La vivienda nueva acelera sus tendencias

El comportamiento del mercado inmobiliario en nuestro país es muy heterogéneo, al igual que sucede en el resto de países de nuestro entorno. Respecto a la vivienda, es muy simple diferenciar la obra nueva de la segunda mano, básicamente porque la vivienda nueva es aquella que se transmite por primera vez.

La compañía promotora que ha invertido en el suelo comprado para tal destino, transmite a sus clientes las viviendas en escritura pública una vez termina el residencial. Previamente a esta transmisión, la compañía inmobiliaria y su cliente tienen una relación contractual cuyo objeto es la venta de cosa futura en un plazo y con unas características determinadas acorde a la legislación vigente.

A este paso se le denomina compra de vivienda sobre plano. Conviene recordar que el plazo de edificación de un complejo residencial alcanza de media lo 22-24 meses, sin contar con los plazos de licencias de obras que ascienden a 12-14 meses de media en España.

A contrario sensu, la vivienda de segunda mano es la que se transmite en una segunda ocasión o ulteriores y que se realiza principalmente entre particulares.

Los datos de transacciones de viviendas que estamos conociendo indican un descenso importante en el total debido al efecto Covid-19, aunque las cifras definitivas del año todavía no las conocemos. La caída más relevante afecta a la vivienda usada o de segunda mano, aunque también afecta en menor medida al producto de vivienda nueva.

La caída más relevante afecta a la vivienda usada o de segunda mano, aunque también afecta en menor medida al producto de vivienda nueva

En primer lugar, el mercado de vivienda usada se ha reducido fundamentalmente porque las ubicaciones, calidades y exigencias de ahorro son muy diferentes al producto nuevo.

Estamos inmersos en la segunda ola de la crisis sanitaria y con confinamientos parciales, lo cual perjudica a las zonas con más densidad de población y peor calidad constructiva, en muchos casos con nula eficiencia energética, sin terrazas y con ninguna zona verde cercana.

Es importante tener en cuenta que la vivienda de segunda mano se paga al contado sin ningún aplazamiento con el vendedor, lo cual también dificulta su acceso puesto que no se tiene tiempo en ahorrar la cantidad económica que no cubre el préstamo hipotecario que suele ir vinculado a la compra de una vivienda por ser una cuantía tan importante.

Sin embargo, el producto nuevo ofrece una calidad constructiva acorde a las exigencias de sostenibilidad de la norma o incluso más exigente, lo que permite aumentar el confort de sus propietarios, así como el ahorro energético en su mantenimiento, a lo que hay que sumar las facilidades de pago debido a que se realiza en un periodo de 22-24 meses (el 20% del precio de la vivienda más 10% de IVA) por la parte del precio que no cubre el préstamo hipotecario (80%).

El producto nuevo ofrece una calidad constructiva que permite aumentar el confort de sus propietarios, así como el ahorro energético en su mantenimiento

En el año 2019, se transaccionaron 505.467 viviendas en toda España y el 81% eran de segunda mano, mientras que de enero a septiembre de este año la cifra es de 302.381 viviendas, lo que supone una diferencia de más de 86.000 viviendas en el mismo periodo del 2019, siendo la vivienda usada la protagonista del 87% de esa cifra.

Respecto a la vivienda nueva, el motivo de la leve reducción ha sido los problemas que se dieron en el primer confinamiento con retrasos en las escrituras y en los plazos de las obras, que vemos como se están recuperando las cifras hasta alcanzar un 29,34% del total de transacciones en los últimos tres meses.

Respecto a la tipología, destacamos que los clientes están demandando viviendas en poblaciones no tan céntricas, pero sí bien comunicadas, con mayores superficies, tanto en el interior como en el exterior, donde las terrazas son las claras protagonistas junto a las zonas comunes y entornos verdes.

En nuestras oficinas de venta y en las herramientas de relación con nuestros potenciales clientes, hemos recibido un interés especial sobre viviendas unifamiliares o adosadas, ya que encajan más con la filosofía de vida que ha generado la pandemia.

El teletrabajo se ha consolidado como una alternativa para muchas empresas y autónomos, lo que tiene un impacto directísimo en el producto inmobiliario ya que se tendrá en cuenta en la distribución y tamaño de los nuevos proyectos.

Las tendencias en el mercado para los próximos años se han adelantado por la situación y la industria está adaptando los productos a estos nuevos requisitos en la medida en que la normativa urbanística permite, puesto que la Administración condiciona hasta tal punto el modus vivendi de las personas.

Confiamos en que la Administración permita mayor flexibilidad en este sentido y que considere al contribuyente su mejor cliente para adaptar su normativa y política a sus necesidades, como hacemos desde el sector privado para seguir adelante con la actividad empresarial.

*** Daniel Cuervo es director general de ASPRIMA y secretario general de APCEspaña.