del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en el que explica que, si se ha establecido una cláusula suelo y esta ha sido perfectamente explicada y comprendida por el consumidor, podría ser perfectamente válida. La clave estará en si el banco consigue probar que en un concreto caso el cliente ha comprendido cuáles son las consecuencias económicas de mantener este tipo de cláusulas.

Hasta ahora se había extendido la idea entre la opinión pública y los consumidores en general de que hablar de cláusula suelo podía suponer hablar directamente de cláusula nula. Pues ya vemos que en lo relacionado con las hipotecas no es así de sencillo. Según el Abogado General del TJUE hay que analizar cada caso, y en concreto las pruebas de la información facilitada por el banco, así como la capacidad del cliente en la comprensión de las consecuencias económicas.

El otro frente judicial es el que están marcando las hipotecas referenciadas al IRPH y estamos pendientes de que se conozca la esperada sentencia. Pero antes, es necesario aclarar que IRPH son las siglas del Índice de Referencia de los Préstamos Hipotecarios, un indicador oficial elaborado por el Banco de España cada mes y que se aplica a partir de su publicación en el Boletín Oficial del Estado (BOE). Se establece calculando el tipo medio de los préstamos hipotecarios de más de tres años que han concedido los bancos y cajas de ahorro. Se creó en 1994 para, en teoría, contar con una referencia hipotecaria más estable frente a los vaivenes de los mercados.

¿Qué ocurrió? Que con la llegada de la crisis, en 2013, como consecuencia de la política monetaria del Banco Central Europeo, el Euríbor empieza a bajar y se sitúa en valores cercanos a cero. Este indicador es el que se usa mayoritariamente para fijar el tipo de interés que se aplica a los préstamos con garantía hipotecaria. Frente a él, el IRPH seguía manteniéndose en torno al 2%, por lo que las hipotecas referenciadas a dicho indicador eran más caras que las vinculadas al Euríbor.

Pues bien, bancos y consumidores esperaban con mucha atención el informe del Abogado General del TJUE. Finalmente, llegó, señalando que este índice, el IRPH, no es transparente solo por el mero hecho de ser oficial, y que los bancos y otras entidades financieras tendrán que dar una información suficiente al cliente para que este tome una decisión prudente y con pleno conocimiento de causa, ya que los jueces sí pueden estudiar si es o no abusivo en un caso concreto. Hay que recordar que, en este caso, el Tribunal Supremo en España había establecido que la referenciación de una hipoteca al IRPH, al ser un tipo oficial, no implicaba falta de transparencia ni abusividad.

El próximo lunes, 3 de marzo, saldremos de dudas con la publicación de la Sentencia del Tribunal Europeo de Derechos humanos para ver en qué se concreta el fallo. Difícil pronóstico de lo que ocurrirá, pero lo que sí está claro es que existen multitud de demandas en marcha que, de un modo u otro, se podrían ver afectadas por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea por lo que veremos cómo queda.

¿Y qué pasará de ahora en adelante? ¿Qué ocurrirá con las personas que quieren firma una nueva hipoteca si la Sentencia es contraria a los bancos? ¿Se endurecerán las condiciones por el impacto que dichas resoluciones, de ser contrarias a la banca, podrían tener en el negocio de las hipotecas?

Hasta ahora la lógica indicaba que un mayor volumen de gastos para los bancos (establecidos en la nueva ley hipotecaria), supondría un mayor coste en los intereses hipotecarios (posiblemente se nos ofrecería un mayor diferencial sobre el Euribor o interés fijo mayor). La realidad parece ser otra: todos escuchamos que la guerra de precios de las hipotecas continúa. Pero si hay una Sentencia del IRPH contraria a los Bancos, ¿esto cambiará?

Las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea y los dictámenes del Abogado General ya forman parte de nuestro día a día y pueden suponer unas consecuencias prácticas para el ciudadano de a pie que quizá hace 10 años nadie habría imaginado.

*** Gonzalo Poveda Dana, es abogado especialista en Derecho Inmobiliario del bufete Mas y Calvet.