El problema del acceso a la vivienda

Para reducir el déficit de oferta, la experiencia internacional muestra que las Administraciones Públicas pueden jugar un papel crucial. Conviene a este respecto constatar que la política de vivienda de protección oficial, fundamentalmente centrada en la propiedad, no se adapta al contexto actual de movilidad y dificultades de inserción de los jóvenes. Las Administraciones, especialmente las que tienen más competencias en esta materia, que son las Comunidades Autónomas, dentro de su política de bienestar social deben disponer de un parque público de viviendas sociales en alquiler.

En ese sentido, bienvenidas sean las medidas que introduce la nueva Ley de Vivienda para consolidar ese parque público cuyo inventario debe estar permanentemente actualizado, como son la prohibición de que tales viviendas se puedan vender al sector privado, o la obligación de reservar suelo para vivienda pública (un 40% en suelo rural y un 20 % en suelo urbanizado), y que al menos en un 50% se destine a vivienda protegida en alquiler.

Sin embargo, queda mucho por hacer: en la actualidad en España el parque público de viviendas, según la estadística del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, apenas alcanza el 3% de los casi 26 millones de viviendas existentes; cuando en algunos países europeos de nuestro entorno como Austria, Dinamarca y los Países Bajos, llega al 20% - siendo clave el tercer sector- y en la media de la UE llega al 9%. El porcentaje se reduce al 1% en el caso de las viviendas públicas para alquiler en España, muy por debajo del 7,5% de la media en la UE o del 7% en los países de la OCDE (gráfico adjunto).

Gráfico: Tamaño relativo del parque de viviendas de alquiler social (en porcentaje de viviendas de alquiler social sobre el número total de viviendas, 2020 o último año disponible) Fuente: OCDE

Por otra parte, conviene alinear los incentivos al sector privado, de modo que los propietarios de viviendas decidan poner a disposición del mercado de alquiler sus viviendas. Las penalizaciones a las viviendas vacías pueden contribuir, si bien el impacto será sin duda limitado.

La nueva Ley por el Derecho a la Vivienda da a los Ayuntamientos la posibilidad de imponer recargos en el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), –de hasta el 50% si la vivienda lleva más de dos años desocupada; del 100% si lleva más de tres años; y del 150% si el propietario tiene más de dos viviendas desocupadas durante más de dos años-. Admitiendo que han de quedar exentos de este recargo del IBI los dueños que tengan el inmueble vacío por traslado temporal laboral, porque sea segunda residencia, porque se estén haciendo obras o rehabilitaciones o porque el inmueble esté siendo objeto de un litigio.

Pero el instrumento más potente es el de los incentivos positivos, que pasan sobre todo por dar garantías y seguridad jurídica a los propietarios respecto a las posibles “okupaciones” ilegales, a través de procesos de “desokupación” exprés en 24 horas; y también por incorporar mayores deducciones fiscales para los pequeños propietarios que alquilen su vivienda para vivienda habitual. La nueva Ley establece una reducción general del 50% en el IRPF para los tenedores de inmuebles personas físicas que no realicen una actividad económica de arrendamiento, que se incrementa al 60% si se han efectuado obras de rehabilitación en los 2 años anteriores a la firma del contrato de arrendamiento, al 70% si la vivienda se encuentra en una zona tensionada y se alquila a jóvenes, y hasta el 90% si el precio de alquiler de la vivienda situada en zona tensionada se rebaja en más de un 5 %.

Las penalizaciones a las viviendas vacías pueden contribuir, si bien el impacto será sin duda limitado

Naturalmente, los estímulos tardarán en elevar la oferta a la altura de las expectativas. Entre tanto, las Administraciones podrían bonificar una parte del precio del alquiler a las familias más vulnerables. Se trata de garantizar el derecho a una vivienda digna establecido en nuestra Constitución, pero a la vez salvaguardar el derecho a la propiedad privada también consagrado en nuestra Constitución.

Asimismo, en el contexto actual de elevada inflación, y partiendo de que la vivienda es un bien básico, establecer en la nueva norma de vivienda incrementos de los precios del alquiler del 2% este año, del 3% en 2024 y según un índice que determinará técnicamente el Instituto Nacional de Estadística, resulta acertado en tanto no esté constituido el parque público de viviendas. El aumento de los precios de los alquileres está regulado en países de nuestro entorno como Austria, Bélgica, Dinamarca, Finlandia, Francia, Irlanda, Italia, Holanda, Portugal, Polonia, Suecia o Suiza.

Para tratar de evitar que se pueda producir especulación inmobiliaria, especialmente por los grandes tenedores. El Tribunal Europeo de Derechos Humanos avala los controles, siempre que sean proporcionados, estén justificados con base en el interés general y no recaiga sobre los propietarios el coste de la política de vivienda.

En suma, el éxito de la implementación de la nueva Ley depende de una buena planificación y programación de las políticas de vivienda por parte de todas las Administraciones Públicas. Pero, sobre todo, al depender en buena parte de la participación de las Comunidades Autónomas –que, por ejemplo, son las competentes en determinar “zonas tensionadas”- y de los Ayuntamientos –competentes en la regulación de los usos del suelo-, es clave la colaboración y cooperación entre todas las Administraciones Públicas y los agentes privados.