"Las burbujas son como los sueños, ilusionan hasta que desaparecen" (Anónimo).

¿Estamos en España ante una situación de burbuja inmobiliaria? La respuesta no es sencilla teniendo en cuenta que no se trata de un mercado tan líquido y transparente como, por ejemplo, el bursátil. Según el siguiente gráfico de Visual Capitalist, que divide el precio de la vivienda entre la renta de los hogares, España tiene cierta sobrevaloración, pero no es el caso más grave dentro del mundo rico ni mucho menos.

Canadá es el único país en el que todos los ratios principales a tener en cuenta (relación precio vivienda / alquiler, relación precio vivienda / ingresos familias, precios reales de la vivienda ajustados por la inflación, crédito a los hogares en % del PIB) presentan una situación de clara sobrevaloración.

Por todos es sabido que la recuperación del mercado inmobiliario español desde el estallido de la gran crisis financiera se ha dado principalmente en Madrid, Barcelona y en las principales ciudades costeras (incluidos los dos archipiélagos).

En este segundo gráfico (de Bloomberg), vemos que Madrid se encuentra efectivamente en situación de sobrevaloración (rosa), pero no en el riesgo de burbuja (negro) en el que se encuentran ciudades como Múnich, Toronto o Hong Kong.

Como podemos ver en el siguiente gráfico de Eurostat, desde 2007 (año previo al fatídico 2008), los alquileres y los precios de la vivienda han subido prácticamente lo mismo en la Unión Europea: 21% los primeros (azul) y 19% los segundos (rosa). Aunque hay lógicas diferencias por países. Y obviamente, los alquileres han subido de forma gradual, mientras que la vivienda lo ha hecho recuperándose de una caída que no paró hasta la mitad del periodo analizado aproximadamente.

En España en concreto, aunque los alquileres han subido en el periodo mencionado, la vivienda aún está un 18% por debajo de sus máximos (no así en los distritos más caros de Madrid y Barcelona, donde ya se han rebasado) como se puede comprobar en el otro gráfico de Eurostat.

A diferencia de lo que ocurría en nuestro país hasta el estallido de la burbuja inmobiliaria, hoy la situación es muy diferente: ya no hay deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF, las entidades financieras (salvo excepciones) ya no financian la compra de suelo y los bancos no dan más del 80% de financiación en la compra de vivienda (frente al 100% de financiación más gastos de compra que se llegó a dar en su momento). En resumen: antes cualquiera se podía comprar una casa.

Eso implica que cualquier joven que quiera comprarse un piso de dos habitaciones dentro de la M-30 (y que cueste unos 300.000 euros, por ejemplo) deberá tener ahorrados unos 110.000 euros si hay que reformar el piso (muy habitual si no es de obra nueva): 20% que no financia el banco + casi un 7% de gastos de compra (fuera de Madrid puede irse a cerca del 10% según la CC.AA.) + 10% de media en la reforma. Es decir, no es fácil que un joven se compre un piso en las zonas céntricas de Madrid o Barcelona. 

Hasta ahora se ha hablado de la gentrificación que se da en las grandes urbes (proceso por el cual la población original de un barrio, generalmente céntrico y popular, es progresivamente desplazada por otra de un nivel adquisitivo mayor), situación que se observa en sectores cool como Malasaña o Lavapiés. Pero la verdadera gentrificación que se está dando es la intergeneracional. Según Financial Times, está expulsión de los jóvenes de las grandes ciudades se da claramente en Nueva York, Londres, Hong Kong y Sídney.

Se critica mucho el daño que ha hecho Airbnb, pero diversos estudios corroboran que no es la clave de la subida. Además, en la práctica, las grandes ciudades españolas tienen ya penalizada la inversión en apartamentos turísticos, ya que, como mínimo, hay que tener acceso independiente (aunque no siempre se cumple).

Lo que sí tengo claro que no ayuda a mejorar la situación es nuestra mentalidad de ahorrar casi exclusivamente en inmuebles: en España, invertimos en torno al 80% de nuestros patrimonios en vivienda frente al 50% aproximadamente que destinan los estadounidenses, los cuales invierten la otra mitad en activos financieros (fondos de inversión, acciones, bonos, etc.). Nuestros activos financieros son los depósitos al 0%. Y eso que la bolsa mundial (no hablo del Ibex 35), a pesar de su mayor volatilidad, da siempre a largo plazo mucha más rentabilidad que la vivienda (por mucho que no lo queramos ver).