Vivienda en alquiler
¿Es la inversión en alquiler granular la solución a la crisis de vivienda?
En el dinámico escenario inmobiliario en el cual nos encontramos, el mercado del alquiler residencial se encuentra en un punto de inflexión. La creciente subida de los precios debido al desequilibrio entre oferta y demanda, unido a factores como las facultades en materia de gestión que ha traído consigo la Ley de la Vivienda, han vuelto a poner el foco sobre la necesidad imperante de profesionalizar la gestión de alquileres. Estos factores han fomentado una nueva tendencia que está ganando terreno con fuerza y que puede ser uno de los principales focos de inversión en 2024: el alquiler granular.
En la actualidad, aproximadamente el 90% de las viviendas arrendadas se encuentran en manos de particulares, lo que ha creado un mercado fragmentado y, en ocasiones, carente de la eficiencia necesaria para satisfacer las demandas emergentes. Ante esta situación, nos encontramos con un doble reto: por un lado, gestionar de forma profesional y eficiente las viviendas que hoy en día están en manos de inversores particulares; y, por otro, invertir en la adecuación del parque actual de viviendas a las necesidades de los inquilinos, así como en aumentar la sostenibilidad de las viviendas.
Y es precisamente aquí donde gana fuerza el concepto del alquiler granular. A diferencia del modelo tradicional de concentrar propiedades en un mismo edificio o desarrollo inmobiliario, el alquiler granular implica la gestión de carteras de pisos dispersos por toda una ciudad o incluso a lo largo y ancho de un país. Los inversores institucionales han mostrado tradicionalmente reticencia hacia el alquiler granular debido a las ineficiencias de costes.
Sin embargo, con los avances tecnológicos de los últimos años, la situación ha cambiado y este enfoque estratégico ha despertado un interés creciente entre los inversores, quienes ven en esta modalidad una oportunidad única para identificar y capitalizar las mejores oportunidades individualmente, abordando así el reto de profesionalizar la gestión de alquileres.
La inversión en vivienda granular está experimentando un crecimiento. Este enfoque no solo revitaliza y aprovecha el potencial de edificaciones preexistentes, sino que también contribuye a la sostenibilidad y a la eficiencia en el uso de recursos. Uno de los desafíos iniciales que planteaba el alquiler granular era la eficiente gestión de unidades dispersas, lo que afectaba la rentabilidad debido a los elevados gastos asociados. Sin embargo, la aparición de las 'proptech' ha cambiado radicalmente este panorama. Estas tecnologías inmobiliarias han introducido soluciones innovadoras que facilitan la gestión integral de alquileres granulares.
Los inversores institucionales han mostrado tradicionalmente reticencia hacia el alquiler granular debido a las ineficiencias de costes
La tecnología desempeña un papel crucial en cada etapa del proceso, desde la búsqueda de viviendas hasta su reposicionamiento, comercialización y gestión del día a día. La posibilidad de firmar contratos online, agilizar visitas, resolver incidencias por vía digital entre propietarios e inquilinos, y mantener esquemas eficientes de mantenimiento son solo algunas de las ventajas que estas tecnologías proporcionan al alquiler granular.
La gestión del producto granular disperso, gracias a la tecnología, se equipara a la de un edificio completo destinado al alquiler. La eficiencia en la resolución de problemas, la anticipación de averías y la capacidad de resolver arreglos menores en un plazo de 24 a 48 horas son ejemplos tangibles de cómo la tecnología ha revolucionado la administración de propiedades distribuidas.
El sector granular no solo representa una transformación en la gestión inmobiliaria, sino que se vislumbra como uno de los pilares clave para la creación de una mayor oferta de vivienda en el centro de las ciudades y una de las mayores oportunidades de inversión en el sector inmobiliario actual. Este enfoque va más allá de la simple provisión de viviendas, poniendo énfasis en la calidad, el diseño y la eficiencia energética.
La profesionalización del alquiler residencial es esencial para satisfacer las necesidades habitacionales de la sociedad y se presenta como un componente imprescindible para la renovación urbana. La creciente llegada de inversores que impulsan iniciativas de inversión, rehabilitación y explotación en alquiler de vivienda granular, especialmente en las grandes capitales, indica claramente que este fenómeno, ya exitoso en Estados Unidos, podría ser la próxima ola de desarrollo que transformará el mercado de alquiler en España.
Con un potencial de crecimiento inmenso, este modelo está demostrando su viabilidad y éxito en diversos mercados globales, anticipándose como un componente esencial en la configuración futura del mercado residencial español. La combinación de inversión, tecnología y enfoque sostenible coloca a la inversión en alquiler granular en el centro de la evolución inmobiliaria, abriendo puertas a un futuro donde la oferta de viviendas de calidad se extienda por todo el tejido urbano, respondiendo de manera efectiva a las cambiantes necesidades de la sociedad contemporánea.
*** Emilio Velasco es director de Real Estate Iberia en Tikehau Capital.
