Reflexiones sobre el nuevo decreto catalán de vivienda

Con motivo de la reciente aprobación el pasado diciembre del Decreto de la Generalitat catalana sobre nuevas medidas en materia de vivienda, los tenedores de viviendas en Cataluña, tendrán ahora más motivos de preocupación. De hecho, el sector privado ha visto este decreto como una norma puramente ideológica, no consensuada entre las distintas partes involucradas, que únicamente se centra en el usuario, y que intenta normalizar situaciones que podrían ser incompatibles con el mantenimiento a medio o largo plazo del mercado residencial en Cataluña.

Aunque el decreto introduce nuevas medidas en diversos ámbitos, me centraré en aquellas que a simple vista me han resultado más chocantes o polémicas.

Concepto de "vivienda vacía"

Se mantiene el plazo de dos años para considerar una vivienda vacía, entendida como vivienda que permanece desocupada permanentemente y sin causa justificada. Dichas causas justificadas se enumeran y son tasadas (i) traslado por razones laborales (ii) cambio de domicilio por una situación de dependencia (iii) abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y (iv) que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución.

Se añade como novedad el hecho de que se considerará igualmente vivienda vacía aquella que esté ocupada de forma ilegal (se hayan iniciado o no las acciones legales oportunas para la recuperación de la posesión).

En este último caso, no encuentro razones lógicas (ni jurídicas) para entender por qué si alguien tiene una vivienda arrendada que se ha quedado vacante, y a continuación ha sido ocupada de forma ilegal y esta situación se extiende por más de dos años [y ello, aunque se tenga reclamada judicialmente al okupa la recuperación de la posesión], esa vivienda tenga la consideración de "vivienda vacía".

Esto implicará que ese propietario incumpla la función social de la propiedad (y pueda ser por ello requerido por la Administración competente para que adopte las medidas necesarias para destinar la vivienda a residencia de personas, con apercibimiento de imposisión de multas y sanciones en caso de no hacerlo). Creo que la situación de desproteción del propietario es evidente y no dudo que los tribunales vayan a corregir esta situación.

No encuentro razones lógicas para entender por qué si alguien tiene una vivienda arrendada que se ha quedado vacante esa vivienda tenga la consideración de "vivienda vacía".

En segundo lugar, entre las causas justificadas para no considerar vacía una vivienda, que aparentemente se configuran como numerus clausus, creo que se dejan fuera otras muchas razones que pueden hacer justificar que un propietario se vea forzado a tener vacía una vivienda. Por ejemplo, pensemos en el supuesto en que el propietario tenga la vivienda bajo comercialización en alquiler -y a un precio razonable de mercado- y no encuentre inquilino interesado (ya sea por la zona o por cualquier otra razón distinta del precio).

Desconozco cómo se ventilarán estos supuestos en la práctica pero me temo que ello no ha sido fruto del olvido ni del descuido, ya que el Gobierno catalán ha podido tener otros referentes en su mano al redactar el decreto y no lo ha hecho, como es el caso de la Ley de Vivienda del País Vasco aprobada en 2015, y en donde sí se contempla expresamente ese supuesto como causa justificada ("su titular la mantenga en oferta de venta o alquiler a precios de mercado"). Quizá haya sido más sencillo para dicha Administración ser poco preciso o exhaustivo, para luego poder aplicar el decreto discrecionalmente y según se esté ante un administrado u otro.

Derechos de tanteo y retracto

Uno de los supuestos ahora incluidos, haciendo uso de la habilitación normativa del Gobierno Central que modificó mediante decreto del pasado mes de marzo el art. 25 (y 31) de la Ley de Arrendamientos Urbanos, es que las distintas Administraciones catalanas pasen a tener derecho de tanteo y retracto sobre las transmisiones onerosas que afecten, entre otros supuestos, a las viviendas arrendadas cuando se transmitan conjuntamente con el resto de viviendas o locales que formen parte del mismo inmueble.

Esto supone una novedad ya que tradicionalmente, estos supuestos se habían excluido de los derechos de tanteo y retracto arrendaticios, pero ahora será la propia Administración catalana la que pueda ejercitarlos en esos casos.

Hace un tiempo, cuando se publicó la modificación de la LAU, ya comenté que se trataba de una clara invitación de intervencionismo a las comunidades autónomas para que desarrollasen, en su propia normativa específica, una extensión de estos derechos, de los que solo tradicionalmente habían disfrutado en relación con determinados inmuebles por razones especiales y de interés público justificadas.

Esta medida, ciertamente supondrá una traba más para los compradores-arrendadores en Cataluña, generando contingencias jurídicas que podrían impedir o retrasar la ejecución de operaciones de compraventa de vivienda alquilada, lo que en definitiva impactará negativamente en la oferta de vivienda para alquiler en dicho territorio.

Alquiler social obligatorio

La obligación de ofrecimiento de una propuesta de alquiler social, antes de interponer determinadas demandas judiciales se hace extensiva, entre otros supuestos, a las ocupaciones ilegales de viviendas de grandes tenedores. Pero solo aquellos que sean entidades financieras, filiales inmobiliarias, fondos de inversiones y gestores de activos inmobiliarios, siempre que los ocupantes sean personas y unidades familiares que se encuentren en situación de riesgo de exclusión residencial, que lleven más de seis meses ocupando la vivienda, que no hayan rechazado ninguna opción de realojamiento social en los últimos dos años y, que cuenten con un informe favorable de los Servicios municipales sobre arraigo, convivencia en el entorno vecinal y riesgo de exclusión residencial.

En los casos en que según lo anterior exista obligación de ofrecer un alquiler social, se impone al propietario todo un procedimiento de notificación al okupa (algo subrrealista creo) donde se le requiera para que confirme si se encuentra o no en una situación de exclusión residencial (en ausencia de contestación se solicitará dicha información a los servicios sociales), de tal forma que en caso de que esté en dicha situación se le deberá ofrecer un alquiler social en la forma establecida en el decreto.

En este caso, no logro comprender cómo se puede normalizar o legalizar la situación irregular de un okupa ofreciéndole un alquiler social. No partimos de un arrendamiento previo, en la que el inquilino no pueda seguir haciendo frente al pago de la renta, sino que no solo se protege una situación de ocupación ilegal, sino que además se premia con un ofrecimiento de alquiler social que por bajo que pueda ser, por definición dudo que una persona que no ha manifestado una intención de cumplir con la elemental obligación del pago de una renta, ni de los servicios y suministros en la vivienda, pueda cumplir.

No comprendo cómo se puede normalizar o legalizar la situación irregular de un 'okupa' ofreciéndole un alquiler social

Por ello, en la práctica, difícilmente dicho alquiler social cumplirá su función. Es más, se darán situaciones de picaresca donde el okupa acepte el alquiler social, para luego no pagarlo, y así perpetuar su situación en el tiempo al encadenar ofrecimientos sucesivos de alquileres sociales.

En conclusión, estas son solo algunas reflexiones de parte de las medidas introducidas por el decreto catalán. Habrá que observar de cerca como se desarrolla su aplicación en la práctica, si realmente cumple sus objetivos, y si los tribunales corregirán parte de su articulado que diversos sectores y asociaciones ya han tildado de inconstitucional.

***Jacobo Sánchez-Andrade es counsel del Departamento inmobiliario y experto en arrendamientos de Bird & Bird.