El Gobierno parece decidido a elaborar una ley destinada a regular el precio de las viviendas de alquiler. Esta iniciativa tendría por finalidad facilitar el acceso de las personas con menores ingresos a ese tipo de residencias ante el encarecimiento de los arrendamientos que se ha producido en algunas (muchas) ciudades españolas en los últimos años.
Esta medida es una de las expresiones clásicas de una eterna falacia refutada por la teoría económica y la evidencia empírica; a saber, la idea según la cual el Gobierno es capaz de sustituir al mercado para asignar los recursos escasos con mayor justicia y eficiencia. Esta es una manifestación de la fatal arrogancia descrita por Hayek.
De entrada, la fijación administrativa del precio de los alquileres residenciales por debajo de los que establecería el mercado se traduce de manera inexorable en una disminución de la oferta.
El descenso de la oferta generará de facto una selección de inquilinos contraria a la buscada por los reguladores
Los propietarios tendrán mayores estímulos para vender sus activos inmobiliarios ante una caída de la tasa de retorno procedente de su arrendamiento y, por esta misma razón, tendrán menores incentivos para invertir en la construcción y rehabilitación de viviendas destinadas a ser arrendadas.
Al mismo tiempo, la disminución de la rentabilidad neta obtenidas de los alquileres se traduciría también en la de los gastos de mantenimiento y de renovación de las viviendas y, por tanto, en un deterioro de la calidad de estas a medio y largo plazo.
En un contexto de esa naturaleza, el descenso de la oferta generará de facto una selección de inquilinos contraria a la buscada por los reguladores. Ceteris paribus, los arrendadores dispuestos a seguir alquilando lo harán a aquellas personas con mayores niveles de renta, que les dan mayor seguridad, con lo que los individuos con menores ingresos tendrán mayores dificultades para acceder al alquiler.
Por otra parte, como sucede siempre, se desarrollará un mercado negro en el que, de una forma u otra, quienes desean o se ven forzados a arrendar las viviendas de su propiedad intentarán sortear las regulaciones y obtener unos alquileres más altos. El resultado es un juego de suma negativo: todos pierden.
La imposición municipal o estatal de límites a los precios de los alquileres reduce el volumen de inmuebles disponibles para las personas con menores ingresos
La evidencia empírica a ambos lados del Atlántico respalda lo dicho con anterioridad. Así, en EEUU, la imposición municipal o estatal de límites a los precios de los alquileres ha reducido el volumen de inmuebles disponibles en ese mercado para las personas con menores ingresos.
Los casos de San Francisco, Nueva York y de Cambridge en Massachusetts son emblemáticos. Los mismo cabe afirmar de lo acaecido en Suecia, Países Bajos, Dinamarca, Alemania y, por supuesto, España cuya franquista legislación de arrendamientos urbanos, que subsiste en sus grandes rasgos, constituye una causa determinante de la pequeñez del parque español de alquiler residencial. Ahora, el Gobierno quiere intervenir aún más el mercado.
La oferta de viviendas de alquiler en España es escasa porque la legislación convierte al propietario en un rehén de los inquilinos, situación consagrada por los límites establecidos al aumento del precio del arrendamiento, por la prórroga forzosa para el arrendador y discrecional para el arrendatario de la duración del contrato, por el coste y la lentitud de los procedimientos de desahucio en caso de impago, etc. En este entorno, la imposición de unos precios máximos acentuará aún más la escasez de pisos en arrendamiento.
Ese efecto se potencia por la creciente inseguridad a la que se enfrentan los propietarios. No sólo han de soportar el coste de la vigente normativa de arrendamientos urbanos, soportar los impuestos y tasas que recaen sobre las viviendas de su propiedad y aceptar ahora unos precios por arrendarlas inferiores a los del mercado, sino que, además, corren el riesgo de que sus arrendatarios se conviertan en okupas por tiempo indefinido jaleados y protegidos por los socios de coalición gubernamental del PSOE.
La oferta de viviendas de alquiler en España es escasa porque la legislación convierte al propietario en un rehén de los inquilinos
En el supuesto de que el Gobierno regule los precios del alquiler residencial, los efectos descritos se materializarán. Entonces recurrirá a la vieja táctica intervencionista: la medida ha fracasado a causa de la insolidaridad de los propietarios.
El paso siguiente será obligarles a alquilar sus inmuebles o a sufrir penalizaciones si no lo hacen. Dicho eso, nadie debe llamarse a engaño. La nueva ley de arrendamientos urbanos impulsada por los podemitas no es sólo un error económico, sino un medio de erosionar aún más el derecho de la propiedad privada, en la modalidad de riqueza más popular y extendida en España: la vivienda.