Un eslogan parecido al de las revoluciones del siglo XX y XXI. Algunos de ellos: “la tierra para el que la trabaja”, “los medios de producción para el pueblo”, … todos plagados de “buenas intenciones” y, ya se sabe, “el infierno está empedrado de buenas intenciones”. Los resultados de estos eslóganes fueron lo contrario de lo que decían. Por eso es bueno desenmascararlos. Para ello basta recordar algunos conceptos básicos de economía.

Eran los años 70’ del siglo pasado. Yo me examinaba de política económica en 2º curso, en la facultad de Valencia. Una de las preguntas: ¿Cuál es el efecto de las leyes que limitan los precios de alquiler?

La ley de Vivienda se ha “negociado” para que se tramite antes de las elecciones

Para explicar mi respuesta a esa pregunta tracé las curvas de demanda y oferta sobre el papel. La recta de ordenadas (la horizontal) representa el volumen de oferta en número de viviendas, en la de abscisas (la vertical) el precio de alquiler. Lo dibujé de esta manera:

La explicación es fácil: cuando sube el precio los propietarios están más dispuestos a ofertar más vivienda, hasta un momento en que ya no tienen más, aunque el precio sea muy alto, y al contrario cuando baja el precio se retraen. En la demanda es al revés. Si sube el precio las personas dejan de alquilar y si baja aumentan su demanda. Cuando ambas curvas se juntan se produce el precio de mercado abierto.

Si por ley se topa el precio del alquiler, o su aumento anual, se producen varios efectos:

a) a corto plazo los inquilinos se benefician de esos topes; obtienen una renta por razones legales que pierden los propietarios.

b) a medio plazo los propietarios adecúan el número de viviendas que ponen en el mercado, es decir, lo reducen siguiendo su línea de oferta.

c) al reducirse la oferta, los nuevos inquilinos compiten por las escasas viviendas disponibles y se ven obligados a pagar más. Incluso, algunos no podrán pagar ese precio y quedarán fuera del mercado.

En el gráfico el efecto a medio plazo sería así:

Uno de los curiosos efectos de este proceso es que los propietarios que alquilan después de puesto el tope ganan más, son más ricos. Por cada piso que entra en el mercado o se queda vacío y se alquila de nuevo aumentan precio, como se ve en la figura anterior.

Porque, la única forma de que bajen los precios para todos, antiguos y nuevos inquilinos, sin que haya estos efectos nocivos es conseguir que la curva de oferta se desplace hacia la derecha. Eso significa que se construyan más pisos. Especialmente los llamados “protegidos”. Ese cambio en las curvas sería así:

Por tanto, en lo que puede que tenga razón la nueva ley es en obligar a aumentar el porcentaje de viviendas protegida del 30 al 40% en suelo urbanizable y del 10 al 20% en suelo urbano no consolidado. Ahora bien, eso aumentará el coste de construcción de la vivienda libre e influirá también en la oferta. No es tan sencillo.

El anuncio de movilizar 50.000 viviendas del Sareb podría ser otra medida en este camino, aunque está por ver si esas viviendas están disponibles donde lo quiere la demanda. Hay muchas dudas y parece otro eslogan electoral; ya se ofreció hace dos años y no se alquilaron ni la tercera parte. Por eso la ministra de vivienda calcula que se necesitarán veinte años para llegar al equilibrio de vivienda con esta política ¡En el 2043! ¡Largo me lo fiais!

Por tanto, si hasta un estudiante mediano de economía tiene estas ideas claras ¿Por qué un ministerio comete errores de este estilo? Por razones electorales. Su objetivo no es resolver el problema de la vivienda. Es mandar un eslogan al electorado.

Un eslogan simple que tiene apariencia de ser cierto, pero no lo es. Eso se llama: demagogia.

** J. R. Pin Arboledas es profesor del IESE